Läsarfrågor och intervju med Eric Strand

RikaTillsammans Jan Bolmeson

I dagens artikel svarar Eric Strand på många av era läsarfrågor kring guld, det ekonomiska läget i världen och samt av sina egna tankar. Vi diskuterar räntefondernas vara eller icke-vara, att det nu är det bästa läget att köpa guld sedan 1971, hur man vågar stå kvar när man investerar i något som de flesta inte tror på, vilka två tillgångar som inte är populära just nu, varför han inte gillar min 60/40-portfölj, hur många i Sverige byggde sina fastighetsimperier och inte minst vårt favoritämne om motpartsrisker.

Eric är en av de gäster jag och Caroline uppskattar mest på bloggen. Han är engagerad, kunnig och inte minst så har han egna tankar som ganska ofta är annorlunda. Jag har vid något tillfälle skojat med Eric och sagt att man mår alltid lite sämre när man har träffat honom. Jag menar det på det bästa av sätt eftersom han får en att tänka nytt och tänka på saker man förut aldrig har tänkt på. På det sättet innebär det en utveckling eftersom man känner sig lite smartare efteråt. Det innebär dock även ibland att livet var lite enklare när man var lyckligt omedveten.

Dagens artikel handlar i princip uteslutande om era läsarfrågor som kommit in via Patreon, Facebook och här på bloggen. Ett stort tack för det och jättekul med det stora engagemanget. Jag hoppas att ni tycker det är lika bra som jag med att gästerna får svara på era frågor. Kanske vi under hösten skulle kunna testa att göra ett sådant event lite mer ”live”. Eric brukar även kommentera här på bloggen, så ställ gärna följdfrågor i kommentarerna. Nedan följer några av de frågor vi tar upp i dagens avsnitt:

  • Är det bästa läget att köpa guld sedan 1971?
  • Vad baseras värdet på i guld och silver?
  • Är guld en miljövänlig investering?
  • Ska man köpa guld på lång eller på kort sikt?
  • Hur prissätts guld och guldföretagsaktier?
  • Guld eller räntefonder?

I annat fall hoppas jag att du njuter av sommaren precis som vi. Vi har bestämt oss för att försöka köra precis som vanligt hela sommaren även om vi också passar på att ta vara av både tiden tillsammans och vädret. Tack för alla tips, frågor, kommentarer och inspel både före och efter avsnitten. Även om jag just nu inte svarar på allting så läser jag allt.

Ha en fantastisk sommarvecka!
Jan och Caroline

Lyssna eller titta på hela avsnittet med Eric Strand

Precis som vanligt så kan du lyssna på hela den här artikeln som ett poddavsnitt via din poddspelare (iTunesAcastSpotify eller SoundCloud) eller titta på den tillhörande video via Youtube.

Nedan följer en grov innehållsförteckning av dagens avsnitt:

  • 00:05:04 – Bäst läge att köpa guld sedan 1971
  • 00:07:22 – Värdet i guld och silver baseras på unika egenskaper
  • 00:09:52 – Därför är guld extra värdefullt
  • 00:11:40 – Är guld en miljövänlig investering?
  • 00:15:25 – Att skilja mellan trading och investering
  • 00:17:24 – Gå mot strömmen för maximerad avkastning
  • 00:20:34 – Psykiskt påfrestande att gå sin egen väg
  • 00:23:53 – Grundämnen utvinns och prissätts på olika sätt
  • 00:27:55 – Positionering inför finansiell krasch
  • 00:30:40 – Guld istället för räntefonder
  • 00:32:41 – Räntefonder som krockkudde
  • 00:36:22 – Enskilt förlitar vi oss inte på guld trots att regeringar gör det
  • 00:38:31 – Vad är pengar?
  • 00:40:34 – Många rika har svårt att använda sina pengar
  • 00:43:24 – Flexibel ekonomi med färre fasta utgifter
  • 00:45:45 – Man sätter inte in pengar på banken – man lånar in dem
  • 00:51:29 – Så kan du investera i guld idag
  • 00:54:52 – Har Eric planer på någon ny fond

Precis som vanligt matchar tiderna lite bättre med videon än med poddavsnittet på grund av efterbearbetningen.

Transkribering av hela avsnittet

Precis som vanligt följer nedan en transkribering av hela avsnittet för dig som hellre läser än lyssnar eller tittar.

— START TRANSKRIBERING —

JB: Varmt välkommen tillbaka, Eric Strand. Jättekul att du vill komma tillbaka. Du är den gäst som har varit med oss flest gånger. Fyra avsnitt har vi gjort tidigare. Du har ju en passion för ädelmetaller och guld. När jag beskrev dig för en kompis sa jag att när man träffar Eric så mår man alltid lite sämre efteråt, men man blir mycket klokare.

Jag menar att man får reda på saker man inte visste om, saker man inte hade tänkt på. Jag tänker att alltid när man blir lite smartare, lite klokare, då ruckas världen lite. Jag älskar det där för du sa också det i ett av våra första avsnitt, att när man investerar pengar eller jobbar finansbranschen, då behöver man ha en egen tanke och egna teorier om saker. Det är verkligen något som du har.

ES: Sedan kanske ibland så vill man måla upp positiva bilder om allt, om det är finans eller livet, men ibland är sanningarna inte så bekväma. Vi måste ändå lyfta dem och inte gömma dem för att det inte ska vara obekvämt.

JB: För er som inte har sett Eric i tidigare avsnitt så har du en lång bakgrund i finansbranschen. Du har förvaltat fonder i många år, du har jobbat i finansbranschen. Idag ska vi prata lite om läsarfrågor. Det har kommit in en hel del. Vi tar lite elefant i rummet här, vilket är att fram till för några veckor sedan så förvaltade du fonden Pacific Precious, men sedan dess så har du lämnat Pacific och nu har du lite egna idéer som du ska jobba med framgent.

ES: Precis, framåt har jag skapat ett eget varumärke och ska göra lite olika koncept på förvaltning, som blir kanske ännu bättre och ännu billigare att investera i. Det är mitt mål och det kommer synas mer och mer här, särskilt efter sommaren.

Bäst läge att köpa guld sedan 1971

Läsarfråga från Daniel:

Du har sagt att läget att köpa guld har inte varit bättre sedan 1971. Vad tänker du om det?

Läsarfråga från Daniel

ES: Det är ju så att man kan titta på lite grafer som är ganska intressanta, där man då relaterar vad är börsvärdet mot råvaruindex. Den relationen så har det aldrig varit billigare med råvaror allmänt, jämfört med börsen. Så det är inte så ofta det händer. Tittar man allmänt så gäller det att köpa billigt och sälja dyrt, så det finns en anledning att kanske ta hem vinster på börsen och köpa råvaror. Där är guld en av råvarorna.

Det är billigt nu för att börsen har gått upp så mycket. Då blir relationen åt det andra hållet. Det är ganska intressant, om man vill ha en taktisk allokering, att titta på SMP 500 mot guld. Historiskt så ser man att hade man växlat hyfsat när den faktorn blev hög från börsen till guld. Sedan när den är låg, det vill säga att guldpriset är högt i jämfört med SMP 500, man bara delar dem med varandra… När det kommer ned till 0.5, när guld har varit som dyrast och börsen som lägst, och köpt börsen vid det tillfället, så har man en väldigt bra modell faktiskt.

JB: Du menar att man ska växla mellan guld och aktier?

ES: Ja, det är en möjlighet att göra det om man vill ha taktisk allokering. Det finns en relation och man ser det tydligt när det ena har gått upp för mycket. I början är grunden i uppgångarna, antingen om det är börsen eller guld, sund. Men i slutet av alla uppgångar så blir det att det går upp för att det har gått upp. Man köper det som har gått upp. Då blir det en osund del, den sista uppgången. Det är där man får var lite försiktig och se att man inte blir av med allt man har fått på den där sista uppgången. SMP 500 är amerikanska börsindex.

Värdet i guld och silver baseras på unika egenskaper

JB: Jag tycker ändå det där är lite fascinerande. Vi har haft ett avsnitt om guldets vara eller inte vara. Jag tänker att det är ganska många som tycker att totala mängden av allt guld är mindre värt än typ Apple. Alltså Apple har ett större börsvärde nästan än allt guld. Då är det vissa som tycker att guld är en barbarisk relik, som inte ger någon utdelning. Det var till och med någon som sa att det är som att ha en stenbit i sitt bankfack.

ES: Det är jättebra att någon ställer den sortens frågor. Det har också fått mig att säga ok, nu får vi backa tillbaka och se varför det har blivit guld. Där kommer vi lite in på mitt nya varumärke också och vad jag kommer ta fasta på. Det handlar egentligen om det periodiska systemet. Jorden består av ett antal olika grundämnen. Guld och silver är grundämnen. Vatten och olja är inte grundämnen.

Grundämnen är det vi har här på jorden och det är egenskaperna i grundämnena som är så intressanta. Guld har unika egenskaper och det är därför guld har blivit pengar. Hade man velat hitta något ämne på jorden som skulle vara pengar idag, och titta vilket ämne som har bäst egenskaper att vara pengar, så hade det blivit guld idag också. Det har det varit i 5000 år. Det har alla de här egenskaperna som behövs för att göra någonting. Att de inte finns för mycket av det och många andra faktorer.

En hel annan grej som kommer in i mina nya fonder där vi då kommer titta på grön teknik och grundämnen. Alltså varför litium intressant? För att det har vissa egenskaper som gör att man kan göra batterier. Man behöver göra batterier för att göra elbilar, om vi ska lämna bensin- och dieselbilar. Det är egenskaperna i de ämnena och då är inte guld bara en sten. En sten består av många saker men de andra grundämnena kan inte vara pengar. Det är där man kommer ner till att det är så mycket mer.

Därför är guld extra värdefullt

JB: Men varför inte då till exempel palladium, silver eller någon av de andra grundämnena?

ES: Det ska vara så icke-reaktivt och beständigt som möjligt. Guld är det som reagerar minst med någonting och har sådan tung densitet så du kan inte bara skapa en kopia. Du kan inte lägga ihop två ämnen och få guld som är tyngre. Silver är jättebra, men det reagerar med luft och blir mörkt, det gör inte guld på det sättet. Sedan har guld en bättre historia än palladium och platinum, för att det är lättare att bearbeta. Det är mjukt och går att forma till mynt vid lägre temperaturer.

JB: Sa du inte när vi hade FikaTillsammans i Göteborg att man kunde ta ett gram guld och dra ut det? Om man tar ett gram guld och gör det till en tråd, hur långt kan man dra ut den tråden innan den går av?

ES: 3000 meter är det. Det är för att atomerna sitter ihop, så där är vi inne på de här egenskaperna i ämnen. Det är det som är så intressant och något jag kommer belysa väldigt mycket mer är framåt.

Är guld en miljövänlig investering?

JB: Vi hade en fråga från Anna.

Jag har sett en dokumentär om guldbrytning och en av poängerna var att köpa guld var något av det mest omiljövänliga som man kunde göra. Vad tänker du om det?

Läsaren Anna

ES: Det kan jag svara på. När man handlar guld så som investerare handlar guld, då följer allt guld en good delivery standard. Allting är superorgraniserat. Sedan eftersom guld är värdefullt så dyker det upp de som vill ta fram guld på sitt eget lilla sätt, i vissa områden. Med det är en sidoverksamhet som inte har med den normala guld-utvinningen att göra.

JB: Både du och jag rekommenderar guld-fonder, som den här ETFS Physical Swiss Gold på Nordnet. Om jag köper den, är jag en miljöbov då?

ES: Du är ingen miljöbov då, för då är det garanterat att det är gjort på rätt sätt.

JB: Men om jag köper guld på en marknad i något afrikanskt land?

ES: Då vet du inte varifrån det kommer. Då finns det en risk. Men som sagt, när någonting är värdefullt så lockas alla att försöka hitta guld och använda gamla metoder som gjorde för 50 år sedan. Det är ju tacksamt att göra ett reportage om det, men det har inte med den moderna framtagningen av guld att göra. Det är en helt annan sak.

Om man går in och tittar på de stora bolagen och tittar på deras hållbarhetsarbete, så förekommer det ett otroligt fokus på den frågan. De stora bolagen vet att de är i skottgluggen om de inte gör det bra. Jag skulle vilja säga att bolagen i den branschen har bättre rapporter och insyn i den frågan än många vanliga bolag. Alla stora amerikanska bolag, vilka de än är.

Går man in på deras hemsida och läser om hållbarhet så blir man fascinerad över hur de tar upp det här, jobbar med skador och hur alla har det, och så vidare. Nu brukar jag alltid investera i stabila länder, för jag vill inte ha en risk att det blir statskupp i något konstigt land. Men när de är i länder som inte har det så bra, så har de en ganska stor funktion att de ger arbetstillfällen i länder. Arbeten som ger en bra lön i relation till andra jobb i de länderna. De betalar skatter och de som jobbar betalar skatter.

Man ska titta på bolagens egna rapporter, hur de är, och inte kanske bara titta på en granskning om någonting hemskt. Det är lite som klädtillverkningen. Vissa bolag tillverkar kläder på ett bra sätt, vissa gör det under väldigt dåliga förhållanden. Så självklart finns både och.

Att skilja mellan trading och investering

Läsarfråga från Benjamin:

Ska man köpa guld på lång eller på kort sikt?

Läsaren Benjamin

ES: Jag känner väl att alla investeringar man gör ska vara på lång sikt. Jag har väldigt svårt att se en investering på kort sikt. Sedan beror det på hur man definierar det. Jag är ingen trader, utan en investerare. Man får skilja på trading och investeringar tycker jag.

Jag brukar säga så här, öppna två konton för det första. Om du har ett konto där du investerar långsiktigt, men sedan vill du ha lite kul och satsa på olika idéer, namnge det kontot ”trading-konto”. Om det då är 10% eller vad du nu väljer, så att man inte har de i samma depå. För har man det i samma depå, så börjar man blanda ihop de där tillslut. Det brukar inte sluta bra. Ha det där spekulations-trading-kontot för sig då.

Sedan kan man öka om guld är billigt. För mig är det väldigt enkelt när det är handel att grundtesen är köpa billigt och sälja dyrt. Man kan ha en massa olika teorier om man ska köpa eller inte och så, men någonstans handlar det om att köpa billigt och sälja dyrt. Där kan man vara intresserad av att kortsiktigt köpa mer, när det känns väldigt billigt.

JB: Där tänker jag också när vi tittar på guld, så tror jag att vi har lite samma syn. Att egentligen syftet med guld i en portfölj är ju lite en försäkring. Och precis som du sa direkt i början, att sedan i framtiden skifta ut det, då till exempel mot aktier eller en annan sorts tillgång.

Gå mot strömmen för maximerad avkastning

JB: Men jag tänker när du säger också så här att köpa det som är billigt, jag har tänkt mycket på det i det sista. Det låter så logiskt och så enkelt. Men jag har insett att det som är billigt är ofta det som inte är populärt, det kritiseras, det är ofta det som ingen vill ha just nu. Till exempel just nu pratar vi om att aktier har gått jättebra.

Om jag sitter här i podden och rekommenderar folk att köpa aktier, kommer jag inte få ett enda kritiskt mejl. Men så fort jag pratar om räntefonder eller guld, då börjar mejlen komma och då ifrågasätter folk mina rekommendationer. Hur hittar man den där känslan eller tryggheten i att ok, jag har köpt detta för att det är billigt, för att det är felprissatt, mot att jag är bara dum i huvudet som köper detta?

ES: Det finns det här ordspråket på engelska ”when the blood is running in the street”, alltså när det är riktigt illa och verkligen ingen vill äga, det är då man ska köpa. Så man måste ha ett lite motsats-psyke, vara en ”contrarian”. Men det bästa exemplet på det är egentligen att vi i väst gör gärna fel medans asiatiska människor gör mera rätt. Så fort priserna går ner på guld, då går de och köper.

Vi gör egentligen bara rätt i den frågan när det gäller kläder. Då går vi och handlar på rea. Varför gör vi inte det på börsen? I klädesbutiken tänker vi att vi köper billigt, men vi gör inte det på investeringar. Det är ganska intressant. Men i Asien som sagt, direkt när sakerna går ner, då går de och köper. Så de har ett bättre förhållningssätt i det asiatiska tankesättet. De har förstått att rea är bra och vi har förstått det ibland.

JB: Det är väldigt fascinerande. För att jag vet inte om du känner till Howard Marks från OakTree Capital? Han skickar regelbundet brev till sina investerare och han hade ett brev som jag tror att vi måste prata om mer i något avsnitt, men han säger att han brukar ge sina nyanställda en uppgift.

Han har en stor fond och så frågar han hur ska du göra om du ska få tio gånger högre avkastning än alla andra? Ingen har svarat rätt på den frågan. För att om du ska få tio gånger högre avkastning då måste du göra precis tvärtemot alla andra. Du kan inte ha en indexfond. Du måste liksom göra det som är mest oälskat.

Psykiskt påfrestande att gå sin egen väg

ES: Det ser du ju att, som när vi har haft tydliga fastighetskrascher som i 1992, när alla fick sälja och ingen ville ha. Det var det värsta man kunde ha.

De som köpte då, det är de som sitter med verkligt stora förmögenheter. De som köpte mycket skapade sina imperium för att de köpte så billigt. Det är inte nu.

Eric Strand

Man kan köpa och det kommer fortfarande gå upp, men det kommer inte bli något jättebra. Börsen kan också gå upp, men det blir inte något jättebra heller.

Det finns faktorer som är intressanta. När ingen tycker om det, ingen vill ha det, man är lite motig, då är det oftast ett tecken på att det någonstans håller på att vända i de här cyklerna. Samtidigt så är vi, och det kanske är lite med vårt beteende, hur vi människor är, så är vi flockdjur. Om någonting går bra så vill alla vara med på tåget och inte bli lämnade vid sidan om.

Så man är hellre med, även när man riskerar att förlora pengar. När man förlorar pengar på börsen så förlorar man med alla andra, så då känner man sig bekvämare på grund för det. Människan har lite jobbigt att gå själv. Då stänger man hjärnan och bara följer.

JB: Det stod i den här Michael Lewis-boken ”The Big Short”, som vi även har pratat om filmen, att de gick emot allt, all konventionell visdom. De spekulerade mot fastighetsbubblan och alla sa att de var dumma i huvudet, för att de satsade mot hela systemet. Vad jag ändå förstod var att det tog enormt mycket psykisk påfrestning. Man ser det också i filmen, men det är mer tydligt i boken, hur psykiskt påfrestande detta var. Läkaren som spelar trummor i filmen, han har ju lämnat finansbranschen efter det.

ES: Jag brukar säga att för att stärka sin… om man har egen tro på saker som inte är konventionella, så:

Either you look like a fool before, or after…

Eric Strand

Ingen av alternativen är roligt, men den ena tror jag är bättre i slutändan.

JB: Vi får prata om det. Om vi tittar just nu, vad skulle du säga är inte populärt?

ES: Råvaror generellt har inte varit så populärt, för där har du inte haft uppgången och då är det inte populärt. Hela råvaruindex.

Grundämnen utvinns och prissätts på olika sätt

Läsarfråga från ”Läsaren T”:

Är inte guldet övervärderat? Produktionen 1000 usd per ounce säljs för 1345 usd per ounce. Silver å andra sidan 24 usd per ounce i produktion och säljs för 15 usd per ounce

Läsaren T

JB: Så ett gruvbolag som producerar guld kan gå med vinst, medans ett gruvbolag som skulle producera silver går med förlust.

ES: Siffrorna är kanske inte helt rätt, men det är väldigt intressant när man tittar på bolag. Det är viktigt att titta på vad de har för produktionskostnad på sitt guld. Ibland vill ha man ha de som har så låg produktionskostnad som möjligt, men om man ska köpa en aktie i ett bolag och de har en något högre produktionskostnad och marginalen för de är väldigt liten just nu i faktiska tal och procentuellt, om guldpriset stiger så kommer det påverka den här aktien bättre som har en hög produktionskostnad. För den procentuella förändringen på marginalen för dem blir så mycket större. Ibland är det faktiskt bra att äga bolag som har en hög produktionskostnad.

Det är intressant med priserna och sedan kan man dra ett snitt. Det här är liksom snittet för produktionskostnaderna. Det finns en sanning i det. Guld utvinns som en förstaråvara från gruvbolag, medans det finns ganska få rena silvergruvbolag. Det brukar vara en biprodukt på koppargruvor och då bryr de sig inte så mycket om priset, utan silvret kommer upp och så får man betalt för det eller inte. Så den siffran blir lite svårare. Men silverpriset, och det kanske vi kommer in på mer, är väldigt speciellt i sin relation till guld just nu.

JB: När vi ändå är inne på detta… Jag är inget stort fan av gruvaktier, alltså guldgruveaktier. Jag köper hellre investeringsguldet. Vad tänker du?

ES: Aktier och särskilt enskilda aktier är så otroligt volatila så de svänger så mycket. Det är väldigt svårt att orka hålla en sådan aktie. Om volatiliteten/svängningen på guld är mellan 10 och 15, lite längre normalt sett än vad börsen är… Nu har börsen varit lite lugn, men normalt sett lite lägre än börsen, så är ju guldgruvbolagsaktier 40-50, så det svänger enormt mycket.

Det svåra som investerare är att det går ner så mycket en dag och så helt plötsligt orkar man inte mer utan säljer, sedan går det upp och man tappar allt. Det är svårt att äga sådana enskilda aktier, så jag håller med dig.

Positionering inför finansiell krasch

Läsarfråga från Mia:

Hur ska man positionera sig för en finansiell krasch?

Läsaren Mia

JB: Om vi börjar med att fråga om du tror att vi står inför en finansiell krasch?

ES: Återigen, vi får alltid stora nedgångar. De stora nedgångarna har legat på 55 – 60% och det finns ingen anledning att tro att den nästa inte kommer bli lika stor. Finns det något så borde den bli större med tanke på hur mycket låtsaspengar som har skapats. Det kommer komma, så det gäller att ha en stabil portfölj så att man kan sova den dagen. Har man varit med om de krascherna och varit investerad med kapital som är relativ stor del av sin upparbetade förmögenhet eller vad man nu ska kalla det, då blir det jobbigt att se när det går ner.

Nu har vi haft ganska sköna dagar och det enda problemet har varit om man inte tjänat lika mycket som grannen. Lyxproblem, även om de kan vara jobbiga också. Men när det går ner så… Det är inte många som har upplevt det och det kommer bli jobbigt. Man måste vara positionerad innan, och som ni pratade om innan, ha lite hedge, lite skydd.

JB: Tillgångsallokerat, hur placerar du själv?

ES: Det är det som kanske är speciellt den här gången och skiljer sig från andra nedgångar när de kommer. Det är att förut har man skyddat sig i obligationer/räntefonder, men nu är det en svår marknad så det inte finns någon ränta så det ger ingen avkastning. Man kanske kan behålla pengarna om det nu känns vettigt, men det är inte som det var förr med att ha en aktieobligationsfond i portföljen.

Sedan är det nästa sak att vad som har hänt i den marknaden är att det som är obligationsinvesteringar så har de blivit mycket mer högriskobligationer. En del kallar det för skräpobligationer eller ”junk bonds”. Det är olika namn på samma sak. Det har alla fondförvaltare fått tagit in i portföljerna för att få lite avkastning så det ser bra ut. Det är en tävling att ha högst avkastning, men då har kvaliteten på obligationen blivit så dålig.

Sådana obligationer, när börsen går ner så går de också ner. Då har man inget skydd alls. Det blir mycket svårare att skydda sig på det sätt man klassiskt har gjort, med ränteinvesteringar. Då tror jag att guld blir en väldigt stark del att ha med sig.

Guld istället för räntefonder

JB: Jag håller helt med dig, men hur är fördelningen? För den duckade du, den frågan. Hur mycket aktier, räntor och guld?

ES: Jag är lite så att jag bara vill ha aktier och guld.

JB: Du sa någonting förut om att räntefonder är ingen hit. Kommer du ihåg vad det var du sa?

ES: Innan har man alltid velat ha en…

Eller man tittar på räntor som en risk free return. Men korta räntor idag är ju en return free risk. Det är inte bra.

Eric Strand

Man måste verkligen gå ner… ska man ha något som är säkert på räntesidan då måste man ner till statspapper, vilket ger minus-avkastning. Går du lite upp, det räcker att du går till en penningmarknadsfond…

Jag vet det var en storbanks penningsmarknadsfond i förra kraschen som förlorade 5% i värde, fast det var en fond som egentligen inte skulle kunna förlora pengar. En penningmarknadsfond är en väldigt kort räntefond. Men de hade då bankpapper i det här och så vidare som gick omkull. De hade motpartsrisker. Det är motpartsrisker att någon annan inte betalar tillbaka sina skulder. Man sitter i en ränteplacering och då måste man till statspapper, vilket ger en negativ ränta. Det känns inte så bra.

Räntefonder som krockkudde

JB: Jag kanske tjatar här nu, men om man nu tror på det här…. Vi har väldigt olika åsikter här för jag gillar mina räntefonder. Om vi tar korta räntefonder, visst de ger ingenting, men de behåller värdet. Medans då tänker jag att om jag skulle sätta då en 60/40-portfölj, som jag också vet att du också har åsikter om, med 60% aktier och 40% räntefonder, då tror jag ju precis som du säger att jag behöver ha köpt dem innan och de kommer vara som en krockkudde.

Jag köper inte räntefonder för att tjäna pengar på dem, jag köper dem för att det ska vara en krockkudde. Eftersom syftet är att de ska vara en krockkudde så är jag ok med att de inte ger någon avkastning.

ES: Samtidigt är det ju så att för att tänka sig en krockkudde och ha skydd och sedan ha någon nytta av dem efter börskraschen, då börjar man ändå bli lite allokeringstänkare och man ska köpa billigt och så vidare. Då har man inte en evig portfölj, utan då vill man allokera om. Men det viktiga är som sagt att om är inne på det spåret, ju mer man har att köpa för den dagen börsen är billig, desto bättre är det.

Om då aktiedelen har gått ner väldigt mycket för att man har behållit den och krockkudden är ok, då har man en del att köpa för. Men du hade haft en krockkudde som kanske går upp under den här nedgången, då har du väldigt mycket mer att köpa för när börsen är billig. För mig är guld en mycket attraktivare lösning.

JB: Vi kan ta den frågan då, för jag vet till exempel 60/40 och det är av de här anledningarna du säger att du inte är något stort fan av 60/40-portföljen.

ES: Den är fantastisk om man vill göra ett sälj-case på hur bra det är med en 60/40-portfölj. För den har en fantastisk historik. Så vill man sälja en portfölj som ser bra ut bakåt i tiden, så är det en fantastisk portfölj. Historia är något som är väldigt nyttigt och väldigt bra att lära sig från, men man kan inte heller köra framåt och titta i backspegeln. Då kommer man köra av vägen.

Sakerna blir inte samma. De liknar varandra, men det blir inte samma. Det här är nog det tillfället där vi inte har de här räntenivåerna vi haft när det har gått ner. Förra kraschen så kom räntan upp till 5% – 6%. Det var fortfarande ganska lågt jämfört med andra krascher, men räntorna har varit mycket högre än så. Men dit kommer vi inte komma den här gången.

Redan nu pratar de om att vi ska sänka räntor, centralbankerna, när de inte ens har höjt dem. Det är ju fascinerande. Jag har svårt att se för just det här att gå man ifrån statspapper så börjar det bli lite luddigt vad man äger och vilken motpartsrisk man har.

Enskilt förlitar vi oss inte på guld trots att regeringar gör det

JB: Då tar du alltså hellre en 60/40-portfölj med 60% aktier och 40% guld?

ES: Jag sticker ut hakan och säger det. Tittar du på en modern portfölj från de sista 20 åren har du 50% börs och 50% guld så har du en bättre avkastning än att äga bara börsen eller bara guld. Så det är en bra portfölj, även bakåt. Det fungerar och det är inte så stor risk. Det är lite ovant tror jag. Om vi nu tänker att USA och Tysklands valutareserver är 80% guld, så sitter vi och bli nervösa för att äga guld? Det är någonstans det inte rimmar riktigt.

JB: Jag har aldrig ens haft tanken att ha den fördelningen. Jag har som mest haft 25%, som vi har i RikaTillsammans-portföljen. Det är lite som du säger, att det går emot konventionellt vetande och då blir det lite chockartat. Återigen, samma sak där, det är ingen som kommer kritisera en 60/40-portfölj med 60% aktier och 40% räntor. Men har du 60% aktier och 40% guld, då sticker man ut. Då har man en åsikt som inte andra har, vilket jag tycker är coolt.

Vad är pengar?

JB: Sedan är det väl också det här att jag vet att när vi träffades sist så var den andra magsupen jag fick av dig som var så här,

Men du Jan, om man dör och har en massa miljoner på kontot, då kan man också fundera på vad man har gjort i sitt liv.

Eric Strand

ES: Jag gillar att prata om pengar, alltså vad är pengar? Vi har varit inne och snuddat på det litegrann. Jag lärde mig något av min fru en gång som sa något väldigt smart, eller kontentan var att en krona är ju bara en krona när man har använt den. Vi försöker säga att vi ska spara, spara och spara, men så länge som jag har varit med så har jag sett att många som har kommit en bit i sitt sparande, kommer så långt att de bara sparar.

Det blir ett fängelse i sig att bara spara och till slut ser man när man har varit med och träffat många, att de flesta väldigt, väldigt många dör med väldigt mycket pengar och tillgångar på sina konton, som man inte har använt. Då kan man undra varför man har så mycket pengar som man inte använder. Har jag då jobbat alldeles för mycket egentligen? Kunde ha varit mer med mina barn. Varför samlade jag ihop så mycket som jag inte använde?

Av de jag har träffat så är det väldigt få jag har träffat som har gått bort utan pengar på sina konton eller tillgångar. Vi pratar miljonvärden och fastigheter. Då tänker man att man hade kunnat jobba lite mindre och levt lite mer. Och använt pengarna till upplevelser, som ingen kan ta ifrån en. På en börskrasch kan man bli av med allt, men en upplevelse kan ingen ta ifrån en. För mig är det väldigt viktigt att använda pengarna. Det är då de verkligen blir någonting.

Många rika har svårt att använda sina pengar

JB: Det kanske var lite abrupt att byta samtalsämne så, men jag tänker egentligen att det inte är så långt ifrån. För ofta pratar vi som att det enda rätta är att vinstmaximera: hur får jag den bästa portföljen, hur tjänar jag mest pengar? Jag tänker att kanske vinstmaximering inte alltid är det viktigaste, utan att man behöver ha in detta perspektivet också.

ES: Ni jobbar ju mycket med att man ska lära sig spara och investera och jag har jobbat med individuella kunder förr i tiden. Då märkte jag… Även om det inte är så jättemånga som har jättemycket pengar, men jag såg de människorna som hade väldigt mycket pengar och de hade väldigt svårt använda sina pengar. Så det är något som inte stämmer. Är de rika för att de sparar bara och inte använder pengarna, eller vad är det som händer?

När man har kommit ”dit” så har man ingen nytta av det. Varför gjorde man det då från början? Den där relationen är ganska intressant att se. Jag kom fram till att det är fler som kan skapa pengar än det är som är duktiga på att använda pengar på ett bra sätt. Själva egenskapen att kunna använda pengar är väl någonting som ni kanske kan ta upp mer, för det är väldig fokus på att spara och investera.

CB: Berätta vad du tänker kring att använda pengarna? Vi vänder oss till människor som kanske inte vet hur man sparar och investerar, eller som har sparat en massa pengar och så kanske man åker till Thailand och så måste man börja om. Att visa att det är viktigt att man sparar långsiktigt, inte bara på två år, utan tio år kanske. Det är sådana människor vi vänder oss till.

ES: Ja, det handlar inte om att slösa med pengar. Min modell när jag var yngre gick ut på två saker. Det ena var att jag skulle vara skuldfri när jag är 40 år, sedan såg jag att alla andra tjänade pengar på att ha en massa lån. Det var jättejobbigt, så jag gick och funderade på hur jag skulle göra. Då gick jag till banken och lånade pengar för att investera. Jag fick 50% på investeringen och betalade 1% i ränta, så det var en bra månadsintäkt i det.

Men jag såg det inte som ett lån för jag kunde närsomhelst sälja tillgången. Det var inte mitt egna boende. Men det tog några år då det var jobbigt att alla andra tjänade på att räntan var låg och inte jag, även om mitt första mål kändes rätt, att bli skuldfri.

Flexibel ekonomi med färre fasta utgifter

ES: Mitt trick egentligen för mig själv var att ta bort alla fasta kostnader som man har lagt upp. Titta på alla autogiron alla saker som tickar och kostnader. Att ha så låga fasta kostnader som möjligt och sedan lägga utgifterna på rörliga kostnader, om det nu är resor. För då är det lite lättare att göra av med pengarna, för man kan närsomhelst sluta resa.

Skulle det bli tight eller hårt eller bli problem i ekonomin så slutar man resa. Då försvinner alla de rörliga kostnaderna. Det farliga är att ha mycket fasta kostnader som bara ligger och tickar hela tiden, när det blir svårt. Det var mitt sätt att både vara sparsam och ”slössam” samtidigt.

JB: Bara en parentes, vi pratade om det här med att amortera, spara eller investera i avsnitt 102, så det kan vara ett tips till dig som lyssnar eller tittar. Jag tänker att vi ska avrunda med de sista läsarfrågorna.

Du har varit inne på att räntefonder inte står högt i kurs hos dig, men jag vet också att du sa när vi hade FikaTillsammans i Göteborg här för några veckor sedan att en räntefond är egentligen bättre konstruktion än ett sparkonto. Kan du ta en kort ”recap” på det?

ES: Alltså, om man tittar på fonder så är det en väldigt fin juridisk konstruktion. Det är så att när man investerar i en fond så hamnar inte pengarna i banksystemet, utan de ligger utanför banksystemet även om de har ett förvaringsinstitut som är SEB-banken eller Swedbank. Om den banken skulle få problem, gå omkull, så ligger inte de pengarna i den banken. Det gör så att säga att man kan ha hur mycket som helst i en likviditetsfond utan att ta en risk på det sättet.

Medans har man pengar på en bank så har man en motpartsrisk. Juridiskt sätt så är en fond i den biten bättre. Om du har fond med aktier då har du en kursrisk, men om du inte har aktier så har du en bättre…

Man sätter inte in pengar på banken – man lånar in dem

JB: Det vi pratade om där också var den tredje grejen du sa som jag inte hade tänkt på. Du sa att när man sätter in pengar på ett bankkonto så sätter du egentligen inte in pengar på ett bankkonto, utan du lånar in dem. Det står ju ”inlåning”.

ES: Precis, man har haft en bild av hur det är och det kände väl jag också att jag sätter in pengarna på banken för att jag ska känna mig säker så att jag inte blir rånad. För att ingen ska komma och ta dem ifrån en. Men så är det inte, man tror att man sätter in pengar men man lånar in pengar på banken, utan ränta men med risk. När banken låtar ut till dig så vill de ha både säkerhet och ränta. Så det är ingen riktigt bra konstruktion faktiskt. Vi har insättningsgarantin. Då kan man fråga sig varför de har infört insättningsgarantin?

CB: Det är väl för att man ska känna sig säker på att pengarna finns, även om banken går omkull.

ES: Man tror ändå att de kan gå omkull. Om det var tryggt hade det inte funnits någon försäkring. Nästa fråga är hur tryggt är det? Jag tror att reserven för insättningsgarantin är 3% av det som man egentligen är garanterad. Man ska få tillbaka allt, men om bankerna skulle krascha så måste staten trycka pengar för att betala. Vem är det som garanterar? Staten. Vilka är staten? Det är vi skattebetalare. Så vi garanterar oss själva och varandra.

Men om de pengarna inte finns, om de är borta ur banksystemet, och staten har inga egna extrapengar utan då måste de skapa de pengarna. Först tycker jag att insättningsgarantin skapar en del oro, om man tänker på varför den behövs. Det andra är om det är en liten bank – då är det jättebra att det finns. Är det systemkris? Då blir det problematiskt. Då är det kanske en falsk trygghet.

CB: Du nämnde likviditetsfond, är det samma som räntefond?

ES: Likviditetsfond är en sorts räntefond. Vi har likviditetsfond med superkorta papper, penningmarknadsfond som får ha lite längre papper och sedan har vi obligationspapper som får ha lite långa och sedan har du företagsobligationsfonder. Sedan kan de här fonderna på företagsobligationer ha lite olika hög eller låg rating, alltså hur bra bolagen är, hur säkra de är. Så det blir en skala så att säga. Det är därför det är lite farligt ibland med räntefonder för man pratar egentligen om väldigt mycket olika sorters fonder.

Så kan du investera i guld idag

Läsarna Arabesk och Rickard har en fråga om guld. Om jag nu vill placera i guld, att jag känner att jag går mot den här konventionella visdomen, jag sticker ut, jag vill tjäna pengar på min krockkudde, hur exponerar jag mig då mot exempelvis guld?

ES: Det beror på plattformen litegrann, vad de har för utbud.

JB: På Nordnet gillar vi ju båda den här ETFS Physical Swiss Gold (GZUR) eller bara ETFS Physical Gold. Men så skrev du också på din hemsida EricStrand.se att på Avanza kan man välja GULD AVA, men det är väl inget fantastiskt alternativ. Varför är det inte ett minst lika bra alternativ?

ES: Nordnet har då lite bättre avtal att handla mot den tyska marknaden. Därför kan man köpa GZUR eller VZLD, de två. Det finns inte på Avanza och de har inte löst det ännu. Vi ligger på för att de ska komma dit, men det verkar lite trögt. Ska man ha en rak guldexponering så har de bara GULD AVA och det är ingenting vi gillar efter vi plötsligt har en motpartsrisk på en stor amerikansk bank där. Det är inte det bästa.

Risken är liten. För långsiktigt så är det inte optimalt, det är inte så jag skulle vilja ha det. Men jag ser det som så att när jag har min nya fond uppe på banan, då känner jag mig trygg igen.

JB: Kan du förklara risken i GULD AVA. Även om den är liten, hur ser det ut?

ES: Där är det en ticket på guld och då är det en utställare. Du har en motpartsrisk så går banken omkull så blir din GULD AVA värd noll. Medans Nordnet har det fysiska guldet. Där har du inte alls den risken, så de är väldigt, väldigt mycket bättre, Nordnet. Absolut. Där ligger guldet i valv i London och Schweiz.

Avanza-lösningen på guld som de har idag är egentligen bara en elektronisk konstruktion som lovar att ge dig prisuppgångar på guld. Det är en av de största bankerna, så det är ingen liten bank som står bakom. Det är Morgan Stanley. Om man har en sådan lösning så är det en av de riktigt stora bankarna och går de omkull… Innan dess har kanske alla svenska banker gått omkull. Men vi ska absolut skapa en bättre lösning på Avanza.

Har Eric planer på någon ny fond?

Läsarfråga från Rickard:

Har Eric planer på att starta någon ny ädelmetallsfond?

Läsaren Rickard

ES: Absolut, jag har ett namn och den kommer ha en liten nisch på det jag var inne på förut med grundämnen. Med ädelmetaller och grön teknik-grundämnen. Det kommer finnas en del även på de ämnena, litium och kobolt, för då får man det jag brinner för. Guld och silver är ett skydd mot det finansiella skuldsystemet som vi har byggt upp. De här andra bitarna när vi tittar på egenskaper i grundämnen som gör att vi kan ställa om till den gröna värld vi vill ha. Då behöver vi ädelmetaller men vi behöver de andra grön teknik-grundämnena, och det vill jag också ha med i fonden den här gången.

Det är en viktig sak när man tittar på grön teknik-grundämnen, hur intressant det är. Vad är det som har gjort vår luft så mycket bättre? Vi vill ha ännu bättre men den har blivit väldigt mycket bättre de sista 30 åren tack vare katalysatorer. Det är det som jag gjort för att det blev lag för 30 år sedan och hade vi inte haft det så hade det varit svart här ute. Nu vill vi byta från bensin och diesel till el, men det här var väldigt viktigt.

Katalysatorn var avgörande för den tar bort ungefär 90% av det dåliga och giftiga. Men vad är det som får en katalysator att fungera? Platinum och palladium, beroende på om det är diesel eller bensin. Igen är det egenskaperna i de här ämnena som är så intressant. Nu då behöver vi då kanske andra ämnen, som litium, kobolt, vi behöver silver för batterier och solceller.

JB: Blir det samma effekt då? Om jag säger nu att jag vill ha guld i den här exponeringen för skyddet. Blir det då inte konstigt att jag har en massa litium och kobolt?

ES: Du kommer inte ha en massa litium. Jag tror att det kommer bli en bra funktion i det. Det kommer fortfarande vara väldigt ädelmetalls-tungt, för det är ändå de som används mest och de har båda funktionerna. Men jag vill få med det här på de sista procenten så att det blir ännu mer intressant och roligare.

Ska det vara en fond så ska det helst skilja sig lite mot en rak exponering. En helt rak exponering som utan någon dynamisk valutahedge, då köper man en ETF eller en ETC som det heter. Det är ingen idé att göra en sådan fond. Då kan man lika gärna köpa den. Så jag vill ha en fond som gör lite mer och som är lite mer spännande att äga också.

JB: När du har lanserat den så får du komma tillbaka, så får vi prata mer om det. Vi har gått igenom nästan alla läsarfrågorna, men jag har inte fått ställa en enda av mina egna frågor. Så jag tänker att det tar vi i del två, i nästa avsnitt som då kommer nästa vecka. Tack Eric.

— SLUT TRANSKRIBERING —

Relaterade artiklar med Eric

Om du gillade den här artikeln med Eric så gillar du nog även följande artiklar:

Nedan följer andra artiklar som är mer generella men ändå relaterade till ämnet:

Frågor, kommenterar eller funderingar?

Eric brukar svara på frågor här på bloggen så, om du har frågor, kommentarer eller funderingar, skriv gärna nedan!

Avsnittet Läsarfrågor och intervju med Eric Strand dök först upp på RikaTillsammans.

Sju frågor från er läsare

RikaTillsammans Jan Bolmeson

I dagens artikel diskuterar vi några kommentarer och frågor från er tittare. Bland annat fördjupar vi oss i inlåsningseffekten från avsnitt 106 och 107, vi pratar om rimlig belåningsgrad, räntefonder, om blankning där man tjänar pengar på nedgång och annat kul.

Efter två veckor på landsbygden i Kenya är jag tacksam för att vara tillbaka i Sverige där allt fungerar, är trygg och säkert och inte minst hos Caroline och tjejerna. Det har varit kul att se så många glada och positiva tillrop till de två föregående avsnitten med Pontus om bostadsmarknaden. Idag diskuterar vi några av de frågor som kanske blev lite hängande efter avsnittet såsom vad innebär inlåsningseffekten rent praktiskt, skillnaden mot vad man kan FÅ låna och vad man VILL låna samtidigt som vi också tar upp några vanligt återkommande frågor om positionering inför en eventuell börskrasch.

I dagens artikel vill jag även lyfta fram speciellt en läsare, Nestor, som ofta kommer med kloka kommentarer som får en att tänka till. I dagens artikel citerar vi en av hans kommentarer i sin helhet där han gör en briljant jämförelse av den svenska hyresregleringen med bilmarknaden. Under alla år har jag sällan hört en lika talande metafor. Ett stort tack till dig Nestor. Jag är glad att du har valt att återigen börja kommentera på bloggen även om du lovat dig själv att gå i pension. Tack! 👍🙏

Självklart även ett stort tack till er andra läsare som varje vecka och varje dag hjälper nybörjare och andra läsare genom att svara på frågor i ”Frågor och svar”. Det är otroligt generöst och jag hoppas att vi kan hitta på något tillsammans i slutet av året.

Tack för den här veckan och vi hoppas att du får en trevlig sommarvecka. Nästa söndag är vi tillbaka precis som vanligt med en intervju av en av våra favoritgäster, Eric Strand där vi pratar om marknadsläget, guld och andra spännande saker. Vi kommer i veckan även göra en lite annorlunda intervju med vår f.d. parterapeut. Särskilt eftersom jag i samband med bostadsbubblan alltid ger rådet om att satsa på relationen. Har du någon fråga till en Tommy, passa på och ställ den i kommentarerna!

Många hälsningar,
Jan och Caroline

Lyssna eller titta på hela avsnittet

Precis som vanligt så kan du lyssna på hela den här artikeln som ett poddavsnitt via din poddspelare (iTunesAcastSpotify eller SoundCloud) eller titta på den tillhörande video via Youtube.

Nedan följer en grov innehållsförteckning av dagens avnsnitt:

  • 00:00:19 – Tillbaka från två veckor i Kenya
  • 00:02:53 – Innehåll i dagens avsnitt
  • 00:06:50 – Läsarfråga om inlåsningseffekten
  • 00:09:12 – Inlåsningseffekt för pensionärer
  • 00:10:35 – Inlåsningseffekt vid prisnedgång
  • 00:13:34 – En beskrivning av hyresregleringen
  • 00:14:50 – Årets bästa kommentar från Nestor
  • 00:16:23 – Köp bara bostad med tioårshorisont
  • 00:19:29 – Ny dokumentär från Fredrik Gertten
  • 00:21:59 – Inflationen får förluster att se ut som vinster
  • 00:26:52 – Inflationen är en osynlig beskattning
  • 00:29:43 – Hur mycket ska man våga låna till husköpet?
  • 00:34:09 – Bra amorteringskrav i Sverige
  • 00:35:48 – Investeringssparkonto versus aktie- & fonddepå
  • 00:39:19 – Viktigt att ha genomtänkta strategier
  • 00:41:33 – Om man tror att börsen faller snart
  • 00:44:19 – Blanka för att tjäna pengar när det går ner
  • 00:47:50 – Låna ut aktier på Nordnet
  • 00:49:46 – Räntefonder versus sparkonto med insättningsgaranti
  • 00:54:28 – Portföljkonstruktion med en varierad räntekorg
  • 00:57:32 – Faran med våra omedvetna antaganden
  • 00:59:58 – Ta del av mer information
  • 01:02:15 – Kommande avsnitt

Precis som vanligt matchar tiderna lite bättre med videon än med poddavsnittet på grund av efterbearbetningen.

Transkribering av hela avsnittet

Precis som vanligt följer nedan en transkribering av hela avsnittet för dig som hellre läser än lyssnar eller tittar.

— START TRANSKRIBERING —

JB: Idag är det dags för avsnitt 108 och det kommer handla lite om läsarfrågor och sådant. Men det känns som att vi är lite ringrostiga. Jag har varit nästan två veckor i Kenya, rest runt, och varit lite modig, faktiskt. Jag som är försiktigheten själv, har varit i områden där UD rekommenderar att man ska undvika.

CB: Det märkte vi först efteråt. Jag kollade upp det och sedan berättade du att du hade varit där, just vid Somalias gräns.

JB: Det var onekligen spännande. Vi åkte igenom poliskontroller, där man på vägen tillbaka såg att de hade skyttevärn. Det är typ en bunker med tung kulspruta. Jag kommer ihåg att när vi körde förbi där så tänkte man att den hade nog inte varit där om det inte fanns ett behov av den. Det var lite läskigt faktiskt, men nu är det gjort och jag är hemma igen. Nu kan vi börja köra som vanligt. Det kommer artiklar om detta på bloggen. Förmodligen inte i den här serien som vi nu skickar avsnitt, som 109 eller 110, utan det kommer vara ett specialavsnitt på bloggen. Då får man gå in och kolla.

Jag var där nere för att kolla upp Better Globe, som vi har pratat om tidigare på bloggen och fått väldigt mycket kritik om. Framförallt under våren. Så jag bestämde mig för att åka ner själv för att kolla hur det såg ut med egna ögon. Men jag var väldigt, väldigt positivt överraskad. Sedan är det alltid en ”reality check” att vara i de här områdena. Särskilt för oss som pratar mycket om rikedom, sparande och index och vi ska ha avkastning… Där är det människor som lever på ett par dollar om dagen. De har ingenting och samtidigt kan jag uppleva att de många gånger är mer generösa, mer lyckliga, och så, än vad vi kan vara. Men det får vara ett samtal för ett annat avsnitt.

Läsarfrågor om belåningsgrad, inlåsningseffekten, räntefonder, m.m.

JB: Nu kör vi dagens avsnitt, som är läsarfrågor. Jag tänkte att vi ska prata om inlåsningseffekten i bostäder. Många av de här frågorna handlar om tips om bostadsmarknaden, i anslutning till avsnittet vi gjorde med Pontus Kopparberg. Det är roligt hur de här avsnitten som jag kan tycka är väldigt neutrala och att ingen kan bli sur på att få lite tips kring bostadsmarknaden….

CB: Det var nog vissa saker som Pontus sa, som kanske var politiskt inkorrekta. Som att han var positiv till hyresbostäder med rätt hög hyra i storstäderna, för att man ska kunna om man behöver flytta inom kort varsel och jobba någonstans. Då ska man också ha den lönen, kanske, för att kunna betala 20,000 i hyra för en bostad i Stockholm.

Det är ju en klick som klarar det, eller vill det, eller som får ”benefits” från det. Men sedan pratar man i politiken om att det är förkastligt, med de otroligt höga hyrorna på hyresbostäderna. Jag har inte läst kommentarerna, men jag har lyssnat på nyheterna nu när du har varit borta. P1 sänder ju nyheter och då har det framkommit att det är en het fråga, med bostäder och hyresbostäder framför allt.

JB: Jag kan säga att det har synts i kommentarerna. Både på YouTube och bloggen. Oftast var det som folk reagerade på, att vem kan tusan har råd att betala 20,000 för ett boende. Men jag tänker att vi ska prata lite om inlåsningseffekter. Vi ska prata om hänsyn till inflation vid försäljning av bostad, någonting vi glömde ta upp med Pontus.

Vi ska prata om hur mycket vågar man låna, vad är en rimlig skuldsättning. Sedan tar vi frågor som inte har med bostadsmarknaden att göra, om att sälja av fonder som har gått med vinst och sedan spekulera om en aktienedgång. Vi ska också prata om räntefonder vs sparkonto med insättningsgaranti, och sedan byta ut långa räntefonder. Den här klassikern också med räntefonderna.

CB: Nu zonade jag ut, men det kommer bli begripligt sedan, för de som lyssnar på detta för första gången. Man kanske tänker att långa räntefonder, det är nog inget för mig, men det är det.

JB: Precis som vanligt innan vi kör igen, så är de avsnitten inte sponsrade. Jag tror inte ens att vi har någon sponsrad länk i dagens avsnitt, faktiskt. Innehållet, åsikter, rekommendationer och slutsatser är inte att betrakta som finansiell rådgivning. Man ska uppfatta det som en allmän information. Naturligtvis är historisk avkastning ingen garanti för framtida avkastning, investeringar kan både minska och öka i värde.

I värsta fall kan man förlora sitt insatta kapital. Detta avsnittet bygger på källor som vi har hittat och bedömer trovärdiga, men det är ingen garanti. Man behöver alltid kolla med sin egen rådgivare. Vill man veta mer om villkoren, som vår jurist älskar och tvingar oss att säga, så läser man på rikatillsammans.se/villkor.

Läsarfråga om inlåsningseffekten

Läsarfråga från Ida:

Kan vi utveckla inlåsningseffekten? Man hör ofta att äldre inte kan flytta från sin villa. Jag kan ju inte tänka mig att de går back på affären så vad, exakt, är det de inte kan?

Läsarfråga från Ida

Är det att villan som köptes på 70-talet gått upp så mycket i värde att skatten äter upp en stor del av vinsten och att de då inte har råd med bostadsrätten på 100 kvm i stan? Är det då systemet eller förväntningarna som är felkalibrerade?”

JB: Jag skulle säga att det är framför allt två inlåsningseffekter, som jag ser det. Jag försökte till och med Googla för att verifiera mina åsikter, men precis som Ida säger, så verkar alla prata om inlåsningseffekter, men det är typ ingen som har bemödat sig att definiera den. Jag tänker att det är framför allt två saker, faktiskt.

Det ena är det exemplet som hon beskriver. Människor som vi, vi köpte vårt hus när barnen var små, och så bor man i huset tills barnen har flyttat ut. Så har man kanske ett hus som är för stort efteråt, för att man kanske bara är två där när man var fyra innan. Det kan också vara så att man inte har hälsan riktigt, så att man inte kan gå upp på övervåningen. Man kan inte ta hand om huset på det sättet som man ska och så vill man flytta till en lägenhet. När man då säljer det så har huset ökat mycket i värde och då får man betala 22% skatt, om man skulle sälja.

Då skulle, precis som Ida säger, skatten vara högre än att man kan köpa en motsvarande lägenhet på samma nivå, i samma prisklass. Då måste man kanske gå ner en prisklass eller få ett mycket mindre boende. Man kan inte anpassa sitt boende efter den boendesituation man vill ha, så man kanske får en lägre standard. Då undrar man varför man ska byta ner till en lägre standard, då kan man lika gärna bo kvar. Men då skapas den här trögheten på marknaden.

Inlåsningseffekt för pensionärer

JB: Ett annat problem här som uppstår är att äldre kan många gånger idag ha svårt att få lån. Det har jag varit med om med människor i vår omgivning, som har gått i pension och fått jättesvårt att få ett bostadslån. Bankerna tittar inte på balansräkningen, utan de tittar på resultaträkningen. De tittar inte på hur mycket huset är värt eller hur mycket skuld man har, utan vad man tjänar per månad och om man har råd att betala räntorna.

Vi hade till exempel ett par bekanta som hade en lägenhet för över 10 miljoner kronor. De hade bott där länge och så ville de renovera den innan den skulle säljas, men de fick inte lån till renoveringen. Trots att lägenheten var värd ungefär 10 miljoner och bara var belånad till 3 miljoner, så de hade mycket pengar. Men eftersom de var pensionärer och inte hade någon pensionsinkomst, så fick de inte låna i alla fall. Där kan det också vara ett problem, att det hus man säljer kanske inte har ökat så mycket i värde. Då har man inte råd att köpa den nya bostaden, för att man inte får ett lån på den, medan man kan bo kvar i den man har. Det är en annan inlåsningseffekt.

Inlåsningseffekt vid prisnedgång

JB: Den tredje inlåsningseffekten händer vid prisnedgång. Säg att man är student eller flyttar ihop med en partner, eller att man är två i en tvåa och skaffar barn och så behöver man en större lägenhet. Har då den lägenhet man haft sjunkit med 10%, då har man ingen kontantinsats längre.

Då är man inlåst i det boendet som man är i just nu. Jag brukar säga att det stora problemet men en bostadsbubbla kommer inte vara att folk kommer få gå från hus och hem, utan att de här inlåsningseffekterna kommer öka. Säg att du har köpt en bostad för 1 miljon, du har lagt 15%, 150 000 i kontantinsats, och den sjunker med 15%, då är kontantinsatsen borta. Då kan du inte köpa och lägga kontantinsats i något nytt boende. Då får man bli kvar, så man kommer bli inlåst.

Detta är ett jättestort problem, för vi har en trög bostadsmarknad. Det har vi haft jättelänge. Det har varit på grund av den här hyresregleringen. Man kan till exempel inte flytta dit jobben finns. Om man säger att vi skulle göra ett jobb i Stockholm i ett år, då är det inte som att vi vill köpa ett hus i Stockholm och riskera stora nedgångar där. För några år sedan var vi på ett bröllop och jag satt bredvid en statssekreterare. Efter jag hade druckit några glas vin så vågade jag fråga en opolitisk korrekt fråga.

Innebörden av frågan var typ, ”Är ni politiker dumma i huvudet, eller är det bara så att ni inte kan prata om vissa saker?” Kring bostadsmarknaden, som vi pratade om. Statssekreteraren sa att det är vissa saker som är väldigt svårlösta och väldigt politiskt omöjliga, men vi fattar problemställningen. Då sa personen också att det finns två sätt man kan förstöra en stad på, eller en bostadsmarknad. Det var kärnvapen eller hyresreglering, vilket jag tyckte var ganska illustrativt.

En beskrivning av hyresregleringen

JB: Hyresreglering handlar om att svenska staten har bestämt hur hyrorna ska sättas, så var det förut. Det var det Pontus pratade om, att en lägenhet i Umeå kunde ha en högre hyra än en lägenhet på Östermalm. Man tyckte att lägenheterna på Östermalm var av sämre kvalitet och tog ingen hänsyn till läget, över huvud taget. Jag har också tyckt att det är klurigt att förklara på ett bra sätt. Men jag måste också säga att Nestor, han är en av våra läsare på bloggen, och det är roligt för jag vet inte så mycket om honom mer än att han har jobbat väldigt länge i finansbranschen på bank.

Nu är han pensionerad sedan många år och han är väldigt, väldigt klok. Han sa att nu har jag gått i pension och nu kommer jag inte svara mer på bloggen. Men så har han dykt upp nu igen. Det är vi väldigt glada för och jag har till och med försökt bjuda in honom till en podd, men det vill han inte. Han skriver i alla fall väldigt bra kommentarer. I en kommentar förklarar han hyresregleringen och det var den bästa förklaringen av hyresregleringen som jag har hört. Jag tänkte att du ska få läsa upp den.

Läsarkommentar från Nestor

Läsarkommentar från Nestor: ”Den hyresreglering vi har gör att marknaden inte fungerar och att vi får en extrem bostadsbrist. Låt oss leka med tanken på att bilmarknaden skulle regleras på ett liknande sätt. Över en natt stiftas en lag att inga bilar får kosta mer än 100 000 kr, med ett undantag att 50 000 bilar får produceras till marknadspris.

Vad skulle då bli effekten? Inga nya bilar förutom de 50 000 skulle produceras. Efter några år skulle det bli en bilbrist. Folk skulle betala svarta pengar för att få köpa en begagnad bil. Föräldrar skulle ställa sina nyfödda barn i bilkö för att få köpa en bil ur kvoten när de blir myndiga. För att sälja bilar för 100 000 kr skulle fabrikanterna slarva med kvaliteten för att få råd att producera lite större modeller som folk vill ha. Hela samhället skulle ta skada. Det var ju så öststaterna fungerade från 2:a världskriget fram till 1989 då muren föll.

I Sverige har vi fortfarande ett Östtyskland på hyresmarknaden. Vi ser ju också konsekvenserna av detta. Tyvärr vågar inget politiskt parti påbörja en sanering av systemet. Så länge inte detta sker, så kommer våra problem att kvarstå.”

CB: Så han liknade hyresmarknaden med en icke-fungerande bilmarknad. Det är en spännande liknelse. Väldigt bra skrivet av Nestor.

Köp bara bostad med tioårshorisont

JB: Det är precis så det är. Man får bara vissa lägenheter, nyproducerade får ett marknadsmässigt värde. Människor ställer sina barn i bostadskö. Det har vi gjort, för att de ska ha någonstans att bo. Vi ser också att det säljs väldigt dyra lägenheter där man slarvar med byggkvaliteten, precis som han skriver här. Man bygger fel typ av bostäder för att man hellre bygger bostadsrätter än hyresrätter. I Stockholm är det i princip omöjligt att få tag på en hyresrätt och folk köper lägenheter svart. Så, flera tummar upp till Nestor.

Vad ska man göra då? Om man ska köpa en bostad så tror jag att man ska ha en tioårshorisont. Kan man inte ha en tioårig horisont så tror jag att man ska hyra i andra hand eller försöka lösa det på något annat sätt.

CB: Tänk dig en student som har en horisont på fyra eller sex år. Det är ändå rätt lång tid man ska bo i sin lya.

JB: Vi träffades ju i studentkorridoren. Jag tror att vi betalade 2500 i månaden, med studiemedel på 7500, så vi betalade väl typ 30%. Hur hursomhelst, jag tror att man ska ha ett tioårigt perspektiv på sitt boende. Att det är kanske bättre att vänta eller köpa lite större. Om man planerar att ha barn om kanske ett par, då kan det vara bättre att köpa den lite större lägenheten redan nu, för att kunna växa i den. För den effekten bostadsbubblan kommer ha är att man kommer få bo kvar.

Ny dokumentär från Fredrik Gertten

JB: Detta är väldigt fascinerande. Jag pratade med dig här innan om en läsare som hade tipsat om att det kommer ut en film i höst som heter ”Push”. Tack för tipset. Det är en dokumentär av Fredrik Gertten. Det var han som gjorde den här ”Bananas!*”, som Dole blev jättearga över. 6:e september tror jag att det är premiär, 8:e september ska han hålla en live diskussion på en massa biografer i Sverige. Jag tänkte att jag skulle gå och se den.

”Push” handlar om hur människor pushas ut ur lägenheter. Alltså, hur vi plötsligt får städer utan arbetarbostäder. Hur vi får städer, till exempel London, där väldigt många fastigheter ägs av investerare, men det bor ingen i dem. Hela hus är nedsläckta, gator där är det inte är några bilar, för att folk har köpt fastigheter för att tjäna pengar på dem, istället för att det ska bo folk där.

Den handlar om den här snedvridningen på bostadsmarknaden. Jag har faktiskt mejlat Fredrik och frågat om han vill vara med i podden. Jag hade varit lite ”starstruck”, liksom. Vi får se. Om det är någon som känner Fredrik Gertten och kan lägga in ett gott ord för oss, så uppskattas det. Men jag tänker att han är Malmöbo som vi, så vi har en inbördes förståelse redan där.

Men det är något att faktiskt ha koll på, filmen ”Push” – www.pushthefilm.com. Han vann pris på Köpenhamns filmfestival, publikens pris för bästa dokumentär. Detta är väldigt, väldigt intressant. Väldigt hett ämne. Vi fortsätter till nästa fråga, som är relaterad till det här.

Inflationen får förluster att se ut som vinster

Läsarfråga från Magnus:

Finns det någon som kan förklara varför man inte tar hänsyn till inflationen när man beräknar vinst vid försäljning av bostäder?

Läsaren Magnus

JB: För att förstå problematiken, jag har tagit upp detta vid flera tillfällen också, men glömde ta upp det när vi hade Pontus här. Jag brukar använda min mammas hus som exempel. Vi flyttade in i ett hus i Malmö 1988, 30 år sedan, som kostade ungefär en miljon. Säg att det idag skulle säljas för 1,8 – 1,9 miljoner, att det har dubblat i värde, då skulle många säga att det var skitbra att ha tjänat en miljon på det huset. Men, om man då tittar på det och tar hänsyn till inflationen, att man inte bara tittar på priset… På www.ekonomifakta.se kan man räkna på inflationen och kolla det. Då kan man säga att 1,9 miljoner idag och en miljon 1988 är samma. Så det vill säga, pengarna har halverats i värde från 1988 tills idag.

Det värsta här som då Magnus ställer en fråga kring, är att om min mamma skulle sälja detta huset skulle hon få betala skatt på de där 900,000, så hon har betalat 200,000 i skatt på en obefintlig vinst. Hon har betalat 22% på en fiktiv värdeökning. Ibland kan jag tänka att jag hoppas att den människan som kom på det på Skatteverket fick en fredagstårta. Om du tittar vad du kan köpa för de pengarna, så är det inte mer hus. Om det hade varit en reell värdeökning skulle hon potentiellt kunna köpa två hus för samma summa. Hon kan inte köpa mer för de pengarna idag, än vad hon kan köpa för dem 1988.

Det är samma mängd pengar. Eller de facto är det mindre pengar, eftersom 1,9 miljoner hade bara varit att hon fått tillbaka pengarna inflationsjusterat. Men eftersom hon betalar skatt på det så går hon back och får mindre pengar, än om pengarnas värde hade varit oförändrat.

Säg att du hade 100 kronor 1988, så är ett sätt att se på inflation att säga att idag hade du bara kunnat köpa 50 kronor värde. De har tappat halva sitt värde, på grund av inflationen. Om man då säger hur många hundralappar hade jag behövt ha idag för att ha lika mycket pengar som jag hade 1988? Då hade jag behövt 190 eller 200 kronor. 200 kronor idag motsvarar 100 kronor 1988. Värdet är detsamma. Om man jämför det med guld och säger att priset på guld var oförändrat, säg att du då 1988 fick ett gram guld för 100 kronor, så får du idag för 200 kronor fortfarande bara ett gram guld. Om det hade varit en riktig värdeökning, att det hade varit 100 kronor till 400 kronor, då hade du fått 2 gram guld. Men det får du inte.

Om vi då använder mammas exempel och relaterar det till guld: 1988 kunde hon köpa antingen ett hus eller ett kilo guld. Idag hade hon kanske fortfarande kunnat köpa ett kilo guld, säger vi, men det hade kostat 1,9 miljoner. Eftersom hon får betala 22% skatt så får hon mindre guld. Då har man de facto förlorat pengar.

Inflationen är en osynlig beskattning

CB: Man känner sig så blåst. Det är nog det som är det jobbiga. För jag vill inte gå till den känslan av att bli blev blåsta. Vi förväntar oss att man ska ha gjort vinst på ett hus.

JB: När man jämför prisökningar så tänker folk att om man köpte det för en miljon och säljer det för 1,3 miljoner, så har man gjort en vinst på 300,000. Men du kanske bara har en vinst på 150,000 i vinst, för resten är inflationen. Det är därför jag säger att inflationen är en hemsk grej. Det är ett sätt av staten att beskatta oss på, en gång till, fast det inte syns.

Det kanske hade varit ärligare att om man hade 100 kronor på banken i januari och i slutet av december plockar de bort två kronor, så att det står 98. Då är pengarna lika mycket värda, men då hade folk reagerat. Istället står det 100 kronor både i december och januari, men i december kan du bara köpa motsvarande 98 kronor. Det är väl detta som många pratar om. Riksbanken har sitt mål att vi ska ha 2% inflation. Idag när vi spelar in detta, den 3:e juli, så lämnade Riksbanken räntan oförändrad, för att man pratar om inflationen.

CB: Varför pratar man nu inte om den här inflationen när man ska beräkna vinst på försäljning?

JB: Det hade varit jättemycket mindre vinst till staten. Jag är som Magnus, egentligen har jag samma fråga. Om det är någon som kan svara på frågan varför vi inte tar hänsyn till inflationen så vill jag gärna veta det. Men så är det med alla tillgångsslag. Vi får inte betalt för inflationen med aktier eller räntor heller. Men det här är svårt att förstå. Nu har vi ägnat nästan 10 minuter åt den här frågan och det är kanske fortfarande otydligt. Man måste tänka både en, två och tre gånger.

CB: Det är också kopplat till känslan av att bli blåst. För min del tror jag att det var därför det var jobbigt att förstå, för jag visste att jag kommer gå in på någonting nu som känns jobbigt. Så Magnus, det är nog både för att det är svårt att förklara det och för att vi hade känt oss så jävla blåsta om vi hade pratat om det.

JB: Jag hade önskat att man tog hänsyn till det, men tyvärr funkar det inte riktigt så. Men jag är på din sida, Magnus.

Hur mycket ska man våga låna till husköpet?

Läsarfråga från Josef:

Hej. Jag och min fru har husdrömmar i Stockholm och sparar och jobbar för fullt. Vad vi kan FÅ låna är en sak men hur mycket vi vågar låna är en annan. Har ni några generella tips?

Läsaren Josef

Läsarfråga från Jenny: ”Vad tycker ni är en rimlig skuldsättning för ett hushåll, sett i multipler av nettoinkomst? Ju lägre desto bättre såklart, men man betalar i livskvalitet med att försöka vänta ut bostadsbubblan.”

JB: Jag tänker att svaren hänger ihop. Om vi tar den första, gällande vad man kan få låna och hur mycket man vågar låna. Jag ska försöka ge ett enkelt svar på det här. Det första svaret, som kanske inte är så enkelt, eftersom man måste ta hänsyn till sin egen ekonomi, sina framtidsdrömmar och sina tankar om framtiden… Det mycket enklare svaret, och detta har jag fått bekräftat både från Pontus och från en massa folk som köper och handlar med fastigheter, som säger så här att idag är de svenska bankerna så pass restriktiva att man kan utgå från att det du får lån på, det kan du köpa för. De vill nästan inte ta någon risk, så idag om man har de här KALP-kalkylerna, kvar-att-leva-på-kalkyler, och man räknar med ränta på 5% – 7%, etc.

En kompis som köper mycket fastigheter säger att får du lån av banken för en fastighet, köp den. Det är så pass att man kan nästan använda banken som en kvalitetssäkring. Det har inte alltid varit så, det är inte säkert att det alltid kommer vara så, men just nu när vi pratar om det runt 2019, så skulle jag säga att det är ganska rimligt. Bankerna är mer försiktiga. Det är inte som det var i USA, som i den här filmen ”The Big Short”, där de pratar med någon strippa som har sju fastigheter. De bara öste lån på folk. Så är det inte i Sverige. Jag skulle säga att man kan låna på det man får lånelöfte på, särskilt idag med amorteringskravet.

Där kommer vi egentligen in på Jennys fråga, angående multipel av nettoinkomst, alltså lön efter skatt. Säg att man in hushållet drar in till exempel 700,000 på ett år. Om man tar multipel 5 på det så blir det 3,5 miljoner. Jag tycker att man kan ligga på en multipel på 5 eller 4,5, som en tumregel. Att man har råd att låna så mycket. Vi har det här amorteringskravet just nu, som säger att om du lånar mer än 4,5 gånger din årsinkomst så får du amortera en procent extra.

Då hänger det ihop med den första frågan, att då ligga på 4,5 – 5 gånger sin årsinkomst tror jag är ganska rimligt för de flesta. Sedan har jag sett folk som ligger över 7 och folk som ligger under på 2 eller 3. Multipel kan man tolka som hur många årsinkomster hade det tagit oss att betala av lånet.

Bra amorteringskrav i Sverige

CB: Jenny säger ”Ju lägre desto bättre såklart, men man betalar i livskvalitet med att försöka vänta ut bostadsbubblan.” Vad hon försöker säga där egentligen?

JB: Om man sparar mycket och säger vi kan köpa för 3,5 miljoner, men vi köper någonting för 1 miljon för att det ska minska i värde, och så sparar vi under den tiden. Då kan man göra det, men man betalar i livskvalitet. För man har kanske inte det huset man ville ha, eller får pendla långt, och så vidare. Utifrån ett rimlighetsperspektiv tycker jag faktiskt att amorteringskravet i Sverige är ganska bra, med 4,5 gånger årsinkomsten. Annars får man amortera extra.

Där kan man också säga att man ska försöka amortera de här 2-3%. Att man amorterar på 25 eller 30 år. Inte för att man behöver bli skuldfri tills man går i pension, men så att man har tillgång. Det pratar vi om i det här avsnittet med Paolo Sodini, att när man är ung så har man ett lågt finansiellt kapital, men ett högt humankapital. Uppgiften man har genom livet är att öka det finansiella kapitalet fram till pensionen, för när du går i pension minskar ditt humankapital. Det är inte lätt att få jobb när man är 60, men ganska lätt när man är 25. Men å andra sidan har man inga sparade pengar när man 25, så när man är 65 ska man ha mycket sparade pengar.

Investeringssparkonto versus aktie- & fonddepå

Läsarfråga från Johan: ”Jag innehar ett vanligt fondkonto (ej ISK) som innehåller ett antal fonder. Dessa fonder har presterat som högst med +140% avkastning respektive som lägst med +65% avkastning. Anser ni, om man avser sälja av en viss andel (ej hela fondinnehav) av dessa fonder, att det är klokast att sälja av fonder med högre- respektive lägre total avkastning?

Min tanke är att, om man väljer att sälja av fonder med låg avkastning, så behöver man vid försäljningstillfället betala minst skatt för vinsten. Om det uppstår en finansiell nedgång framöver kan man vid det läget, om behovet då finns, sälja av fonder med (idag) högre avkastning.”

JB: Han har fonder som han förmodligen kanske ärvt av sina föräldrar eller fått om barn och så har de stått på ett gammalt aktie- & fondkonto. Med ett sådant konto betalar man 30% skatt på vinsten istället för 1% på beloppet, som man gör med ett investeringssparkonto. Då kommer det till den här optimeringsfrågan, vad är bäst? Aktie- & fonddepå eller ett ISK-konto? Man betalar 0,12% fondskatt också tror jag. För 2019 brukar jag säga att om man har en beräknad förväntad avkastning på över 1,5% är det bättre med ISK. Jag brukar prata till och med om räknar man på 3% så är det mer lönsamt med ett ISK.

Så jag skulle så här att försöka fatta investeringsbeslut på vad som ger lägst skatt är dumt. Då har man fel fokus. Tipset till Johan, det är svårt att säga, för det kan finnas faktorer som vi inte vet. Men det generella tipset, allt annat lika, om man bara ska titta på själva skatteoptimeringen, så brukar jag säga att det är bättre att sälja av och flytta det till ett ISK, för i längden kommer det bli lägre skatt. Det kan till och med vara så att har man en fond i en aktie- & fonddepå, sälj av den i depån och flytta pengarna till ett ISK och köp sedan tillbaka fonden där. Det brukar vara det generella tipset i en sådan situation.

Fokusera inte på att du kan behöva betala en hög skatt nu om du säljer, och låt bli att sälja för att slippa betala någon skatt. Då kommer skatten bara öka till än om du hade satt den i ett ISK. Då är vi tillbaka till det där att det kan kännas så jobbigt att sälja och så gör man ingenting. Det kanske är någon läsare som har en annan åsikt, och då får man gärna skriva det i kommentarerna om man tycker att jag har fel i detta resonemang.

Viktigt att ha genomtänkta strategier

JB: För mig är det ungefär samma tanke som ”cut your losses short”. Att om jag har köpt någonting och det går ner i värde, och jag har något som har gått plus, så säljer man ofta det som har gått upp för att man vill hämta hem vinsten. Så behåller man det som har gått ner. Det smarta vore egentligen att göra precis tvärtom, sälj det som har gått ner och döda förlusterna så fort som möjligt. Sätt pengarna i en vinnare i stället. Hänger du med? Vi tenderar att sälja det som har gått bra, för där har vi en positiv känsla. Det är inget som går emot att sälja av det. Men röda siffror får oss att må dåligt. Vi blir passiva och chansar.

Vi har pratat om detta i avsnittet om de tolv misstagen vi har gjort och vi har pratat om detta med hjärnkoll på pengarna med Elin också. Till exempel, säg att du ska sälja en bostad och du får lite högre än utgångspriset, för personen säger att du kan få 100,000 mer om du ställer in visningen. Eller så säger personen att du får 100 000 mindre än du har gått ut med och du får ställa in visningen. Då kan jag lika gärna ha visningen, eller hur? Så när vi har en förlust är vi mycket mer måna om att vi kan chansa. Så funkar det här också, men sedan är det inte ett lysande exempel, för man kan skrapa ytan och kolla vad som ger bäst sannolikhet. Har jag visningen så kanske det kommer någon mer, men just den initiala känslan är densamma.

Om man tror att börsen faller snart

Läsarfråga från Leif:

Om jag tror på en allmän aktienergång i stort i hela världen fram till ca mitten av 2020, vad rekommenderar du då att investera i?

Läsaren Leif

JB: Jag är ingen fantast i att försöka tajma marknaden på det sättet. Jag påstår till och med att det inte går och att det kostar investerare både 1, 2 och 3% om året i årsmedelavkastning. Så vi spekulerar inte, jag avråder folk från att spekulera i att försöka tajma marknaden. Det finns många citat där, som ”mer pengar att förlora på att stå utanför marknaden, än att vara i marknaden och gå med i förlusterna”.

För problemet är ofta att man behöver köpa grejerna i förväg och då behöver man, som vi pratade om här om veckan, köpa det som går emot konventionell visdom. Det som inte är populärt. Vi har exempelvis pratat om guld i flera år. Det har inte varit populärt. Men nu har guldet ökat och ligger på de bästa priserna någonsin. Men när vi pratade om guld så sa folk att det är en barbarisk relik och det är en sten i ett kassavalv, som inte ger utdelning eller växer.

Skulle jag vara övertygad om att en aktienedgång ska komma, vilket jag är, men jag vet inte när, det är därför vi försöker ha en strategi som kan vara likadan oavsett vad som händer på marknaden. Det var därför vi gjorde det här avsnittet om RikaTillsammans-portföljen, där vi rekommenderar folk att välja en tioårs-horisont, så att det hinner gå både upp och ner.

Men om man nu då är övertygad om att man vill spekulera nedgången finns det då två grejer. Det ena är kontanter, att faktiskt helt ställa sig utanför marknaden. Det är det som man brukar säga har störst optionsvärde, du har flest alternativ. Det andra skulle jag säga är korta räntefonder. Det skulle kunna vara ett alternativ.

Men då har men en neutral avkastning medan börsen rör sig. Om man nu är helt hundra på att börsen kommer gå ner, då kan man spekulera mot marknaden, men det brukar vara väldigt svårt. Alltså, att man gör det som man kallar för att ”blanka” marknaden, eller gå kort mot marknaden. Vilket gör att om då börsen går ner med 1%, då tjänar man 1%. Men det funkar tvärtom också, att om börsen går upp 10%, då förlorar du 10%.

Blanka för att tjäna pengar när det går ner

JB: Varför jag ogillar det är för att om du äger någonting på lång sikt, alltså du ”går lång”, som det heter, så har jag en maximal begränsad nedsida till 100%, är du med? Om jag äger något för 100 kronor kan det i värsta fall bli värt 0. Om jag blankar någonting så finns det ingen gräns, då kan något teoretiskt gå hur högt som helst. Förlusten kan alltså bli hur stor som helst.

Då brukar folk fråga hur det går till, hur kan man tjäna pengar på att något går ner? För att förklara det enkelt: Säg att du äger en Ericsson-aktie för 100 kronor. Vad jag gör är att jag lånar den aktien av dig, och så säljer jag den på marknaden. Då har jag fått 100 kronor. Sedan vill du ha tillbaka din aktie, för jag har bara lånat den, då är min spekulation, eftersom jag har sålt den för 100 kronor, då kan jag köpa tillbaka den för 90 kronor. För att den har sjunkit i värde från 100 kronor till 90 kronor. Jag köper den för 90 kronor och ger den tillbaka till dig. Men jag fick 100 kronor när jag sålde den, jag fick köpa tillbaka den för 90 kronor, så jag har tjänat 10 kronor.

Jag har sålt någonting jag inte äger och fått pengarna i förskott. Sedan måste jag ge den tillbaka till dig och då köper jag tillbaka den för 90. Då behåller jag mellanskillnaden på 10 kronor och du har fått din aktie. Problemet uppstår om aktien ökar i värde till 110 kronor, då förlorar jag 10 kronor. Så detta kallas för blankning. Det andra är att det finns något som kallas för ”futures” eller certifikat, som heter till exempel XACT Bear. Om du köper den går den spegelvänt mot till exempel Stockholmsbörsen. Det finns med olika hävstång. Det var många år sedan jag ägde sådana. Mitt generella råd är spekulera inte i aktienedgångar. Men vill man göra det så är detta teorin.

Låna ut aktier på Nordnet

JB: Nordnet har förresten också lanserat att om man äger en massa aktier så kan man låna ut det här. Den andra fördelen när du lånar ut dina aktier så kan du säga att du vill ha betalt 0,5% om året, som en ränta. Det är ett sätt att tjäna pengar på att äga aktien även om den inte går upp. Det kallas för aktielånsprogram. Jag tror att de fick pris för årets innovation eller något sådant för det där. Så om man gillar det och vill bli kund på Nordnet, så kan man använda vår sponsrade länk, i anslutning till avsnittet.

Men som sagt, jag är ingen fantast av att direkt äga aktier, utan vi äger bara fonder och vi kör dessutom fondrobot för det mesta. Men jag tänkte att det är ändå en allmänbildningsfråga, att man kan tjäna pengar på att aktier går ner. Dock är man ett litet arsle när man gör det, för man vill inte att det ska gå bra för företaget.

CB: Jag tänkte på det som hände med Elon Musks Tesla-aktier, att folk blankade dem och han blev så himla knäckt av att folk gjort det. Han blev arg och skrev saker på Twitter. Förlåt, jag skrattar, det är inget roligt, det är det inte.

JB: Att blanka en aktie är som att säga till ett par vänner att jag hoppas att det går åt helvete för er.

CB: Eller jag tror att det kommer gå åt helvete och jag tänker tjäna pengar på det.

JB: Ja, ibland pratar de om att det ska förbjudas också, men det går i alla fall.

Räntefonder versus sparkonto med insättningsgaranti

Läsarfråga från Berndt-Inge: ”Jag tittade på avsnitt 64 om räntefonder med stort intresse. Dock saknade jag ett resonemang om hur sparkonto med insättningsgaranti (IG) ställer sig mot korta respektive långa räntefonder under olika scenarier som vid uppgång respektive nedgång av marknadsräntorna.

I nuläget är det väl mer troligt att marknadsräntorna går upp eller ligger kvar än går ned. Eftersom räntan på sparkonto följer marknadsräntan upp men räntefonden tappar i värde vid ränteuppgång talar väl det för sparkonto?”

JB: Frågan är räntefonder går inge vidare just nu, så varför ska jag ha räntefonder och ha en risk att det kan gå ner, när jag istället kan sätta pengarna på ett sparkonto med insättningsgaranti på 12 månaders sikt och få 1,15% eller med 2 års sikt och få 1,50%. Det är väl helt rätt resonemang. Det här är definitivt ett alternativ till de korta räntefonderna, som likviditets- eller penningmarknadsfonder. Alltså, fonderna med lägst risk och lägst avkastning. Så sparkonto är ett alternativ.

Sedan skulle jag dock säga att jämföra räntefonder och långa räntefonder är lite som att jämföra att ta en elscooter, en cykel eller promenera. Det är olika saker, man köper dem av olika syften. Vi har räntefonder i vår portfölj för att det är en långsiktig portfölj. Under de 10 eller 20 åren kommer räntan att röra på sig. Det gör inte så himla mycket. Visst hade man kunnat sitta och optimera, men då är vi där att vi spekulerar i framtiden igen. Hur kommer räntan gå upp eller hur kommer aktiemarknaden röra sig.

Sedan tror jag att vad man behöver vara uppmärksam på är vilka antaganden man gör. Här hör jag indirekt att Berndt-Inge har ju gjort ett antagande om räntan. Han säger att idag är det mer troligt att marknadsräntan går upp eller ligger kvar, men jag är inte så säker. Om jag skulle göra en spekulation… Jag hatar att spekulera i framtiden, för jag tror inte att det går, så jag fattar inte så mycket beslut på det. Men om jag ska ha en åsikt så skulle jag satsa mina pengar på att räntan kommer gå ner mer. Detta går också mot konventionell visdom, men jag har tittat och läst mycket, och apropå det vi pratade om med makro-ekonomi, så tror jag att sannolikheten är större att räntan kommer gå ner. För att vi inte har löst problemen från finanskrisen.

Om vi har så här låga räntor när ekonomin till synes ska gå bra, så är det tvärtom tror jag när ekonomin kommer gå sämre, så kommer man fortsätta sänka räntan. Just nu är den ungefär 2% i USA och i Sverige är den typ 0%. Man kan ha en negativ ränta. det beror på vilken tidshorisont man tittar på. Jag skulle i alla fall inte satsa mina pengar på att räntan kommer gå upp. Och varför är detta också intressant? Jo, men det är det vi pratade om i avsnitt 64. Räntefonder är lite ointuitiva, för det är så att när räntan går ner så ökar de i värde och när räntan går upp så minskar de. Det är som en gungbräda. Då kan man kolla på avsnitt 64.

Så det korta svaret är ja, sparkonto är definitivt ett alternativ på kort sikt, men inte på lång sikt. Inte i en portfölj som är över 10 år. Då tror jag att räntefonderna är bättre att ha i sin portfölj, så som det ska vara. Och hade vi inte haft till exempel RikaTillsammans-portföljen, där har ju de här långa räntefonderna ökat med 50% sedan 2008, trots att alla har sagt att räntorna ska gå upp. Så nej, det är inget som talar för att räntorna ska gå upp mer än att de är låga. Bara för att de är låga betyder inte att de ska gå upp.

Portföljkonstruktion med en varierad räntekorg

Läsarfråga från Anna: ”Hej, kör idag en 80/20-portfölj där jag har 20% av sparandet i AMF räntefond lång. När jag läst lite här inne verkar det som att folk avråder från att ha kvar denna, då räntorna eventuellt är på väg upp och då lönar det sig inte med långa räntor (rätta mig gärna om jag har fel). Borde jag byta till någon annan räntefond? I så fall vilken?”

JB: Återigen, välj en portfölj som du skulle kunna ha i 10 år och då vill man ha långa räntefonder av vissa anledningar. Välj en strategi efter ditt mål, sedan skit i vad som händer på marknaden eller vad folk säger. Det är inte en sanning att räntorna ska gå upp. Det är inte en sanning att bara för att det är mycket pengar så kommer det bli inflation. Det är också som de säger i filmen ”The Big Short”, att det som ställer till det för en är inte det man inte har en aning om. Det som alltid ställer till det för en är det som man tror är sant, som sedan visar sig inte vara det. Detta är återigen en sådan grej.

När det gäller portföljkonstruktion, bygg en portfölj som du kan ha i 10 år oavsett vad som händer. Behåll den portföljen oavsett vad som händer, så länge inte dina mål har förändrats. Om du har en 80/20-portfölj där du har 80% aktier och 20% räntor, då skulle jag inte sätta 20% i en AMF räntefond lång. Då hade jag kanske tagit 5% korta räntefonder, 5% långa räntefonder, 5% reala räntor, 5% globala räntor. Det är en mycket bättre räntekorg än att ha allt i AMF räntefond lång.

Folk frågar varför jag har 20 i min portfölj, det är för att jag inte har några överlappande fonder. Jag har en räntefond som ska skydda mot inflation, en räntefond på kort sikt för likviditet, jag har en räntefond på lång sikt för att ha nytta av ränteförändringarna, jag har en räntefond i olika valutor om den svenska kronan förändras i värde. Det är ett mycket bättre sätt att resonera på, än att spekulera om räntan kommer gå upp eller ned. För det är omöjligt att svara på. Däremot är det mer möjligt att sätta ihop en portfölj som fungerar över tid. Så skulle jag säga. Det går i linje med hur Lysa funkar också, fondroboten som vi gillar. Så det var ett litet ”rant” kring räntefonder. Jag tror att vi ska göra ett avsnitt om det där med antaganden som folk gör, som vi också själva gör.

Faran med våra omedvetna antaganden

CB: Bland annat är det då resonemanget att räntorna är låga, så därför borde de gå upp. Men det är inget som säger det.

JB: Ett annat som jag också har haft fel i, som jag håller på att ändra, det är att trycker centralbankerna pengar, då måste inflationen öka. Nu har man tryckt pengar sedan 2008, men inflationen har inte ökat. Trots att det var en ”sanning”. Sedan säger folk att om räntan går upp då kommer aktier falla i värde, eller aktier är bättre än räntefonder. Det är inte heller alltid sant. Får vi nedgång kommer räntefonder överprestera mot aktier. Räntefonderna förra året, 2018, överpresterade mot aktiefonderna.

Det är inte så många som tänker på det. Det är de här antagandena som man gör lite omedvetet, som kommer ställa till det för en. För den som vill läsa mer, som är lite nördig som jag, kan jag länka till Hussman Funds. De skriver marknadskommentarer. De skrev en jättelång artikel, som jag läste på flyget från Kenya, som handlade just om ”assumptions” (antaganden). Det är ett amerikanskt fondbolag som gör sin egen research. De skrev exempelvis om att många tror att bara för att vi har höga aktievärderingar så tror alla att det måste gå ner nu, eftersom det har gått så mycket upp.

Vi själva pratade om det i höstas, att vi har ett P/E tal över 30, så det borde gå ner till det historiska snittet på 15. Ja men om det var så att aktiekurser gick ner bara för att de hade gått upp länge, då skulle vi aldrig ha haft en IT-bubbla. Det höll på länge och det var andra saker som gjorde att det föll, snarare än att det bara var för att det var högt.

CB: Jag tror också att det handlar om att vi människor har så svårt för att se att förändring verkligen sker och vi behöver hänga med. För det kommer inte bli som det var innan, som vi är vana vid, utan det sker förändringar, som vi bara behöver hänga med i. Mentalt gör vi inte det.

Ta del av mer information

JB: Nu är det dags att runda av. Är det så att du gillade det här avsnittet och du lyssnar på din podd, glöm inte bort att prenumerera. Tipsa gärna andra kompisar. Tittar du på YouTube, tryck på ”prenumerera” och tryck gärna så att du får notis om nya videoklipp. Vi kommer med ett nytt avsnitt varje söndag. Du har lite lobbat för semester i sommar. Det var roligt, för jag var sen nu med det förra avsnittet med två dagar på bloggen, och då var det någon som frågade vart är avsnittet, det är ingen jävla semester. Vi småsparare sitter här och väntar. Så som det ser ut nu kommer vi nog klara hela sommaren med podd-avsnitt. Vi har ett par förinspelade och vi har ett par som vi ska spela in.

Nyhetsbrevet kan man prenumerera på. Det kommer en gång i månaden. Gå till rikatillsammans.se och sedan är vi också lite på Facebook. Men framför allt så har vi börjat hänga mer på Patreon, som är stället där man kan sponsra oss, komma med ett litet bidrag typ vi brukar säga att man bjuder på en kopp kaffe med 30, 40 eller 50 spänn. Det är inga stora belopp. Det hjälper oss att göra det här utan att behöva ha en sponsor till varje avsnitt. Vi behöver inte göra reklam, utan kan sitta i två dagar och göra research.

Precis innan jag åkte till Kenya hade vi det första frågor & svar avsnittet live på Patreon. Jag tror vi var 25 personer som hade en digitalfika tillsammans. Folk ställde frågor om allt från tips om hur man gör grafer till hur kan man testa olika portföljer och hur kan man tänka kring pension och guld. Folk hjälpte varandra och delade ut tips. Det var super-poppis, så det kommer vi kanske göra en gång i månaden. Så att man får lite mer exklusiva grejer, plus att vi pratar om investeringar vi inte pratar om på bloggen. Då kan man gå in på www.patreon.com/rikatillsammans.

Kommande avsnitt

JB: Om vi tittar lite på kommande avsnitt så kommer det nu två avsnitt med Eric Strand, som har varit gäst tidigare på bloggen flera gånger. Vi kommer prata om marknadsläget, guld, aktier, en massa läsarfrågor. Ett helt avsnitt är bara frågor till Eric från er läsare. Sedan lite längre fram kommer vi göra ett avsnitt om Ramit Sethis nya bok, som heter ”I Will Teach You To Be Rich”. Han skrev en annan bok för 10 år sedan, som var en av de första böckerna vi läste.

CB: Den har gjort stort avtryck på oss. Men nu har han gjort en reviderad version och han skriver också om sina misstag.

JB: Ja, jag kan inte säga när det kommer, men det kommer i alla fall i sommar. Kanske i slutet av juli eller i augusti. Jag ska nog tipsa om den boken, men den finns dock bara på engelska. Ramit Sethis nya 2019-upplaga av ”I Will Teach You To Be Rich”. Jag har alltid en ambition att vi ska göra bok-avsnitt, sedan glömmer jag bort hur mycket tid det tar att läsa igenom den och göra reflektion. Men jag skulle vilja att vi gjorde mera sånt. Med det tänkte jag bara säga tack för jag och så ses vi nästa söndag.

— SLUT TRANSKRIBERING —

Har du några tips på ämnen eller frågor?

Om du har några frågor som du skulle vilja att vi tog upp, skriv dem gärna i kommentarerna nedan. Tack på förhand!

Avsnittet Sju frågor från er läsare dök först upp på RikaTillsammans.

På researchresa hos Better Globe i Kenya, juni 2019 (reklam)

RikaTillsammans Jan Bolmeson

För ett par dagar sedan kom jag hem efter att ha varit 10 dagar i Kenya där jag har rest runt för att göra en uppföljning och research på Better Globe. Det är ett företag som jag har investerat i och samarbetat med sedan 10 år. Deras affärsidé är att genom trädplantering lyfta människor ur fattigdom. De gör det genom att skapa arbetstillfällen, utbildning och finansiering av mikrolån. Intentionen är att bidra till en bättre värld på kommersiella villkor genom att även ge en möjlighet till avkastning till de kunder runt om i världen som finansierar verksamheten genom sina trädköp. Resan tog mig ut på den allra fattigaste landsbygden i Kenya och till Lamu, ett område nära gränsen till Somalia som UD avråder att åka till på grund av säkerhetsläget. Det här är mina betraktelser, min reflektion och min reseberättelse.

Det här var mitt femte besök i Kenya sedan 2008. Jag har tidigare varit på plats och besökt verksamheten 2008, 2012, 2015 och 2017 eftersom jag har ett samarbete med Better Globe där jag får provision för de träd som säljs via min sponsrade länk. Min ambition har varit att besöka verksamheten ungefär vartannat år för att höra mig för hur det går, med egna ögon se att man utvecklar verksamheten, träffa VD, finanschefen, ledningen och de anställda och inte minst se den påverkan som mina och andras pengar gör ute på fältet. Sagt och gjort, jag reste vid midsommar och kom tillbaka i tisdags.

Företaget som jag besökte, Better Globe Forestry Ltd. är ett kenyanskt skogsbolag. De planterar träd på egna plantager och hos partnerbönder i Kenya och Uganda. Det unika är att de planterar två trädslag – Mukau (Melia volkensii) och Giant Lira (Melia azedarach) – som i princip ingen annan odlar på kommersiell basis i östra Afrika. Framförallt är det ingen som odlar dem i semiöken-områden, något som har väckt mycket positiv uppmärksamhet från internationella organisation såsom ICRAF. Se t.ex. intervjun med f.d. generaldirektören som jag gjorde 2015. Träden är av mahognytyp som kan jämföras i kvalitet med t.ex. Teak och andra ädelträdsorter vilket gör dem väldigt värdefullt. Den andra unika faktorn är att dessa träd växer enormt fort. De går att avverka redan efter ca 10 – 20 år vilket är en enormt stor skillnad mot svenskt skogsbruk där vi avverkar först efter 70 – 110 år.

Det som gjorde att jag fastnade för företaget redan 2008 var att man hade en väldigt tydlig profil mot det etiska, sociala och hållbara. Man skulle göra gott, bidra till bättre miljö och dessutom skulle det göras på kommersiella villkor för alla inblandade parter. Extra viktigt var det för en av grundarna som hade lån erfarenhet från arbete inom bistånd. Mig tilltalade det som handen i handsken eftersom jag vet att våra sparpengar har t.ex. en större miljöpåverkan än vår bilkörning. Jag vill spara en så stor del av mina pengar på ett så klimatsmart sätt som möjligt. Jag funderar nämligen en hel del på vad det är för en värld jag lämnar efter mig till mina döttrar. Det är något som jag har skrivit om i flera artiklar t.ex. här och här. Studier har dessutom visat plantera träd söder om ekvatorn är extra bra utifrån ett klimatperspektiv.

Förutom att plantera träd som binder koldioxid från atmosfären och minskar problem med erosion, hjälper man människor att lyfta sig själva ur fattigdom. Man gör det främst på tre olika sätt – genom att skapa arbetstillfällen, genom att utbilda bönder i effektivare jord- och skogsbruk och genom att finansiera uppstarten mikrolånbanker. Man hjälper även till med kompetens kring effektiv användning av vatten, något som är ett stort problem i den torra semiöknen.

Verksamheten finansierar och drivs genom att man får inkomster från sälja träd och s.k. donationspaket runt om i världen, framförallt i Sverige, Norge och Danmark. Dessa donationspaket kostar 53 EUR (=ca 550 kr) i månaden. Redan här tycker jag att de flesta av oss med en god ekonomisk situation i Sverige borde köpa dessa donationspaket. Som jag kommer beskriva och visa i artikeln så gör verksamheten väldigt mycket gott på plats. Det är stor skillnad för mig att skriva om Better Globe idag när det finns en 10+ år med historik och resultat mot när jag skrev om det för första gången 2008.

Tack för den här gången och på söndag är vi tillbaka precis som vanligt.
Jan Bolmeson
(som är väldigt glad att vara hemma i trygga Sverige)

Jag tror inte jag fick godkänt när det gäller planteringen av träd.
Jag tror inte jag fick godkänt när det gäller planteringen av träd.

Sammanfattning av artikeln

Nedan följer en sammanfattning av den här längre artikeln och reseberättelsen.

Jag har ett samarbete med Better Globe och tjänar pengar på sålda träd
För att vara tydlig redan från början så är inte artikeln sponsrad, ingen ersättning har utgått för den och jag har betalat min resa och alla andra kostnader själv. Jag har ändå valt att märka upp den som reklam för tydlighetens skull eftersom jag tjänar 1 EUR på de träd som köps via min sponsrade länk (annonslänk). Jag har även köpt träd för ganska mycket pengar sedan 2008 eftersom jag tror på möjligheten till avkastning, även om risken är mycket hög. Man är inte heller garanterad någon avkastning och man kan förlora hela sitt insatta kapital. 
Better Globe är kontroversiellt och de/jag har fått ta emot en del kritik
Som jag skriver i mer detalj nedanför den här sammanfattningen så har Better Globe fått ta emot en del kritik. En viss del är välförtjänt och en viss del är inte det. Kritiken riktar sig i princip aldrig mot verksamheten och det positiva man genomför på plats, utan gäller oftast 1) försäljningsmodellen och att vissa personer som jag tjänar pengar på det, 2) att transparensen inte är samma som i Sverige och 3) mot en av grundarna som inte är operativ i bolaget. 
Tips att se det som välgörenhet med möjlighet till avkastning
Jag brukar rekommendera mina vänner att se det som en välgörenhet med möjlighet till avkastning. Faktiskt brukar jag även säga att de ska bortse från den förväntade avkastningen eftersom då kan man lägga fokus på allt det goda man bidrar med, samtidigt som man klimatkompenserar. Eventuell avkastning kan då ses som en bonus. Jag anser det vara tillräckligt bra för att motivera ett par hundralappar i månaden även utan avkastning. Helt ärligt vet jag inget annat sätt där man kan bidra till så många av FN:s globala hållbarhetsmål för några hundralappar i månaden. Särskilt om man redan har ett stort sparande utanför den aktiva hinken. 
Besök på Kiambere-plantagen
Plantagen vid Kiambere-dammen är den äldsta och består idag av mer än 1 000 hektar skog och ett antal hundratusen träd. Man har en välutvecklad verksamhet som bland annat kan producera 1 200 000 fröplantor och försörja partnerbönder i området. Plantagen är som bilderna visar väldigt stor och även träd som bara är ett par år gamla är flera meter höga. Plantagen har idag ett antal fast anställda och ännu fler daglönare som har fått jobb och regelbunden veckolön för första gången i livet.
Besök på Nyongoro-plantagen
Resans höjdpunkt var besökt i Nyongoro på gränsen till Somalia. Arbetet påbörjades när jag besökte den 2012 och då fanns det bokstavligt talat ingenting. Idag är plantagen fullständigt mekaniserad och de ca 1 500 hektar man har planterat är en skog på riktigt. Dessutom växer träden betydligt snabbare på grund av bättre tillgång på vatten. 
Besök hos flera partnerbönder
Den största tillväxten just nu sker inte längre på de egna plantagerna utan hos bönder som Better Globe har tecknat avtal med. De får plantor gratis och planterar träden på sin egen mark bland sina nuvarande grödor, s.k. agro-forestry. Bönderna får behålla hälften av plantorna och träden för egen del och tjänar bra med pengar samtidigt som de tar hand om Better Globes träd också. Dessutom får de gratis hjälp och tips kring att utveckla sitt jordbruk, t.ex. vattenkonservering, odling av olika grödor och skötsel av träden vilket alla uppskattade väldigt mycket. På det här sättet får de enklare att försörja sig själva och lyfta sig själva och sina samhällen ur fattigdom.
Besök hos skolor som deltar i Green Initiative Challenge (GIC)
Better Globe har sedan 2013 ett samarbete med det statliga kenyanska elbolaget KenGen samt cementföretaget Bamburi. Tillsammans skänker de träd och utbildar elever, lärare och administrativ personal i trädskötsel. Sedan 2013 har över 400 skolor tagit emot tusentals träd och fått utbildning. Det hjälper skolorna att tjäna pengar och inte minst hjälper eleverna sina föräldrar, som ofta är bönder, att utveckla sitt jordbruk hemma. Det är ett väldigt effektivt sätt att lyfta människor ut fattigdom. 
Besök på två mikrolånbanker
Better Globe har finansierat uppstarten av två mikrolånbanker som jag besökte. De drivs idag av den kenyanska organisationen K-Rep och ägs av andelsägarna i banken. Better Globe har inte längre något att göra med mikrolånbankerna som är väldigt populära. Båda bankerna har tusentals andelsägare som både får små lån, får lära sig grundläggande ekonomi och får framförallt tillgång till kapital för att göra små investeringar med hög avkastning. Bankerna gör en enormt stor skillnad på plats och går i linje med den forskning som finns på temat mikrolån. Idag är en tredje mikrolånbank på gång att startas upp med hjälp av de pengar som vi kunder köper donationspaket för i Sverige.
Mängder av tredjepartskällor
En sak som jag också uppskattar mycket efter resan är det numer finns väldigt många tredjeparts källor. Plantagerna i Kiambere och Nyongoro går att se via Google Maps (här och här). Green Inititive Challenge-projektet finns dokumenterat på KenGen Foundations hemsida. Better Globe står som partner till K-Rep Fedha Services som sköter mikrolånbankerna. Mikrolånbanken i byn Kenta (Nguni/Mbuvu) kan numer också ses via Google Streetview. Det kenyanska skogsvårdsverket Kenya Forest Service har gett ut skriften ”Guidelines to On-Farm Melia volkensii” som bygger på samarbetet de har haft med Better Globe Forestry och så vidare. 
Väldigt professionell organisation
Något som också slog mig flera gånger var hur professionellt skogsbolaget arbetar. Man använder den senaste tekniken från digital signering av kontrakten med partnerbönderna, uppmätning av deras gårdar via GPS, till incheckning av arbetarna via fingeravtryck till fördelning av arbetsuppgifter per arbetare, sektion, datum och så vidare. Man arbetar med processer, processmål, processägare, detaljerade arbetsinstruktioner och uppföljningar på en nivå som jag faktiskt inte sett på företag här hemma i Sverige – trots att jag i fem år arbetade som management konsult med inriktning mot ISO 9000 och 14000. De har verkligen tagit de bästa delarna från kvalitetsledningssystem och använder dem på riktigt. 
Arbetar datadrivet
Det andra som jag reflekterade över och som var nytt för mig är hur de arbetar med data. De har utvecklat en egen applikation som ger fullständig koll på alla träd, plantor, bönder, arbetare, arbetsuppgifter och så vidare. Man kan direkt se antalet träd per sektion på plantagen eller per bonde. Man kan se hur gamla träden är, vilken typ de är, vad överlevnadsfrekvensen är, om de behöver ersättas och så vidare. Det ger bra nyckeltal som används för t.ex. bestämmande hur många träd som behöver ersättas eller nyplanteras.
Duktiga på rekrytering och minskat behov av nyckelpersoner
Ett kriterium som jag har här hemma när jag ska investera i företag är att de ska vara duktiga på rekrytering. Det är nämligen medarbetarna som kan lyfta eller stjälpa en verksamhet. Det som var roligt att se i år var andelen riktigt duktiga människor som arbetade både på huvudkontoret i Nairobi och ute på fältet. Väldigt många var universitetsutbildade skogsmästare (eng. foresters). De var också nöjda med arbetsvillkoren och lönerna, något som är viktigt för mig. Alla viktiga nyckelpersoner har idag assistenter och leder team istället för att göra arbetet själva (som de gjorde de första åren jag besökte verksamheten). 
Man arbetar väldigt systematiskt
En annan insikt som slog mig var hur systematiskt man arbetar med pilotprojekt. Man gör det många företag här hemma pratar om i form av att arbeta agilt, i mindre projekt och ”fail fast”. Man gör det på plats inte minst i t.ex. hur man testar, mäter och följer upp nya trädsorter eller hur man arbetar med bönder och med utbildning. 
Utmaningen just nu är utbildning
De flesta var överens om att den stora utmaningen man hade just nu var utbildning av både egen personal men framförallt av partner-bönderna. Man expanderar kraftigt och i sådana lägen är det viktigt att bibehålla kvaliteten. Man har delat upp partner-bönder-organisationen i olika ansvarsområden såsom rekrytering, utbildning och konsulting vilket också innebär nya utbildningsbehov. Framförallt försöker man också jobba med de befintliga bönderna som man har och hjälpa dem plantera fler träd istället för att ta in ännu fler nya.
Jag upplevde en stor transparens
En annan reflektion som jag gjorde och uppskattade mycket var transparensen. Jag har fått titta på och läsa kontrakten men tecknar med partnerbönderna som jag upplevde som ett väldigt schysst avtal, jag har fått se målen för i år och uppföljningarna av dessa (vissa mål når man andra inte), jag har fått prata med vem jag har velat, jag har fått röra mig fritt mellan plantager, bönder och anställda och jag hade ett bra möte med några kollegor tillsammans med VD och finanschef kring 2018 års årsredovisning. Vi fick till och med kopior på dessa att ta med oss hem till Sverige för att kunna visa upp dem under vissa förutsättningar. 
Ingen oro för den stora avkastningen som ska börja betalas ut 2028
Den stora oron många av oss i Sverige har är hur den stora avkastningen som ska börja betalas ut det 20 året ska finansieras. Det är då varje trädägare enligt löfte ska få 170 EUR per sålt träd. Det är inget som någon på plats oroade sig för, oavsett om jag pratade med VD, finanschef eller de olika skogsmästarna. Ska jag sammanfatta deras svar så säger de: ”Träden finns på plats, man har bra koll på tillväxt och all relaterad data, de växer snabbare än plan, numer planteras det dessutom fler träd än som säljs och framförallt har priset på förädlat virke skjutit i höjden sedan 2008. Vi kommer att klara hålla våra löften”. 

Jag har säkert glömt något men hoppas att få återkomma och komplettera den här artikeln efterhand. Om det är så att du har några frågor, mejla mig på janATrikatillsammans.se och om du tycker att Better Globe låter spännande, läs gärna hela artikeln och använd gärna min sponsrade länk om du väljer att köpa träd. Det kostar självklart inte dig något extra.

För säkerhetsskull vill jag än sista gång vara tydlig med att 1) det är stor skillnad att se det som ett bidrag till att göra gott / klimatkompensation på riktigt och 2) se det utifrån ett investeringsperspektiv. Ur det första perspektivet är det klockrent eftersom jag inte har någon tvekan om att det gör gott och är riktigt bra. Utifrån det andra, investeringsperspektivet, så måste jag vara ärlig och säga att det är hög risk, utan garantier, på vissa sätt går emot bättre vetande och konventionell visdom.

Man kan förlora hela det insatta kapitalet, det är låst i 20 år och det finns mängder av biologiska, finansiella, marknadsmässiga, politiska och andra risker. Därav bör man applicera försiktighetsprincipen och bara ta det som en liten del i sin aktiva hink. Å andra sidan har Better Globe betalat ut avkastning enligt plan från 2010 och de ger en avkastning högre genomsnittet. Det vill säga att det är dessa risker som man får betalt för. Skulle Better Globe varit enkelt, konventionellt och riskfritt så skulle ju alla ha gjort det.

Disclaimer för tydlighetens skull & tidigare kritik

Jag försöker alltid vara så transparent som möjligt eftersom jag är mån om det förtroende jag har fått av er läsare. Därför vill jag vara tydlig med att:

  • jag har ett samarbete med Better Globe sedan 2008,
  • jag hjälper Better Globe med marknadsföring och försäljning,
  • jag får betalt 1 EUR för alla träd som köps via min sponsrade länk,
  • jag har köpt träd för mer än en miljon kronor sedan 2008,
  • Better Globe har fått en del kritik och är kontroversiellt utifrån ett sparande-perspektiv.

Nu senast kom kritiken framförallt i två artiklar i Affärsvärlden och Magasinet Filter. En del av kritiken är befogad och en annan del av kritiken är det inte alls. Jag har bemött kritiken i den här artikeln på bloggen. I korthet handlar kritiken om de fyra saker som jag beskriver nedan.

1) Mitt tips är att se det som välgörenhet med möjlighet till avkastning

Den första är att Better Globe inte är en välgörenhetsorganisation utan ett kommersiellt bolag. Man har valt att erbjuda oss kunder som köper träd en möjlighet till avkastning. Avkastningen är ungefär 13 % om året i årsmedelavkastning över en 20 års period. Enligt mig är det en okej, men inte en fantastisk avkastning om man jämför det med en global indexfond som över samma period ska ge ca 8 procent. Anledningen är att risken i Better Globe är betydligt högre än i en indexfond – t.ex. kan man förlora hela det insatta kapitalet, pengarna är låsta i 20 år, det är en riskabel verksamhet med bl.a. biologiska, politiska och verksamhetsorienterade risker. Något som jag har skrivit mycket om i min artikel ”riskerna med Better Globe”.

Tyvärr gör avkastningsmöjligheten att ett väldigt stort fokus riktas dit istället för att se till den positiva påverkan man har på plats redan idag. Till mina vänner brukar jag säga att initialt bortse från själva investeringsaspekten. Att istället se det som en välgörenhet med en möjlighet till avkastning. Jag anser att de flesta av oss som sparar i aktier, fonder, guld och andra investeringar borde kunna lägga 17 EUR eller 53 EUR i månaden för att göra gott, om inte annat för att klimatkompensera på riktigt. Att träd binder koldioxid är något som nämligen är helt säkert. Börjar man från det hållet så kan man lära känna bolaget över tid och därefter välja om man vill ta in även investeringsperspektivet.

Således; ser man Better Globe från ett välgörenhets- och klimatperspektiv som gör skillnad på plats idag och är okej med att jag och andra tjänar ett par procent i provision på ett köp, då faller i princip all extern kritik. Eventuell framtida avkastning kan man då se som bonus.

2) Mycket kritik mot försäljningsmodellen, inte verksamheten på plats

Den andra kritiken handlar om försäljningsmodellen. Man har valt att outsourca försäljningen på ett sådant sätt att vem som helst som är kund kan sälja träd och få provisionsersättning för sin försäljning via en s.k. sponsrad länk. Det är en typ av crowd-funding, direktförsäljning, relations- eller nätverksmarknadsföring (eng. multi-level marketing). Fördelen med en sådan försäljningsmodell är att den är extremt billig eftersom företaget bara betalar provision på genomförd försäljning och har inga fasta kostnader för t.ex. anställda.

Sedan har den också vissa nackdelar bl.a. som tyvärr ett, ibland välförtjänt, dåligt rykte. Det handlar dock sällan om själva modellen utan om hur människorna väljer att använda den och i det här fallet sättet att sälja träd på. Jag personligen gillar direktförsäljning eftersom den har många fördelar som t.ex. prestationsbaserad ersättning. Modellen i sig är inte heller konstig då t.ex. det svenska börsnoterade företaget Oriflame använder en liknande modell med oberoende återförsäljare. Jag jobbar på att bjuda in Oriflame för ett samtal om just direktförsäljning. Det finns dessutom bra böcker skrivna på ämnet som t.ex. ”Business of the 21st century” of Robert Kiyosaki.

En vanlig missuppfattning är att bara för att möjligheten att sälja träd finns att man måste göra det. Det måste man inte. Tanken är att man ska tjäna pengar på tillväxten på träden och på den förädlingen av dessa som Better Globe i Kenya gör. Det är därför jag är så mån om att åka ner och fotografera och följa upp träden, plantagerna och arbetet med partnerbönderna. Det är värt att notera att även de mest kritiska artiklarna inte invänder mot att verksamheten gör skillnad på plats och att det är smart att plantera träd i semi-öknen.

3) Brist på transparens och ej offentliga årsredovisningar

Den tredje kritiken brukar handla om att transparensen kring det kenyanska bolaget inte är samma som man är van vid i svenska bolag. Exempelvis är inte årsredovisningen offentlig på nätet. Det finns nämligen inga krav på det i Kenya. Dessutom skulle det försvåra drivandet av verksamheten på plats på grund av den stora myndighetskorruptionen. Det är något jag i år fick bekräftat av flera oberoende källor. Bland annat berättade en av mina chaufförer hur det var att driva företag i Kenya. Jag kan säga att jag kommer aldrig mer klaga på svenska myndigheter.

Jag inser dock själv att bristen på transparens är ett stort problem. Därför hade jag och ett par kollegor ett eget möte med både VD och finansdirektören i Nairobi i förra veckan. Det var ett bra möte som slutade med att vi fick tre fysiska uppsättningar av årsredovisningar att ta med hem till Sverige. En uppsättning kommer finnas hemma hos mig i Malmö, en i Göteborg och en i Stockholm. Dessa har vi fått tillåtelse att visa upp för kunder under förutsättning att vissa kriterier (t.ex. signering av sekretessavtal), som håller på att arbetas fram, uppfylls. Enligt mig är det en bra kompromiss.

När det gäller övrig kritik mot brist på transparens så kan jag säga att det inte är något som jag upplevde på plats. Jag har pratat med förmän, arbetare, mikrolåntagare med flera på egen hand. Jag lämnade den arrangerade resan i ett par dagar för att resa själv med egen chaufför och röra mig fritt. Det var inga som helst problem. Jag fick genomgångar av systemen som de använder, kunde se och läsa arbetsinstruktioner, fick höra om utmaningarna och problemen likaväl som om framgångarna, vi fick se verksamhetsmål som man uppfyllt och andra man missat och så vidare. Jag personligen, och inte heller någon av mina medresenärer, upplevde någon brist på transparens väl på plats.

4) Kontroversiell grundare som inte är operativ i bolaget

Den fjärde och sista kritiken handlar om en av de tre grundarna, Rino Solberg. Han är en kontroversiell och en speciell person. Något som är en förutsättning för att komma på och genomföra idén att försöka minska fattigdomen i Afrika på egen hand genom att plantera träd som ingen har planterat förut på kommersiell skala i en miljö där ingen har gjort det tidigare på ett sätt som ingen har prövat. Som jag har skrivit tidigare har jag ingen anledning att varken hylla eller dissa honom, även om han ska ha credd för de resultat som har åstadkommits.

Däremot är det viktigt att veta att han inte är operativ i verksamheten och har inte varit det på flera år. Under alla de 10 dagar jag var i Kenya nämndes hans namn endast en gång vid en gemensam skål vid en middag då ha inte var närvarande.

Ingen tvekan om att verksamheten gör skillnad på plats

Sammanfattningsvis, allt är inte perfekt eller så som man skulle önska i den bästa av världar, men det är det sällan. Min samlade bedömning efter resan är att verksamheten drivs väldigt professionellt – bättre än många bolag jag har sett här hemma i Sverige. Verksamheten har en stor positiv påverkan och den gör mycket gott på plats idag. Det finns det ingen som helst tvekan om.

Således, köper man träd och donationspaket utifrån ett klimat- och välgörenhetsperspektiv och bortser från avkastningsperspektivet så finns det inget att oroa sig för och jag kan helhjärtat rekommendera det.

Köper man träd utifrån ett investerings- och avkastningsperspektiv så är risken fortfarande hög. Risken är högre än sparande indexfonder och således är det bara ett alternativ för den aktiva lekhinken som är en mindre del av ens sparande. Jag anser att risken minskar något för varje år som går eftersom träden blir större och närmar sig sin slutavverkningsålder. Jag själv kommer att fortsätta köpa träd även i år och kommande år.

Nåväl, dags för själva reseberättelsen och mina upplevelser från årets resa.

Besök på Better Globe-plantagen i Kiambere

När jag besökte verksamheten första gången 2008 var planen att anlägga stora trädplantager i egen regi. Man började med ett pilotprojekt vid Kiambere-dammen i nordöstra Kenya. När jag och Caroline besökte plantagen 2008 fanns där några få träd och några hundra fröplantor. Mest var det faktiskt en semi-öken som varken lämpade sig för matodling eller boskapsskötsel, trots att det är det som människorna försöker göra för att överleva i området.

Idag har man planterat lite drygt 1 000 hektar skog och man har förändrat både landskapet och mikroklimatet. Nedan följer några bilder tagna med en drönare som vi hade med oss, trots att det inte riktigt är tillåtet enligt kenyansk lagstiftning (läs: två månader i fängelse). Hela drönaranskaffningen är en historia för sig för ett annat tillfälle.

Jag tycker de ovanstående bilderna är intressanta främst på grund att de så tydligt visar skillnaden på den röda torra semi-öknen och det gröna där Better Globe har planterat ett par hundratusen träd. Det är en skog där mikroklimatet har förändrats så pass mycket att växtligheten mellan träden har återvänt. Det i sin tur har ökat den biologiska mångfalden vilket också är ett av FN:s globala mål för en hållbar värld. Det utnyttjar man t.ex. genom att låta de omgivande böndernas kor beta i plantagen. På det sättet får man win-win, bönderna får foder till sin boskap och Better Globe blir av med gräset mellan träden. Det är också självklart ett bra sätt att skapa en positiv känsla och integrera sig med communityn.

Det andra som imponerade på mig är storleken på plantagen när man står mitt inne i den. Det är skog på riktigt och man kör en bra stund genom träden för att komma till kontoret och plantskolan på plantagen. Jag satte en kamera på motorhuven och lät den vara på när vi körde den sista sträckan in på plantagen.

Man berättade stolt att man har ökat kapaciteten från ca 10 000 fröplantor för ett antal år sedan till över 1 200 000 fröplantor i dagsläget. Kiambere-plantagen försörjer idag alla partnerbönder med plantor i det som kallas för 7forks-området.

En av de sakerna som slog mig väldigt tydligt det här besöket var hur datadrivet bolaget har blivit. Man har en egenutvecklad applikation som håller koll på hur många träd som är planterade i vilken sektion, hur gamla de är, hur stora de är, hur många träd som har dött i plantskolan eller ute på plantagen och som behöver återplanteras, hur många arbetare som är incheckade på de olika plantagerna vid varje givet tillfälle, vilka arbetsuppgifter som ska göras idag, imorgon, nästa vecka och nästa period och så vidare. Man mäter väldigt tydligt hur många fröplantor som ska produceras per dag och per arbetare, man betalar bonus om målen överträffas och man har full koll på om man ligger i fas eller inte.

Vi fick även se de rutiner och instruktioner man har för att driva upp fröplantor vilka var extremt detaljerade på nästan 7 A4-sidor, arbetsinstruktioner för hur man beskär de olika träden i olika åldrar, vilket avstånd man planterar träden mellan, gallringsinstruktioner och så vidare. Som en av mina vänner som var med på resan kommenterade, det här var bättre processtyrning och kvalitetssäkring än vad många företag här hemma har. Man utnyttjar verkligen tekniken fullt där arbetarna checkar in med fingeravtryck i början av dagen, får sina arbetsinstruktioner och uppgifter och sedan är allt automatiskt kopplat till löneubetalning via telefonen varje fredag.

Arbetarna jag pratade med var nöjda med lönen som är ca 400 KSH/dag (=ca 40 kr/dag) och framförallt att den alltid kom i tid. De arbetar från ca 07.30 till 16.00 vilket ger en timlön på ca 4,50 kr i timmen, vilket är extremt lågt med svenska mått mätt, men nästan dubbelt så mycket mot vad en statsanställd tjänar i samma område. Det ligger ju naturligtvis i Better Globes intresse att de betalar bra eftersom det är dyrt att utbilda personal. Att 400 KSH/dag var bra för daglönare fick vi även bekräftat från andra oberoende källor. De som är fast anställda tjänade mer. Universitetsutbildade skogsmästare som ofta var förmän/förkvinnor på plantagerna tjänade uppemot 70 000 KSH per månad (=ca 7 000 kr/mån) vilket är väldigt bra med Kenyanska mått mätt i dessa områden. För den intresserade fick även veta att skattesatsen är 16 procent, så de behåller en större del av sin lön.

Nedanstående bildserie visar bland annat hur träden har växt sedan de planterades i oktober 2011 fram tills idag. Du kan använda Baobab-trädet i bakgrunden som referens då det finns med på alla sju bilderna.

Det är svårt att beskriva känslan av att vara på plats, träffa och prata med arbetarna. Särskilt när jag själv var plats hela tre dagar för att fotografera, filma och intervjua de som arbetade på plats. Det som många återkom till var att det var första gången de hade fått ett betalt jobb, att de kunde försörja sin familj och sina barn. De som bott i området länge beskrev även hur de knappt idag kan tro sina ögon över vilken skillnad det har blivit i området utifrån ett miljöperspektiv. Tidigare så fanns här ingenting och nu är här både träd, gräs till boskapen och inte minst mindre problem med erosion. De är på intet sätt omedvetna om klimatförändringarna eftersom de ofta är de som drabbas av dessa först.

Även upplevelsen att flyga drönare över plantagen var väldigt häftig eftersom jag på riktigt insåg hur mycket 1 000 hektar faktiskt är. Nedanstående, snabbt ihopklippna video, gör det faktiskt inte rättvisa.

Besök hos några av Better Globes partnerbönder

För ett par år sedan insåg Better Globe att plantera träd på egna plantager är inte det mest effektiva sättet att driva skogsföretag och ej heller att lyfta människor ur fattigdom. Man bestämde sig för att göra pilotprojekt där man lät bönder plantera träd på sin mark. Pilotprojektet föll extremt väl ut och det är idag där man har största tillväxten. I stora drag är överenskommelsen att Better Globe ger trädplantor gratis till bönderna, hälften av träden ägs av bonden och den andra hälften ägs av Better Globe. Sedan har man kontrakt på att Better Globe betalar bonden 10 % över rådande marknadsvärde.

Även om det inte var en nyhet för mig att man arbetade med partner-bönder så var det först nu jag förstod hur väl det fungerande. Något som flera partner-bönder som jag pratade med återkom till var den hjälpen de hade fått av Better Globe kring hur man kan bedriva och utveckla sitt eget jord- och skogsbruk. De fick inte bara själva trädplantorna gratis utan de får även hjälp med hur man anlägger och odlar på terrasser för att maximera nyttan av vattnet, de får tips om vilka grödor som kunde odlas i vilken ordning och på vilka ställen, hur träd ska beskäras, planteras och skötas och så vidare.

En bonde som vi träffade berättade hur han hade planterat Mukau-träd sedan tidigare, men eftersom han inte hade kunskapen hade dessa planterats och skötts på ett inte optimalt sätt. Det resulterade i att de nya träden han hade fått och planterat enligt instruktion hade blivit mycket större snabbare än de gamla. All den här hjälpen betalar inte bonden inte för annat än att Better Globe förväntar sig att han ska ta hand om de träden han har fått. Just den här kunskapsspridningen lyfte flera av bönderna fram som nästan lika viktigt som själva möjligheten för dem att tjäna pengar på sina träd. Jag fick själv se kontrakten med bönderna och blev också imponerad över hur schysst avtalen var skrivna.

En annan sak som slog mig och jag fick bekräftat var att böndernas träd var betydligt större än de på plantagerna. Träden hos bönderna växer nämligen i en bördigare mark och blir också bättre omhändertagna. Det gör att de får en snabbare tillväxt och blir även mer värda. Både för bönderna och Better Globe och därmed även för oss kunder som äger träden.

Det märks tydligt att man har utvecklat verksamheten med att jobba med partnerbönderna. Det handlar om allt från att man låter bönderna gå ihop i grupper som stöttar varandra och delar erfarenheter, till helt digitala kontrakt som signeras med fingeravtryck till fullständig digital koll på böndernas gårdar som mäts upp med GPS-koordinater. Jag som är tekniknörd är verkligen imponerad hur man är minst lika duktig, om inte bättre, på att använda teknik som vi är. Ett gammalt exempel är att man redan 2008 betalade ut lön via mobiltelefon till sina anställda på plantagerna. Döm min förvåning när vi ett par år senare lanseras Swish i Sverige under pompa och ståt och min tanke är: ”hmm, det här hade de på landsbygden i Kenya för flera år sedan…” Det är som Hans Rosling alltid sa, vi har väldigt mycket fördomar om länder i Afrika. Jag kommer hela tiden på mig själv med mina.

Även om den här videon är gammal, så rekommenderar jag den fortfarande. Det är en intervju med Simon Mulli, en av Better Globes partnerbönder som på ett väldigt gott sätt förklarar den positiva påverkan av samarbetet med Better Globe. Jag träffade honom även i år och han berättade stolt hur de har blivit fler, hur han har mångdubblat antalet träd på sin egen gård från 213 st 2015 till över 1 200 st träd i år. Slå gärna på den svenska textningen i videoklippet.

I dagsläget berättade man också att numer sker den största tillväxten av både träd och partnerbönder i Uganda. Där har man på lite mer än ett år gått från 0 till nästan 10 000 partnerbönder som har planterat nästan en miljon träd. Uganda hade jag tyvärr inte möjligheten att besöka i år så det får bli något av de kommande åren.

Besök på två mikrolånbanker

I kontraktet med partner-bönderna åtar sig även Better Globe att finansiera uppstarten av en mikrolån-bank i närområdet. Man driver således inte några mikrolånbanker själva, än mindre tjänar några pengar på dem. Något förenklat ger man en startplåt med pengar till andra organisationer, bl.a. K-Rep Fedha Services, som är duktiga på att starta upp och driva den här typen av verksamheter. De i sin tur ser till att en grupp människor går ihop, driver och utvecklar banken.

För att få ett mikrolån, ofta på ca 100 USD krävs att du blir rekommenderad av någon annan som också tar delansvar på ditt lån, att du själv sparar i banken och blir andelsägare. Andelsägare blir man för ca 300 KSH (=ca 30 kr) och man får låna 4 gånger det man sparar. Samtidigt som man lånar får man också en grundläggande ekonomisk utbildning. Räntan ligger på ungefär 1 procent i månaden och man lånar sällan ut på mer än ett år.

Idag har Better Globe finansierat uppstarten av två mikrolånbanker och man har en finansieringen av en tredje på gång. Det som jag gillade att höra var hur uppskattad mikrolånbanken var av människorna som bodde i området. För många var det första gången de hade ett bankkonto och i Kamuwongo var det den enda banken som fanns. Dessutom fungerade den som en vanlig bank där man kunde göra insättningar och uttag förutom att man kunde ta mikrolån.

Erosion är ett problem på riktigt

Ett möte som gjorde stort intryck på mig kom till av en slump. Jag hade stannat bilen på väg till Kiambere-plantagen för att ta bilder på effekterna av erosion längs vägen. Då kom det av händelse förbi en man i vår ålder som frågade vad vi höll på med. Vi berättade och då bjöd han in oss till att ta in titt på hans gård. Den hade, bokstavligt talat, blivit delad i två delar av vattnet på mindre än fyra år.

Han berättade hur han på alla olika sätt har försökt hindra eller leda om vattnet, men hur det har varit helt och hållet lönlöst. När det regnar så kommer vattnet med en sådan kraft i störtfloderna att det förstör allt i sin väg. Problemet som han hade var att det fanns i princip inget sätt att varken förhindra det inför nästa regnperiod eller ens reparera det. Vår guide som vi hade med oss berättade att tyvärr var det här inte något som var ovanligt i de här områdena.

De här problemen med erosion är en av följderna av att man har huggit ner alla stora träd. Grovt förenklat är ett träd lika stort under marken som kronan är över marken. Det gör att trädens rötter binder jorden och på det sättet motverkar erosion. Således är träd inte bara bra för att de motverkar klimathotet i form av att de binder koldioxid, de motverkar även andra problem som jorderosion.

Besök på en skola i Kaewa som deltar i Green Initiative Challenge

För ett par år sedan startade Better Globe en stiftelse Better Globe Foundation som lyder under Kenyas regler för välgörenhetsorganisationer. Stiftelsen samarbetar med andra företags stiftelser såsom KenGen Foundation. KenGen är Kenyas största elproducent och kan bäst jämföras med svenska Vattenfall. Tillsammans med statliga KenGen Foundation och Bamburi Cement har man skapat något som kallas för Green Initiative Challenge (GIC). Det är ett projekt som går ut på att utbilda elever och lärare på olika skolor runt om i Kenya i trädplantering samtidigt som man ger dem gratis plantor. Man kan läsa mer på KenGen Foundations hemsida.

På det sättet lär man barnen vikten av att ta hand om miljön, fördelarna med träden och inte minst tar de med sig kunskapen hem till sina föräldrar. Dessutom ger man skolorna inkomstmöjligheter då de äger träden och kan tjäna pengar på dem när de avverkas. GIC ger också en väldigt positiv uppmärksamhet gentemot myndigheter då man hjälper till att uppfylla på målen kring att återplantera träd på 10 procent av Kenyas yta.

Man påbörjade fas ett i projektet vintern 2013 med 81 skolor i området Machakos och Embu. Två år senare, i november 2015 utökade man projektet med ytterligare 120 skolor. Förutom Mukau-träd började man nu även plantera passionsfrukträd och andra fruktträd. Projektet utökades ytterligare 2017 och är nu uppe i över 400 skolor. Skolan som jag besökta i förra veckan var Kaewa Secondary School som hade vunnit pris för bästa skola i det nuvarande projektet.

Min upplevelse från att ha pratat med både lärare, elever och andra är att GIC är ett väldigt uppskattat projekt. Många har berättat om trädplantering hemma och inte minst hur man arbetar effektivt med vattenkonservering. Det kan vara små saker som gör en enormt stor skillnad, precis som för partnerbönderna. Det är kunskap om hur man anlägger vallar och terasser för att styra vattnet. Hur man planterar träd och grödor på motstående sida vallen för att vattnet kommer sjunka ner i marken där. Det är kunskap om hur stort mellanrum det ska vara mellan träden när man planterar dem, hur man beskär dem och hur man bäst tar hand om dem.

Landsbygden i Kenya är på många sätt fortfarande i det stadiet där små förändringar och små investeringar ger väldigt stora resultat. Inte riktigt som i Sverige där vi har passerat kulmen och har avtagande nytta på våra investeringar. Det är också en av anledningarna till att jag gillar att vara i Kenya och hjälpa till där. Något överdrivet så är nyttan jag kan göra för en svensk läsare marginell i förhållande till den nyttan jag kan göra för en person i Kenya. En investerad krona i Kenya har helt enkelt en mycket större positiv påverkan än en investerad krona i Sverige.

Det är också roligt att se utvecklingen i Kenya generellt. Sedan en tid tillbaka är grundskolan i Kenya gratis precis som i Sverige. Ett jättestort steg. Samtidigt berättade Chris som var en av mina lokala kontakter, att många föräldrar på landsbygden inte vill att deras barn ska gå i skolan. Barnen ska hjälpa till hemma på gården, göra tjänster och ta hand om de äldre. Så även om utvecklingen går framåt finns det mycket kvar att göra.

Besök på plantagen i Nyongoro

En av resans stora höjdpunkter var att besöka plantagen i Nyongoro. Jag besökte den 2012 då verksamheten där i princip var nystartad och jag var på väg dit 2015 men på grund av säkerhetsläget fick jag inte åka dit. Plantagen ligger nämligen i östra Kenya, ca 150 km söder om den somaliska gränsen. De senaste åren har det varit oroligt i området med bland annat terroristattacker och kidnappningar av västerlänningar av Al-Shabab. Av dessa anledningar avråder UD från icke-nödvändiga resor.

Det märktes att säkerhetsläget var spänt för vi passerade flera poliskontroller som var tungt beväpnade. Vid flera av poliskontrollerna hade de dessutom satt upp skyttevärn med tunga kulsprutor. Jag kommer ihåg att jag tänkte: ”De sätter nog inte upp en sådan om man inte upplever ett behov av det.” Vi hade med oss den lokale hövdingen för att underlätta resan, framförallt för att förklara vad en buss med turister gjorde i det här området. Även med honom var det spänt och det var verkligen ett in-och-ut-besök på plantagen.

Samtidigt var det som jag fick se enormt häftigt. På de 7 åren har området gått från ett busk- och snårlandskap till en riktig skog. Eftersom området ligger nära kusten är det inte alls lika torrt som i de norra delarna av Kenya där t.ex. Kiambere-plantagen ligger. Det gör att träden växer snabbare och hela området var betydligt grönare. Den andra skillnaden är att plantagen är helt och hållet mekaniserad till skillnad från de andra plantagerna där man gör det mesta för hand.

Precis som med Kiambere så är det svårt att beskriva omfattningen. Särskilt eftersom vi blev strängt avrådda att flyga drönare i Nyongoro på grund av säkerhetsläget. Inte minst för att att den kenyanska militären hade en snabbinsatsstyrka i närheten och de ser inte direkt positivt på drönare. Det är därför jag också blev så glad över att se även Nyongoro-plantagen nu är så pass stor att man kan se den via Google Maps.

Nedanstående video ger också en känsla för hur det var att åka genom plantagen. Den här gången dessutom i ösregn, vilket var något otippat.

Samtidigt som säkerhetsläget är oroligt utifrån vårt perspektiv så berättade de anställda på plantagen att de inte upplevde det som ett problem. Något som var positivt. Det ska bli enormt roligt att följa den här plantagen. Särskilt som man bara har planterat ca 1 000 hektar av över 30 000 hektar som är tillgängliga. Dessutom växer träden bättre här på grund av bättre klimat och tillgång på vatten.

Slutord och sammanfattande reflektion

Så här snart 10 000 ord senare finns det fortfarande mycket att säga. Särskilt när intrycken fortfarande är så pass färska. Men om jag ändå skulle försöka mig på en sammanfattande personlig reflektion så är det att de är duktiga på att driva ett professionellt skogsföretag. Man har bra koll på läget och jag blev imponerad av sättet som de jobbar på. Jag har här hemma både jobbat som miljö/kvalitet och managementkonsult, jag har suttit i olika styrelser i mer än 10 år och jag har sett många duktiga företag. Få företag jobbar så processorienterat, strukturerat och data drivet som Better Globe gör på plats.

På sätt och vis tror jag att man har blivit tvingade till det på grund av den distribuerade verksamhetens art. Man har plantager på flera olika ställen, man har huvudkontor och fältkontor, man har ambulerande skogsvårdare och inte minst har man tusentals partnerbönder och flera hundra dagsarbetare. Jag fick för första gången se deras egen utvecklade webbaserade applikation som håller koll på antalet träd per sektion på plantagerna eller per bonde, träd per ålder, nycketal som tillväxt, överlevnadsfrekvens, incheckade dagsarbetare just nu, planerade arbetsuppgifter, planteringsmål och så vidare. Allt digitalt, transparent och i realtid. Böndernas kontrakt var digitala med digitala signaturer, gps-koordinater, vidimering av tredje part och så vidare.

En god vän som var med på resan som är en organisationskonsult var också imponerad över hur de arbetade med processmål, processägarskap, arbetsinstruktioner, uppföljningar och kontroller. På sätt och vis är kanske en ett kenyanskt företag mer lämpat för det än ett svenskt på grund av kulturen. Det var i alla fall häftigt att se att de på intet sätt i arbetssätt ligger efter oss i Sverige, utan kanske till och med tvärtom ligger före.

När det gäller den kanske viktigaste frågan: ”Kommer vi kunder att få vår förväntade avkastning enligt plan, särskilt den stora avkastningen det 20 året?” så var den samstämmiga uppgifter från flera parter att de inte oroade sig för den. Inte att man idag var utan utmaningar eller problem, men den stora avkastningen det sista året kommer från Mukau-träden och dessa har man på plats. De växer till och med bättre och snabbare enligt plan, särskilt hos bönderna som tar bra hand om dem och har inte minst bättre förutsättningar med bördigare jord. Dessutom berättade man att virkespriset på torkad, sågad afrikansk mahogany bara har ökat i princip för varje år sedan 2008. Så när den första avkastningen ska betalas ut 2028 så känner man sig safe.

Jag själv är ju en person som gärna tror på det först när pengarna är på kontot, men jag kan säga att inget jag har sett på plats eller som jag har fått höra talar emot deras utsaga. Vill man se Better Globe som en ren investering, då behöver man vara medveten om både risker, kritik och nackdelar. Som vanligt behöver man läsa på och bilda sig sin egen uppfattning. Det är inte något som är till för alla. Jag själv har köpt träd för mer än en miljon kronor sedan 2008 och jag avser att köpa träd även i framtiden. Å andra sidan har jag som sagt till och med trotsat UD:s reserekommendationer för att bege mig till gränsen till Somalia, jag har betalat för egen resa och chaufför och bott i kyffen för att sätta mig in i vad det är jag köper. Ser man däremot Better Globe som jag rekommenderar – som ett sätt att klimatkompensera och göra gott och som en möjlighet till avkastning så känner jag mig trygg att prata gott om det som i den här artikeln. Det är ingen tvekan om att verksamheten och därmed indirekt jag har en stor positiv påverkan på plats. Ingen tvekan alls.

Om du är sugen på att köpa träd eller donationspaket samtidigt som du kan tänka dig sponsra bloggen, använd gärna min sponsrade länk enligt nedan:

Tack för att du har läst hela den här artikeln. På söndag kommer som vanligt ett nytt ordinarie avsnitt med era läsarfrågor. :-)

Relaterade artiklar

Om du gillade den här artikeln då kan du även uppskatta andra artiklar om Better Globe på bloggen:

eller andra artiklar som berör klimatsmart sparande:

Avsnittet På researchresa hos Better Globe i Kenya, juni 2019 (reklam) dök först upp på RikaTillsammans.

Hyresrätten är faktiskt ett lyxboende

RikaTillsammans Jan Bolmeson

Dagens avsnitt är en fortsättning på förra veckans intervju med Pontus Kopparberg. Han har en lång erfarenhet som VD i mäklarbranschen. Idag delar han med sig sina bästa tips för vid köp och försäljning av villor, sina tankar om hyresrätter, tips när man väljer mäklare, nyproduktioner och svar på era läsarfrågor. Han delar även med sig av de tips han ger och kommer ge till sina barn när de tar steget ut på bostadsmarknaden.

I mer än 10 år bodde jag och Caroline i en hyresrätt, både för att vi inte hade råd att köpa en bostadsrätt men också för att vi var fascinerade av hyresrätt som boendeform. Hyresrätten är nämligen i mångt och mycket underskattad. Lite det svarta fåret av boendeformer. Men jag håller med Pontus om att det egentligen kan vara ett lyxboende. Den finansiella risken är ofta begränsad till 3 månadshyror – till skillnad från bostadsrätten eller villan. Transaktions- och skattekostnaderna är noll. Man behöver inte ta något lån och känna den ekonomiska pressen att räntor och amorteringar ska betalas. Det enda (och jättestora)problemet är att få tag på dem.

Just nu befinner jag mig i Kenya med dålig internetuppkoppling så jag får skriva mer i nästa vecka. På återseende då!

Tack för den här veckan!
Jan och Caroline

Lyssna eller titta på del ett av hela intervjun med Pontus

Precis som vanligt så kan du lyssna på hela den här artikeln som ett poddavsnitt via din poddspelare (iTunesAcastSpotify eller SoundCloud) eller titta på den tillhörande video via Youtube.

Nedan följer en grov innehållsförteckning till intervjun och avsnittet:

  • 00:01:48 – Viktigt med en stor buffert vid villaköp
  • 00:03:09 – Räkna in 1,5% i omsättningsskatt plus 2% för pantbrev
  • 00:05:47 – Om kommunikationer och rätt tidshorisont
  • 00:07:47 – Får man igen pengarna vid renovering?
  • 00:10:26 – Så var det förr i tiden
  • 00:12:54 – Vanligaste misstagen vid villaköp
  • 00:11:53 – Tänk på detta vid villaköp
  • 00:11:22 – Om tomträtter och tajming vid försäljning
  • 00:21:38 – Hur man väljer en bra mäklare
  • 00:25:09 – ”Gör det själv” versus mäklare
  • 00:27:05 – Bra förberedelser inför försäljning
  • 00:30:55 – Tips för budgivningsprocessen
  • 00:34:10 – Hantering av skatt vid flytt
  • 00:36:05 – Vänta med att betala flyttskatten
  • 00:37:55 – Om hyresrätter
  • 00:39:46 – Hyresrätt är lyxboende
  • 00:42:35 – Riskfritt och flexibelt med hyresrätt
  • 00:44:39 – Perfekt för tillfälligt boende
  • 00:47:13 – Ett behov av bra hyresvärdar
  • 00:48:36 – Om nyproduktioner
  • 00:51:20 – Risker med nyproduktion
  • 00:54:05 – Studera de ekonomiska planerna och alla avtal
  • 00:55:55 – Tips för hantering av bostadsbubbla
  • 00:57:37 – Ha personlig kontakt med din bank
  • 00:59:39 – Kort om amorteringskravet
  • 01:00:39 – Tips om attefallshus och lägenheter med uthyrningsdel
  • 01:02:25 – Pontus boktips – ”Beslut och Beteenden”
  • 01:04:04 – Mer tips om kreditbedömning
  • 01:06:43 – Håll koll på din risknivå och diversifiera
  • 01:08:25 – HappyX – en app för skilda föräldrar

Precis som vanligt matchar tiderna bättre videon än poddavsnittet.

Transkribering av hela intervjun

För dig som hellre läser intervjun än tittar eller lyssna på den följer nedan en komplett transkribering.

— START TRANSKRIBERING —

JB: Välkommen tillbaka. Vi sitter här med Pontus Kopparberg. Vi fortsätter på förra veckans avsnitt, där vi slutade på bostadsrätter. Jag tänkte att vi ska prata om villor, för det känns som den andra stora boendeformen, jämte bostadsrätter. Vi pratade om att en skillnad mellan bostadsrätter och villa är att man har en lagfart på sin villa. Men vad skulle du säga till de som funderar på att köpa villa? Vad är bästa sakerna att tänka på, de bästa råden?

Viktigt med en buffert vid villaköp och att räkna in transaktionskostnaderna

PK: Det man kan tänka på som en fördel med bostadsrätt, som är lite tuffare med villor, det är det att du måste ha kanske en rejäl buffert där. För du går in och tar hela ansvaret för fastighetens skick och så, själv. Därför är bostadsrätten ett bra nybörjarköp, när man är ung och inte har så mycket pengar. Kommer man till villan ska man vara beredd på att när man flyttar in så kan faktiskt pannan gå sönder veckan efter man har flyttat in. Ofta gör den ju det. Så man behöver en rejäl buffert för att kunna hantera akuta reparationer.

JB: Vi kan ju bara ta vårt exempel. Vi hade ett element som började läcka ner på parketten. Vi har ett hus från 30-talet och det var de här fina elementen. Då får vi offert från VVS-firman som sa att ett nytt likadant element kostar 18,000. Då fick vi användning för den där bufferten.

PK: En annan sak är att det faktiskt kostar skatt. Vi pratar inte så mycket om omsättningsskatten.

Det är en omsättningsskatt på att köpa, på 1,5%. Så allt du köper får du betala en halv procent på, vilket är ganska mycket på sju miljoner. Lagfartsavgiften tillkommer sedan, över det. Du ska ha pantbrev också. Då blir det 2% på det. Omsättningsskatten är en ren skatt som vi inte har på bostadsrätter.

Pontus Kopparberg

Tittar man återigen på utlandet så är bostadsrätter väldigt billigt att köpa och sälja. Det är bara mäklarkostnader, i princip.

Men att sälja och köpa hus, det får du ändå tänka på att det kostar 1,5%. Det är garanterat. Sedan är det kanske köpt av en person som inte har så mycket pantbrev. Då kan du lägga till 2%. Så det är inte ovanligt att man betalar över 100,000. Det vill jag skicka med då till de som är unga eller är förstagångsköpare, att det där kommer ibland som en överraskning.

Pantbrev är egentligen ett sätt för staten att tjäna pengar. Det är ett sätt att hålla ett register. Man ska ha ett fastighetsregister där man har full koll, så att det inte är så att det finns gamla skulder. Det blir en bra säkerhet för bankerna helt enkelt. Vi har väldigt väl fungerande system, sedan många, många år tillbaka. Det finns länder där det är tveksamt kring det där också, men då har man en uppgift. Det är en administrativ avgift kring det. Det kostar ju att hålla det. Men att ta 2% för att skriva ut ett papper? Tar du ett lån på en miljon så kostar det 2% på det i pantbrev, plus 1,5% i omsättningsskatt. Så det är ganska mycket pengar.

JB: Ja, och det är egentligen bara för att säkerställa att ett hus inte kan ha lån från två banker, mer eller mindre.

PK: Ja, och förr i tiden var själva brevet värt. Det var ett pantbrev som var väldigt viktigt. Det fick man inte tappa bort. Nu är de inte fysiska längre, utan elektroniska. Det är en väldigt viktig del av en fungerande fastighetsfinansiering men jag tycker att de här pengarna, det är en skatt för att tjäna pengar rent ut sagt. Det kanske man skulle ha tagit några tusen för, men inte så mycket som nu. Så det ska man räkna på så att det inte kommer som en överraskning. Det finns ofta med naturligtvis i mäklarens kalkyler, men det där tänker man kanske inte på. Så det är ett råd.

Om kommunikationer och rätt tidshorisont

PK: Sedan ett annat råd angående att köpa villa då, det är att titta på vad det finns för framtida kommunikationer planerade i området. Villa köper man oftast på lite längre sikt. Som du nämnde här, utbyggnad av pågatåg, vi har utbyggnader av tunnelbanan för första gången på 30 år i Stockholm, till exempel. Det tycker jag är viktigt.

JB: Jag brukar säga så här, apropå att vi började förra avsnittet också med frågan om det är en investering eller en kostnad, då brukar jag säga att när man köper ett hus framförallt att man ska tänka på att bo där i sju eller tio år. Att ha den horisonten. Då brukar jag säga en av de anledningarna är just den här omsättningsskatten eller transaktionskostnaden. Skulle du hålla med om det? Att köp en villa först när du vet att du med stor sannolikhet kommer bo där i sju, tio år.

PK: Ja, det tycker jag. Sedan finns det orter där det inte finns bostadsrätter. Där villa är det naturliga boendet, men då är det också ofta betydligt mindre pengar i det. Men det är en större investering med vissa transaktionskostnader, så är det.

JB: Där har vi sett en ganska intressant effekt som en investering, att så länge du bor där och kan betala räntan, så spelar egentligen inte värdet på huset någon större roll. Med till exempel en aktie är det väldigt intressant att veta vad den har för värde under tiden.

PK: Ja, så är det. Men många köper väl aktier och stoppar i byrålådan. Det är så man ska göra. Jag håller med dig delvis, men jag tror också att det finns en, framförallt om vi talar om Stockholms innerstad, så tror jag att väldigt många följer och får en värdering på sin bostad automatiskt via mejl, från till exempel Booli, varje månad och följer värdet med spänning. Jag har en känsla av att det har blivit så lite om man är på middagar och så där. Så tittar man att nu har det gått upp så här mycket.

Får man igen pengarna vid renovering?

PK: Det har blivit mer liknande aktier, men jag håller med om att man får tänka på att framförallt köpa villa som en längre investering. Absolut. Och man fattar ju hela tiden investeringsbeslut, eftersom renovering är ett stort beslut. Ska vi renovera fritt eller får vi igen de pengarna? Är det värt det?

JB: Får man igen pengarna? För det upplever jag också, att många gånger får man inte det.

PK: Jag tycker inte att man får igen pengarna på renovering heller. Det är många som har det som, jag tror att det kanske är en liten ursäkt också.

De säger: ”Det är aldrig fel att renovera, man får ju alltid igen det.” Ganska sällan skulle jag säga.

Pontus Kopparberg

Grundläggande renovering i en lägenhet av bra snitt som alla tycker om… det har jag noterat på mitt papper här också. Tänk igenom när du gör en renovering. Om man nu ska vara väldigt ekonomisk. ”Är det jag som gillar det här, eller kommer alla att gilla det och kommer man tycka att det är ok om tio år?”

Grundläggande renoveringar är en sak, men många specialrenoveringar med tekniska lösningar som man tycker är jättespännande själv, eller om man slår ner väggar, det är inte alls säkert att nästa tycker det är bra. Om man är ekonomisk ska man naturligtvis fundera på vilka typer av renoveringar man gör. På många orter tror jag inte att det lönar sig, förutom att man njuter av att bo som man vill så klart. Men man ska kanske inte lura sig själv.

CB: Man pratar också om det att om man ska renovera badrum eller kök eller så, att det inte ska ske för ofta. Precis som du säger att man renoverar så att andra också kan gilla det, av hållbarhetsskäl. Det ska funka i tjugo år liksom.

JB: Jag tänkte på det, kommer du ihåg när vi flyttade hit? Kan inte du ta det exemplet med köket? Jag tyckte att det var så sött.

CB: De som sålde var jättegulliga och sa att de hade gillat sitt kök. Mannen vände sig lite till mig och frågade om jag skulle vilja renovera där eller bygga om köket. Och jag sa, ”Nej, det är ju jättefint här.” Sedan såg vi i papperna på huset att de hade lagt 300,000 inte för så länge sedan på att få köket precis som de ville. Det är ett jättebra kök. Då fattade jag den känslan säljaren hade när han tittade på mig och frågade mig om jag skulle vilja renovera köket.

PK: Det är vanligt att man byter kök. Det tror jag har kommit på senare tid. Det har varit några ”skräckexempel” på det, att man river ut ett kök efter fem år när man har tröttnat på det. Så var det inte förr i tiden.

Så var det förr i tiden

JB: Du har ändå refererat till detta ett par gånger, ”förr i tiden”. För det är oftast något man får höra från sina far- eller morföräldrar. Till exempel, ”Vi var minsann kloka förr i tiden. Vi använde inte huset som bankomat. Vi sparade mer. Vi utnyttjade köket till dess livslängd.” Alltså, var det så eller bara så att de låter så snusförnuftiga?

PK: Jag tror att det var så i mångt och mycket. Delvis, om man går in på hur det var innan kreditregleringen, så var det faktiskt så att det fanns ett visst antal pengar att låna ut för varje bank. Pengar kunde ta slut, så att säga. I slutet av året, om inte Sparbanken hade sparat och varit försiktiga med utlåningen, då hade de inga pengar kvar att låna ut. Det var en stark reglering.

Jag tror att det delvis berodde på det. Sedan naturligtvis det här att det fanns en mentalitet att man skulle spara och inte slösa. Man skulle ha en sund inställning till det. Jag tror absolut att det var så. Man hade det väldigt djupt och så fick man inte låna så mycket heller och man skulle betala av. Det fanns en amorteringskultur. Nu tycker jag att den är tillbaka med full kraft. Det visar sig nu, av tvång, men ändå… Det var ett tag då det inte amorterades. Det var amorteringsfria lån.

JB: Det pratade vi om här i pausen. Apropå det här med Booli att de skickar ut värdering varje månad och att folk tänkte att nu när det har ökat med en miljon så kan man köpa bil, åka på semester eller renovera.

CB: Är inte det också en förtäckt uppmaning från Booli att du kan ju sälja? Eller varför skickar de ut det här?

PK: De gör det för att de har samarbete med mäklare och så också, naturligtvis. Det här är ett första steg och så blir man nyfiken. Så jobbar man som mäklare. Det får ni säkert fortfarande i brevlådan, att nu har de sålt för nytt rekord, och då blir ni nyfikna på hur mycket erat hus är värt och tar in en mäklare. Det är det som är tanken, att föda det intresset. Jag tror att det har skett en stor förändring mentalt i att man ser bostaden på ett litet annat sätt än den yngre generationen.

Vanligaste misstagen vid villaköp

JB: Jag tänkte vi ska ta sista frågorna här på villa. Vanligaste misstagen som du har sett när man köper villa?

PK: Det vanligaste misstaget är att inte besiktiga ordentligt, att inte undersöka ordentligt med en egen anlitad besiktningsman. Att förstå vad det innebär, det är ganska krångligt. Det här med besiktningsprotokoll, vad innebär det? Det ska man verkligen sätta sig in i och lägga och möda på. Det är min uppmaning. Om man inte är väldigt duktig själv på det.

En annan grej som kan vara lite känslig är att man kan titta lite på grannar runtomkring också. Det vet jag att det görs idag, att man kollar upp sin närmaste granne och vad det är för några.

Pontus Kopparberg

JB: Det upptäckte jag på hitta.se, där man kan se allt från vad de kör för bil, till vad de röstar på, alltså man tittar på området. Där kan man få det ganska detaljerat. Det var så vi upptäckte när vi bodde på Möllan, som är lite som Söder i Stockholm, då var det valet 2016 eller 2014 att 60% röstade på Fi och Vänsterpartiet, så var det två personer som röstade på Alliansen i vår valkrets. Då insåg vi att det var vi två.

PK: Det du beskriver är den snälla funktionen, att man går in och tittar på strukturer i området. Sedan tror jag att det är fler och fler som går in och tittar i brottsregistret eller i tvistemål och kring det också. Jag tror att 90% gör absolut inte det, men det förekommer.

JB: Tumregeln med fastigheter och villa har alltid varit ”location, location, location”. Du kan göra vad som helst med ett hus förutom att flytta det. Nu går ju det, vi har sett bild med hus på lastbil, men skit samma.

PK: Det är det jag pratar om med kommunikationer och hur den ekonomiska infrastrukturen runtomkring och hur det ser ut. Man kollar om området är på gång uppåt. Dels kan man titta på kommunens planer. De är offentliga. Där ser man vilken infrastruktur som ska byggas. Det går att ta reda på så. Man kan titta på prisutvecklingen i området också, hur det har varit och så.

Tänk på detta vid villaköp

JB: Om dina barn skulle köpa villa, vad hade du sagt då?

PK: Om de hade ett speciellt område så hade jag nog uppmanat dem att verkligen titta på prisutvecklingen och vad det är för slags område. Dels hade jag nog ringt kommunen och tittat på vad det blir för typ av exploateringar. Det är ganska vanligt att man köper nära ett grönområde, men kommer det vara ett grönområde för alltid då? Det förtätas väldigt mycket. Hur kommer det se ut runtomkring och hur viktig är den där parken man har? Om den försvinner och det byggs radhus där, vad händer då?

Sådana saker ska man titta på i närområdet. Det är ganska viktigt. Så är det kommunikationer och självklart husets skick. Jag hade också varit förmanande också vad det innebär med en villa. Det är ett större åtagande, så är det. Jag hade frågat om de hade tänkt igenom det ordentligt, om de har en buffert. Man måste bli lite duktig på att vara lite händig. Att måla fönster är inte svårt, det kan man till och med göra själv, men att byta alla fönster om de är ruttna, vad kostar ett fönster? Det kommer bli som elementet där, att man upptäcker att det är ett måttbeställt fönster som kostar 20 000 – 30 000 kr i värsta fall.

CB: Men du, en helt annan fråga. Har du varit med om när du var mäklare att det var ett hus eller något som hela tiden lades ut på nytt? Att folk inte vill bo där, för att har spökat eller någonting.

PK: Det finns hus som är sådana hus, och det kan bero på att man flyttar in och sedan upptäcker man att såhär är läget här. Dels kan det vara grannar eller något man upptäcker som många inte trivs med. Eller så kan det vara en lägenhet som kanske har en ventilationstrumma fäst på fasaden från en restaurang, som har tillstånd för det.

Det kan röra sig om någonting som inte märks när man är på visning. Om man då har en seriös mäklare så kan de uppmana dig att komma dit på kvällen och lyssna, för att det är sovrummet du ska sova i. Man får räkna med det när man bor i stan, att det blir störning, men det kan vara ett ljud som är svårt att leva med.

Om tomträtter och tajming vid försäljning

JB: En parentes är att tomträtt ska man också tänka på med villa.

PK: Ja, naturligtvis, det är självklart. Jag tycker att man ska tänka på en sak där bara.

Oftast är det i dagsläget lönsamt att köpa ut om man har en tomträtt, eftersom räntorna är så låga. Det är en ren räkneuppgift.

Pontus Kopparberg

Men då begränsar man sitt låneutrymme. Har man råd med det eller inte? Det blir en väldigt privat fråga för varje person att ta ställning till.

Tomträtt behöver inte vara fel, om man bara ser till att det är prissatt på det sättet. Det handlar om att då ska man ha en ordentlig rabatt. Ibland får man inte köpa ut och jag har en färskt exempel där en bostadsförening ville köpa men inte fick. Det finns löpande erbjudanden, men du har ingen rätt till det. Det är kommunfullmäktige som fattar beslut om att nu är det detta priset som gäller. Då kan sanningen vara att alla har alltid ett pris och då kan man köpa ut, men det är en politisk fråga.

JB: Jag tror att det är så i Malmö kommun. Min upplevelse när jag kollade upp det var att i Malmö kommun som privatperson får du alltid köpa ut, men föreningar och företag, då är det ett politiskt beslut som ska tas i nämnden. Men det är ingen naturlag.

Jag tänkte att vi skulle prata om tips angående försäljning. När man ska sälja, oavsett om det är bostadsrätt eller villa, vad är dina bästa tips?

PK: Det var lite som jag nämnde i förra avsnittet, att man ska inte stirra sig blind på att sälja när alla andra gör det. Januari kan vara en jättebra månad att sälja villan, för att man vill undvika högt utbud. Ju mindre utbud, desto bättre är det. Oftast i alla fall.

Hur man väljer en bra mäklare

JB: Hur väljer man en bra mäklare? Hur skulle du ha gjort?

PK: Jag tycker att man ska välja mäklare man har förtroende för. Man ska alltid ta in flera och jämföra. Jag tycker kanske att det är för stor fokus på priset ofta. När man väljer andra saker så väljer man ofta kanske något som är lite bättre, man får mer kvalitet och det blir dyrare. Jag tycker man ska välja den man har förtroende för och vara beredd att betala lite mer om det känns rätt med den mäklaren.

JB: I det området där vi bor där finns det en stjärn-mäklare som heter Sofia. Hon hade sålt fastigheter i Malmö på ett år för typ 350 miljoner. Hon säljer mest villor. Får man bättre med en stjärn-mäklare?

PK: Då skulle jag säga så här att den mäklaren är antagligen duktig. Men då får man fråga sig om den personen har tid med ditt hus, om hon har så mycket att göra. Det är väldigt seriöst om hon säger att tyvärr kan jag inte ta ditt uppdrag just nu, för jag har andra, men du får stå i kö och vänta ett litet tag. Det kan upplevas nästan lite snobbigt ibland, men om hon dessutom är duktig och tar sig tid, då är det säkert ett väldigt bra val då.

När folk frågar mig om jag känner till någon bra mäklare, då är det antingen en person jag känner väl och då skickar jag den mäklaren som jag tror att de kommer att klicka med, eller så frågar jag vad de vill ha för mäklare. Om de vill ha en person som stenhårt jobbar jättemycket bara för att det ska vara högsta möjliga pris, eller vill du ha någon som är mer social och det ska vara en positiv känsla och så där. Vilken typ av mäklare trivs du med? Vad är viktigt för dig? Sedan är det naturligtvis så att priset oftast är det allra viktigaste, men det är inte alltid så.

Sedan är den största frågan om man väljer fast pris eller på provision. Då får man också känna efter själv. Väldigt många svenskar vill ha ett fast pris. Vi älskar fasta prislistor. Då slipper man pruta och man kan välja ett pris man är nöjd med så får man sin tjänst. Men om man känner att man är beredd att betala bra och priset blir bra, då ska man göra det. Allt beror på kunden tycker jag. Jag skulle inte säga att det finns något omedelbart samband mellan det pris man får och vad man väljer. Kanske i en marknad där det är väldigt svårt så ger det kanske en effort att ta ett steg till.

”Gör det själv” versus mäklare

JB: Det har kommit en massa sådana här företag som är så här ”Gör det själv”. Där har det varit väldigt olika. När jag har pratat med mäklare så säger de att det funkar inte. Sedan pratar man med de bolagen och då säger de att alla deras undersökningar visar att man inte får mindre betalt för att man gör det själv. Vem ska man tro på?

PK: De här företagen har kommit och gått. De har tagit en väldigt liten del av marknaden. Jag tycker absolut att man ska anlita en mäklare. Sedan är det ganska billigt med mäklare. Skulle ni sälja det här huset så pratar vi kanske om 1,2% – 1,3%. Så det är relativt billigt för allt du får. Om du själv ska anordna en visning eller förmedla lån och så, det blir lite… Och framförallt efteråt, om det blir några problem, så har du mäklaren där mellan säljare och köpare. Du får väldigt mycket pengar nu när du anlitar en mäklare tycker jag, i dagsläget. Jag hade inte sagt till barnen att göra det själv.

När ska man anlita det här företaget då? Det finns tillfällen till det kanske. Det är när bostadsrätten är väldigt billig. Om du ska sälja typ en liten etta i Härnösand och den kostar 125,000. Visst, då kan du sälja själv. För då är mäklarprovisionen en sådan stor del av priset. Det är kanske 20% av priset.

Bra förberedelser inför försäljning

JB: Toppen. Är det några andra grejer man kan tänka på själv? Typ att om säljaren hade gjort det här innan de kom till oss, då hade det varit den bästa kunden någonsin. Hur förbereder man sig?

PK: Man förbereder sig genom att ta fram all dokumentation om t.ex. alla renoveringar när det gäller villa och i viss mån bostadsrätt också. Återigen pratar vi om det gamla generationen som tar fram sina pärmar då. Där allt finns sparat. Även elräkningarna från 70-talet. Men skämt åsido, allt du har gjort på huset eller lägenheten, att det är nerskrivet och att kvitto finns och när du har gjort det. Det är en stor viktig del. Du kan förbereda väldigt mycket på det sättet och det höjer också värdet. Och det här man pratar om med styling.

Även om man väljer bort styling… Det har ju spritt sig och blivit väldigt vanligt på många ställen, men om du inte vill göra en styling så kan du göra det själv. Att bara rensa trädgården från alla prylar. Man har det lite enklare. Det kan stå bord och stolar, men hälften bort skulle jag säga. Kör bort det till någon granne eller så. Man kan göra mycket för att fräscha till det. Det har också börjat komma lite där att man går in och gör enkla reparationer som ser snygga ut. Listen som inte är fastsatt eller något sådant, som man själv inte tänker på men som andra ser.

Det kan vara bra att ta dit någon kompis och gå på visning, som inte har varit där tidigare. Allt som ögonen landar på, som stör, det tar man bort. Kan vara ett tips. Det gör ju styling-bolagen, men om man nu inte vill det så kan man göra det själv.

JB: Jag såg en studie från Holland där de hade kommit fram till att de viktigaste faktorerna när man sålde för att få mest betalt var tiden. Alltså att man märkte att när mäklaren sålde sina egna objekt, så tog de i genomsnitt mycket längre tid att sälja än när de sålde för klienter. Ligger det någon sanning i det här eller?

PK: Det är en intressant undersökning. Det är klart att det finns en risk i det. Eftersom det är relativt låga provisioner nu, på bostadsrätter i alla fall, så kanske mäklaren ibland lockas att får man ett bud så tar man det. Det ska man ärligt säga. Man kanske inte väntar ut, framför allt om man är lite yngre. Sedan kanske man har en provision på 25,000 – 30,000, vilket är ganska lite. Man måste sälja fyra lägenheter i månaden för att tjäna riktigt bra. Då kanske man tar ett bud för snabbt, istället för att vänta och ta en visning till.

Den professionella mäklaren går till säljare och säger att nu har vi fått ett bud. Är det så att man har köpt någonting och behöver pengarna eller sitter lite trångt till, då är rekommendationen att ta det. Men är det så att man inte gör det, att man kan ha lite is i magen, då tycker jag att man ska säga att det finns en möjlighet att få lite till om man gör ett nytt försök. Det är det jag gillar att höra av en mäklare. Då kan jag ändå välja om man vill ta det. Så man får inte vara för snabb heller.

Tips för budgivningsprocessen

JB: Jag vet också att du är intresserad av mental bokföring och beteendeekonomi. Det finns få grejer som är så… kring beteende och psykologi som en budgivning. Eller som en sådan process. När vi lade bud under utgångspris, då fick man aldrig. Då chansade alla och tog en visning. Medans när man lägger på utgångspris eller lite över och sa att vi vill att ni ställer in visningen, då blev det jobbigare för säljaren. Det är lite det här som Kahneman skriver också, hellre en säker vinst än en förlust, för då chansar vi. Vad tänker du kring budgivningsprocesser, bra tips där?

PK: Utgångspriset är bland det viktigaste en mäklare jobbar med. Det är precis som du beskriver, vart ska vi lägga utgångspriset, för det är inte bara för marknaden, utan det är även säljaren som binder sig vid det mentalt också då. Så det är naturligtvis viktigt att sätta rätt pris. Sedan är det också det här med att man ofta sätter ett något lägre utgångspris för att locka. Ju fler budgivare, desto högre resultat. Det är viktigt att få in många budgivare i sig. Det har gjorts utredningar och studier vid universiteten, men jag vet inte om man har något entydigt svar. En del höjer med 5000 på en villa på 10 miljoner, för att ok, det kostar 10 miljoner men 5000 är 5000.

JB: Men hur skulle du göra om barnen var i en budgivning? Hur skulle du coacha dom?

PK: Ett standardråd då, bestäm dig innan. Vad är max som du är villig att betala. Så tycker jag också med aktier. När man köper aktier så säger man nu ska jag köpa H&M idag och jag tycker att det är det här priset som gäller. Då ska jag ju gå efter det och inte ryckas med.

JB: Vi var i en budgivning innan detta huset och plötsligt gick det upp en halv miljon och då rycktes vi med. Det var mindre än 10%. Sedan bara gjorde en annan sådan här beteendeekonomi framing, alltså en halv miljon är en årslön efter skatt. Då ville vi inte vara med längre.

PK: Så man kan bestämma sig innan hur mycket man är beredd att ge. Och att tänka själv. Jag brukar säga det till de par som det oftast är då, att det är ni som bestämmer hur mycket ni är beredda att betala. När kommer det komma nästa hus som känns helt rätt? Man ska inte gå över det man har tänkt, men inte vara beroende av om det är några andra som har bjudit. Om ni vill bo där, gör det då. Man vill ju helst att andra ska buda mycket, men man vill samtidigt ha det billigt.

Hantering av skatt vid flytt

JB: En fråga från min bror, faktiskt. De har precis sålt en bostadsrätt och så letar de efter en villa. Hur ska man göra med skatten?

PK: Jättebra fråga. Det är en ganska allvarlig situation just nu. För vi har en situation där vi har ett 72 punktsprogram där det står väldigt slarvigt att man ska ta bort flyttskatten eller något sådant. Men sanningen bakom var att det finns ett förslag om att den här så kallade uppskovsräntan ska försvinna. Jag har faktiskt till och med pratat med Annie Lööf om det och hon kan inte heller riktigt svara på vad det egentligen innebär. Det är dramatiska förändringar för de som ska sälja sin bostad, så det är upprörande att man kan hålla det här på halster så länge.

När man säljer sin bostad betalar man ju skatt på vinsten. Den skatten får du så att säga skjuta upp. Du behöver inte betala den när du flyttar, om du köper en ny likvärdig eller dyrare bostad. Då man kan ta med sig det inom en viss tid, och det är väldigt viktigt för alla som ska flytta och har gjort vinster. De flesta har ändå gjort vinster de senaste åren. Då kan de ta med det i stället för att låna upp de pengarna.

Tidigare har det varit uppskov för evigt, om man säger så, till man säljer det sista boendet. Sedan införde man en skatt på det, det är en ränta, men det är en skatt, men det är en ränta som är rätt hög. Den motsvarar 3,25%. Nu är det diskussion om att man ska slopa det och det hänger i luften sedan ett år tillbaka, vilket är mycket olyckligt.

Vänta med att betala flyttskatten

PK: Men tillbaka till frågan, så har min synpunkt då varit att inte betala in skatten nu. Därför att det kan hända att det blir helt fritt. Då blir det som att få en kredit med 0% ränta på i stort sätt evig tid, tills man säljer.

Sedan ska jag komma med ett tips också som kanske inte alla känner till. De som nu där ute redan har betalt kan rätta deklarationen fem år tillbaka i tiden. Så när de tar bort det här och det blir retroaktivt, så kan man ångra sig och få tillbaka pengarna. Så det finns möjlighet att rätta i efterhand. Jag rekommenderar alltså att man väntar, betala inte in någon skatt nu och betala framför allt inte in den nu när man har sålt, utan vänta till deklarationen eller efter.

Vi kom in på det på slutet det här nu som många debatterar i branschen, att det är mycket politiskt styrda beslut som styr. Vi har stora inlåsningseffekter i Sverige nu. Det är för dyrt att flytta ifrån villan.

JB: Ja, vi har grannar som inte kan sälja, för att det blir så mycket skatt, och då kan de inte köpa en lägenhet inne i stan, på grund av skatteeffekten.

PK: Skulle man få bort det så skulle man frigöra… Vi skulle inte ha någon bostadsbrist i Sverige längre, om man ska sticka ut hakan, om alla som var äldre och bodde ensamma sålde sina villor och flyttade till lägenhet. Då skulle vi frigöra väldigt mycket yta. Det är angeläget kan man säga.

Om hyresrätter

JB: Jag tänkte att vi ska prata om det svarta fåret i familjen – hyresrätt. Det är alltid så mycket kritik kring hyresrätt. Bor man i hyresrätt får man alltid frågan om man inte ska flytta.

PK: Ja, lite så är det ju. Det kommer sig av vår gamla fina hyresreglering, som är väl 70 år gammal nu. Som bygger på politiska beslut att bostaden ska inte vara en handelsvara. Det innebär att vi inte har en hyresmarknad i Sverige, utan det är staten som bestämmer vad hyran ska vara. Väldigt är intressant. Även om du har ett privat hus så får du inte ta ut vilken hyra som helst. Det är staten som bestämmer. Bruksvärdesprincipen innebar tidigare att det var samma pris att bo i Umeå som det var på Östermalm i Stockholm.

Nu har den så kallade lägesfaktorn kommit in, så nu är det en viss lägesfaktor. Men länge var det samma pris. Man tittade bara på standarden. Det innebär att sekelskiftesvåningar på Östermalm till exempel, det var låga hyror, för det var gammalt och omodernt. Man fick betala med i Umeå, en stad som är ganska nybyggd, till exempel. Så det var det som styrde. Nu har det förändrats något, men fortfarande är det hyresreglering. Resultatet har blivit att vi inte har några hyresrätter, så vi har ingen hyresmarknad.

Jag brukar också sticka ut hakan och säga att vi har en brist på bostäder i Sverige. Det har vi. Men den bristen är delvis konstruerad, eftersom vi har oftast för låga hyror. Hade vi haft marknadshyror så hade vi inte haft någon brist. Då hade man kunnat hyra en lägenhet imorgon, varsomhelst i Sverige.

Hyresrätt är lyxboende

Det här har både för- och nackdelar, men det får med sig att vi har en bostadsmarknad som är helt avreglerad, i princip, och så har vi hyresmarknaden som ska fungera tillsammans. Och det gör det inte. De som bygger har tidigare inte byggt några hyresrätter, för att man får mer betalt av att bygga bostadsrätter. Så är det ju. Då kan man säga så här, på tal om det svarta fåret, så egentligen är hyresrätt lyxboendet. Det är det bästa boendet man kan ha.

Tänk dig en lägenhet man bor i och så har man en fastighetsvärd, som du är kund hos, som kan tillfredsställa speciella behov, du kan byta inom beståndet kanske och en hyresvärd som är på tårna verkligen, för du är kunden. Du kan säga upp den på tre månaders varsel och bara flytta där ifrån. Full flexibilitet och ingen finansiell risk. Går det sönder något så dyker det upp en man och så betalar de elementet. Det är ett väldigt lyxigt boende. Tänk dig att du hyr en lägenhet i Hamburg i Tyskland till exempel… Det gör ju de som har pengar också och kan efterfråga en exklusiv hyresrätt, till exempel.

Det finns hur mycket som helst. För att inte tala om New York. Där finns det mycket mer hyresrätter än bostadsrätter och man ser de här fina fastigheterna uppe vid Central Park med en portvakt utanför eller door man och annan service. Det är hyresrätt också, så att säga. Jag är verkligen förespråkare för hyresrätt och jag tror att Sverige skulle må jättebra om man kunde flytta från Malmö till Stockholm och ta ett jobb och hyra en lägenhet imorgon.

Nu har vi en andrahandsmarknad som fungerar så att det är väldigt dyrt och där är det osäkra kontrakt och man har med privatpersoner att göra. Ibland hyr man ut i andra hand utan tillåtelse, till och med i tredje hand. Så en fungerande hyresmarknad skulle vara fantastisk för en massa människor, tycker jag.

JB: En vanlig invändning, som många har kring hyresrätt, är att många säger att om jag bor i en bostadsrätt eller villa, då betalar jag till mig själv istället. Den stora invändningen är att man gör någon annan rikare nästan när man bor i en hyresrätt.

PK: Det beror ju väldigt mycket på vart hyresrätten ligger, för om man har hyresrätt i Stockholms innerstad så har man en subventionerad hyresrätt, som är mycket lägre än marknadshyra. Så det stämmer inte riktigt på det sättet då. Men jag håller med om att ska man långsiktigt bo i en fastighet så är det oftast billigare och bättre att förvalta den själv, än att ge någon annan vinsten. Jag håller med om det i principen.

Riskfritt och flexibelt med hyresrätt

JB: Skulle man kunna säga då, som vi hade tumregeln innan med villa sju till tio års sikt, kan man säga så att under fem år funkar hyresrätt?

PK: Ja, det tycker jag, eller om du blir äldre och vill köpa någonting i Spanien så kan du ha en hyresrätt hemma. Det viktiga är ju att man kan välja. Idag tvingas många köpa bostadsrätt. Vad ska du göra? Du måste köpa en bostadsrätt, trots att hyresrätt en ofta är det bättre valet, för ungdomar. Vi pratade om mina barn där. Det är självklart att de ska ta en hyresrätt. Sedan kan man tillägga att det är inte bara nattsvart, utan vi har en spännande utveckling nu när vi har satt så kallade presumtionshyror.

Jag kan nästan kalla det för marknadshyror, det vill säga att man kan sätta sådana hyror på nyproduktion nu som gör att det är lönsamt att bygga hyresrätter. Där är jag väldigt positiv. Vi kommer få se mycket nya hyresrätter i Stockholm, Göteborg och Malmö nu, för nu finns det möjligheter att bygga dem. Invändningen mot marknadshyror är att man sätter många på backen som inte har råd att bo kvar. Men man inför fri hyressättning i alla nyproduktioner. Det är ett väldigt långsamt sätt att göra det på, men det är ett väldigt bra sätt att göra det på. Invändningen brukar vara, ”Vem har råd med dem då?”

Jag bor utanför Stockholm i Älvsjö till exempel och där kostar en nyproducerad fyra ungefär 21,000 – 22,000 i månadshyra. Men står de tomma då? Nej, det gör det inte. Det finns många som kan hyra en sådan för 22,000. För det är samma kostnader som det är att köpa ändå. Dessutom så har man då ingen risk. Om man kommer hem till pappa och säger att man ska hyra en etta för 8500 i månaden, gör det. Det är ingen risk. Det är en jätteliten risk. Det som händer om du blir arbetslös, då får du bo där i två, tre månader till, och sedan säga upp den. Ta gärna risker med höga hyror. Sedan på sikt kanske det inte är någon bra ekonomi, men det är ju ingen risk.

Perfekt för tillfälligt boende

CB: Jag tycker att det är roligt det du säger, för du ger en annan kontext till det här med hyra och att reglera av hyrorna. Vi har väl varit i diskussioner med människor som har sagt att 20,000 kronor i månaden är helt otroligt. Men nu fattar jag det på ett annat sätt, faktiskt.

PK: Man kan tänka sig er situation här då. Om vi säger att ni ska flytta ett år till Stockholm för att ni har fått ett jättebra uppdrag. Det är bra pengar. Vad gör ni då? Ni får ju då köpa en lägenhet i princip. Det kostar ju bara 60,000 – 70,000 i mäklarprovision och styling. Det kostar 150,000 bara att byta. Men om ni kan hyra en fin fyra i Stockholm för 25,000. Det kan ni ju räkna på, det kostar så länge ni är där. Det är klart ni ska göra det. För er är inte bostadsrätt något bra alternativ i det fallet och det är det som jag tycker är synd. Den möjligheten skulle man behöva ha överallt, inte bara i Stockholm. Man ska kunna hyra bra bostäder.

JB: Bloggrannen Cornucopia skriver mycket det här att bostadsbristen på det sättet är en myt. För han säger att om du är beredd att betala marknadshyror så finns det möjligheter. Han säger att det som det är brist på, som aldrig kommer att komma tillbaka, det är det den där hundrakvadrataren på Östermalm för 7000 i månaden. Att det är de det är brist på.

PK: Det är sant, det finns ingen bostadsbrist på det sättet. Vi bor också på den tredje största ytan i världen. Om vi skulle börja anpassa oss till någon annan stad i Europa, så skulle det inte finnas några bostäder. Man kan jämföra det med om man skulle sälja en ny Volvo då, som ni har valt att inte köpa, men om den skulle kosta 120,000. Skulle ni köpa en då? Ja, väldigt många skulle köpa.

Det skulle bli jättestor brist, för det skulle bli svårt att tillverka dem. Det blir så när man är ensam kvar som pensionär och så bor man i en trea, då bor man kvar för att man har råd med det. Men man anpassar inte bostaden till en etta då, eller tvåa, utan man bor kvar i en trea för att man har råd, så att säga.

Ett behov av bra hyresvärdar

PK: Jag ser verkligen fram emot också att man sätter lite press på fastighetsvärden så att man får kunder istället för bara… För att i dagsläget om någon skulle flytta ut så bryr man sig inte. Det går att hitta en ny. Så kundperspektivet finns inte heller. Därför blir också hyresrätten, som du säger, dåligt rykte. Varför ska man bo i hyresrätt? Det är bara för de som inte har råd att köpa och så där. Men om du får in en grupp som väljer att bo i hyresrätt och som är kunder hos hyresvärden, då kommer vi får se en massa spännande lösningar. Tänk dig Oscar Properties fast då i hyresrätter.

JB: Det där är jättekul. Vår kompis Filip som har varit med här i podden, han har ett ganska stort fastighetsbestånd. De delar ut Aladdin-askar till sina hyresgäster, sätter upp kransar för att hyresrätterna önskade det till julen och fixar digital app för bokning av tvätt. De gör jättemycket för sina hyresgäster och har väldigt låg omsättning på hyresgäster.

PK: Ja, och Annika som var här för många avsnitt sedan, som uppenbarligen har köpt på orter som åtminstone i början var svajiga. Men hon har då genom att vara en bra hyresvärd och jagat hyresgäster fått jättebra lönsamhet. Det är ett jättebra exempel. Hon är en riktig hyresvärd. Det finns många bra hyresvärdar, men man behöver inte göra någonting för att få kunder, om vi säger så.

Om nyproduktioner

JB: Jag håller med. Jag tänkte att vi ska ta prata om nyproduktioner. Det har varit mycket i media nu, med både domstolar och så vidare. Det har varit tuffare att sälja nyproduktioner och en del spekulationsköp som riksgälden har skrivit och folk har köpt lägenheter för att sedan flytta inom tre år, men då har man kunnat sälja dem innan man flyttar in och tjäna pengar. Det har varit en massa avarter på det sättet.

Men det har också varit att det har gett många problem. Man har köpt den, sedan har bolaget gått i konkurs, så det är en massa sådana saker som har pågått just nu. Men vad är din syn på nyproduktioner?

PK: Nyproduktionen är en väldigt bra värdemätare på marknaden i stort. Därför att priserna har fallit med 10% på sina håll borde inte innebära några problem för nyproduktionen, för den är ju planerad för många år sedan och skulle kunna klara ett prisfall på 10%. Men jag kan säga så här, när folk frågar om nyproduktion så säger jag, ”Ok, du ska köpa någonting då på ritning.” Återigen, om ni skulle köpa en nyproducerad lägenhet här i Malmö City och den är klar om två år eller ett och ett halvt år. Vad gör ni då? Då köper ni en option.

Om vi säger att ni säljer det här huset för sju och köper en lägenhet för sju miljoner, då är ni plötsligt med 14 miljoner i marknaden. Därför är nyproduktion mycket känsligare för svängningar. Det är där temperaturen är egentligen. Många säger att det finns inte utrymme och det är bara lyxiga lägenheter, men det finns massa lägenheter som säljs runt om i Stockholm och de är inte alla lyxiga. Det är däremot så att man måste ha mycket mer finansiella muskler när man köper och framför allt blir folk osäkra.

Tidigare när folk köpte nyproduktion, då steg deras egen lägenhet, och alltså blir det dubbelt. Så allt det här med risken, man pratar om det. Ok, nu har ni sju miljoner i marknaden. Vill ni dubbla er insättning just nu i bostadsmarknaden? Ja, det kanske ni vill om ni har tio miljoner till på banken och känner att det är säkert. Men det är bara så att man vet om det att nu har ni dubbel effekt på bostadsmarknaden. Det är en del av orsaken till att nyproduktion faller med. Sedan är naturligtvis osäkerheten med vad som händer om… Vem betalar om inte allt är sålt, och så där. Nu finns det garantier kring det, men det har varit diskussioner kring det.

Risker med nyproduktion

JB: Jag gillar det här exemplet med barnen. Om de säger, ”Pappa, vi funderar på att skriva på för en nyproduktion.” Hade du då rekommenderat dem att istället köpa en befintlig bostad?

PK: Jag hade väl varit lite feg att köp hellre befintligt, kanske, om man inte måste köpa nyproduktion. För det finns en viss osäkerhet där. Sedan är det så också att, vilket har blivit med de här tvisterna där, så har det blivit uppenbart att de kanske inte har köpt det här av byggföretaget. De köper av en bostadsrättsförening, som sedan köper själva byggnationen av ett byggföretag.

Det har varit lite problem med att man sitter på två stolar och så där. När man ska gå in och reklamera så kan det ha uppstått några problem, för att föreningen kan ha godkänt vissa saker i besiktningen innan man har flyttat in, och så där. Och de här som jag tror att många tycker är fullständigt orimliga, att man är bunden av köpet fast det skjuts upp i flera år. Sådana problem har funnits, så det måste man vara medveten om att sådant kan hända. Man bör helt enkelt titta på vilka avtal man skriver under, vilket inte alla har gjort.

Sedan kan man inte avråda generellt sätt från nyproduktion. Generellt sätt så tror jag, det är bara en personlig reflektion, att det är nog tryggare att köpa av större bolag. Det är trots allt så att när JM säljer och de finansierar det delvis själva, så kan kännas tryggare än en liten bostadsutvecklare.

JB: Vi hade ett par kompisar som köpte på ritning och det såg jättebra ut och allting. När det sedan var byggt och de kom dit så insåg de att det var mycket mindre än vad de trodde. Det kan vara svårt att föreställa sig.

PK: Det är naturligtvis så att det står i många avtal att kvadratmeterpriserna är lite flytande, för det beror på hur man planerar gemensamma utrymmen. Och annat också. Man kan alltid komma till en lägenhet som är mindre än den man köpt. Man får betala mindre men den kan vara mindre på ett tråkigt sätt. Eller det kan vara lösningar man har valt eller komma ett hus framför. Så det är en viss risk med nyproduktion, absolut.

Sedan är det, vi kommer tillbaka till det också, det här med nyproduktion med lokaler då som man har planerat, sedan kanske inte området kommer igång. Utan man flyttar in i en byggarbetsplats, för om man köper från ett stort område så kanske de andra har valt att skjuta upp sitt bygge ett år. Då får man bo på byggarbetsplats ett tag och de lokaler man skulle hyra ut till restauranger och annat på bottenvåningen, de är oklara. Det är alltså mer risker.

Studera de ekonomiska planerna och alla avtal

PK: Så får man titta på vilken ränta man beräknat. Har man räknat med 0.92% rörlig ränta, för det är det bästa man kunde få. Ska nu verkligen föreningen ha alla sina lån till det eller ska man kanske räkna på lite längre tider och så där? Så man kan vara skeptisk och läsa ekonomiska planer noggrant också.

Sedan kan det finnas ett värde i nyproduktion, att man köper någonting helt nytt. För det finns en viss säkerhet i det också. Så är det vissa garantier, men man ska heller inte tro att man flyttar in en ny förening och tro att det aldrig blir några renoveringar. För det är inte så lång tid. Idag byggs det ibland med lägre kvalitet, vilket gör att efter kanske tio år måste man ändå göra vissa saker.

Det kan finnas avtal som interim-styrs. Jag tycker de sköter det ganska bra, men jag har sett skräckexempel från 90-talet, då de skrev väldigt konstiga avtal. Till exempel när man byggde ett stort område och för att få ner kostnaden så skrev han avtal med en hisstillverkare att man får leverera en hiss och så skrev de samtidigt service-avtal på ganska hög nivå på 15 år. Man försökte skjuta så mycket kostnader som möjligt till bostadsföreningen för de som flyttade in blev ändå miljonärer och det märktes inte. Den tendensen fanns ju då. Jag säger inte att det är så, men man ska vara försiktig och titta på hur avtalen ser ut.

Tips för hantering av bostadsbubbla

JB: En annan läsarfråga är, ”Jag är lite rädd för den här bostadsbubblan. Vad kan jag göra för att förbereda mig, om den inträffar?” Då har jag vid något tillfälle gett mitt favoritråd att investera i relationen, så att ni inte behövs skilja er. Men vad säger du?

PK: Jag kan hålla med om det, det blir ju problematiskt. Det de menar är väl vad händer om det går ner 25%. En arbetslöshet, en riktig nergång, så kan det falla 20% – 25% om det skulle gå illa. Det tror jag. Vad händer då? Då bor man bara kvar. Man får då se till att man har buffert så att man klarar sig. Det kanske är så också faktiskt i vissa fall att man är i situationen där man är i slutet av sitt yrkesliv eller ser framför sig att man ska trappa ner. Då kanske kan vara bra att låna lite pengar nu. Det där är något som kanske ryggmärgsmässigt tar emot, men man kanske inte kan låna mer av banken då. Det kanske är bra att låna upp en buffert på några hundra tusen och som ni nämnde tidigare kan man placerade det i en bred blandfond. Det innebär att det lånet kanske inte kostar någonting idag om avkastningen blir minst 1%. Det är väl bra att kunna göra sin ekonomi lite motståndskraftig och ha mer att spela med. Så att man inte behöver flytta om marknaden går ner.

Ha personlig kontakt med din bank

JB: Jag tycker det där är coolt. Min mentor lärde mig det. Han sa, ”Banken ger dig paraply när du inte behöver det, när det är sol ute, och vill ha tillbaka det när det börjar regna.” Därför brukar jag ibland också säga när folk får arv, gör inte en extra amortering, för det kan hända att du inte får tillbaka det där.

PK: Det kan bli ett eget avsnitt om bankernas kreditbedömning, för den har också förändrats ganska mycket genom åren nu. Idag kanske man tror att banken sitter där och gör en bedömning. Jag har jobbat som kredit/bolånhandläggare från förr i tiden och då tror jag att vi pratade om ungefär en till två timmar. Alltså typ en timme i snitt att bedöma. Idag tar det 13-14 minuter. Mycket sker väldigt automatiserat.

Det du framförallt ska tänka på är att ha gärna en bra relation med din bank, där du fysiskt går ner och pratar med den personen. Då är det lättare. Många får inte lån för att man inte passar in i mallen. Därför finns det företag som Bluestep, till exempel, som har varit väldigt framgångsrika de senaste åren. De lånar ut en massa pengar till de som inte passar in i mallen.

JB: Vi företagare passar aldrig in i någon mall. Där fick vi jättebra hjälp av Swedbank, gratisreklam, för att då fick vi träffa företagsrådgivare och en privatrådgivare. Då kunde vi ha ett samtal om hur det såg ut på riktigt. Innan dess var det en lång väg att gå. Som företagare tog vi inte ut mer lön än vi behövde och för att hamna under skattenivå.

PK: Så ett gammaldags råd mitt i den här digitala yran är att se till att ha en bankperson som du kan gå och träffa, som känner dig. När det sedan kniper så har du i alla fall större möjligheter. Det är ett bra råd.

Kort om amorteringskravet

CB: En annan läsarfråga är: ”Vad tänker du om amorteringskravet/bolånetaket?”

PK: I grunden så är det väl sunt att de som har de högsta belåningarna kommer ner. Det är väl bra för hela samhället. Sedan är det väl som vanligt det där med att det är lite för sent. Det skulle vi har gjort för fem, sex år sedan. Man skulle ha gjort det för att bromsa utvecklingen då när det fanns möjlighet. Nu kommer man med ett amorteringskrav precis när marknaden mattades av. Om den gjorde det på grund av det, delvis, men nu sitter den som en hemsko för unga som ska in på marknaden. Framför allt amorteringskrav nummer två är dags att ta bort nu.

JB: Det stod faktiskt i den här riksgäldsrapporten också, att amorteringskravet gjorde att de billiga lägenheterna ökade mest i pris. Vilket var intressant. Vi kan ta nästa fråga.

Tips om attefallshus och lägenheter med uthyrningsdel

Läsarfråga från Daniel: ”Vad är din åsikt om attefallshus som investering och passiv inkomst? Finns det en marknad om attefallshus i Sverige idag?”

PK: Det är också en gammal käpphäst. Det finns ju lägenheter med så kallad uthyrningsdel, som byggdes förr i tiden. Det var väldigt vanligt under en viss period och det finns viss nyproduktion på det också. Men då är det två ingångar till lägenheten, men man kan också ha den sammanslagen. Då har man hela familjen där och när barnen flyttar hemifrån så kan man hyra ut den andra. Det är ett tips. Jag har själv köpt det. Jag har två lägenheter i min förening. När mina tre barn flyttar ut så kan jag dela upp min lägenhet. Så jag kan antingen välja att behålla den minsta, största eller båda. Det finns mycket sådana lägenheter som man inte tänker på, men det kallas för uthyrningsdel helt enkelt. Det byggdes väldigt många sådana på 50/60-talet. Det tycker jag är ett jättebra tips.

För att gå över till attefallshus. Ja, att ha ett attefallshus på tomten, som byggs med högsta standard och som dessutom kanske kan bli större snart. Det pratas om det. Det är väl jättebra att bygga ett sådant och låta tonårsdottern eller sonen bo där under en tid kanske. Sedan kan man hyra ut. Ja, jag tycker det är ett perfekt exempel. Och med låga räntor bygger man det och belånar sitt, då kan man utnyttja belåning i sitt hus till en investering som man styr själv då.

Pontus boktips – ”Beslut och Beteenden”

JB: Vi brukar alltid fråga om det är någon bok du skulle tipsat om? Ja, du har ju till och med tagit med dig en bok. Det var ju roligt.

PK: ”Beslut och beteenden” av Richard Thaler. Det är en nobelpristagare, det var sju, åtta år sedan han fick Nobelpriset tillsammans med några andra. Det låter jättetråkigt men den är väldigt humoristiskt skriven och det finns mycket roliga exempel på hur vi beter oss kanske inte helt rationellt hela tiden. Vi har politiker och beslut fattas väldigt ofta rent… Vi tror att människan fattar väldigt ekonomiska beslut, men det visar sig att det gör vi nästan aldrig helt i alla fall. Den är rolig och tänkvärd, vad man än jobbar med tycker jag att den kan vara bra. Så det är mitt tips.

JB: Är det något citat eller ordspråk du har i livet?

PK: Det finns alltid fler sätt att se på saken. Det är lite tråkigt, men man går ofta in snabbt och men så kan man fundera på hur mycket är det mitt arv som jag har med mig. Så kan man tänka kanske.

Mer tips om kreditbedömning

JB: Är det någon fråga som du önskar att vi skulle ha ställt under de här två avsnitten?

PK: Vi snuddade egentligen bara det med finansiering. Vi nämnde det här med kreditbedömning, att jag tror att det är många som tänker sig att bankerna sitter och gör, det finns säkert på sina håll och kanter, med det är en väldigt statisk bedömning i grunden. Man träffar oftast inte banktjänstemannen utan man gör det nätet och algoritmen som finns är väldigt statisk. Den tar inte så stor hänsyn. Förr i tiden satt man ändå med kunden och ställde frågor. Det blir mycket bättre kreditbedömning.

Det ska man tänka på också att om man får nej så är det absolut värt att kontakta banken. Jag tycker att det är en konst med kreditbedömning som har kommit lite på skam. Man vill ha en rationell hantering och det beror på att de här bankerna ska packa alla de här lånen och sälja dem vidare, för att banken i sig belånar det här. Det finns regler kring det och så vidare.

JB: Vi var inne på det tidigare att det är bra att ha en personlig relation. Det är ett bra tips.

PK: Jag tror att framtiden är också mer personlig kreditbedömning. För jag tror att när det börjar svaja kommer man se vem som badar naken, när tidvattnet drar sig tillbaka. Men en ordentlig kreditbedömning där man känner sina kunder. Det kommer säkert bli misstag i de här algoritmerna som har kommit fram nu. Slå ett slag för riktig kreditbedömning där man tittar på individen.

För att ta ett exempel, två sjuksköterskor som bor ihop, vad är risken för att de blir arbetslösa? Den är väldigt liten. Vad är risken för att de får en inkomstminskning? Den är väldigt liten. Men man kanske lånar ut till en föresäljningschef som jobbar på provision. Där är det mer osäkert i jämförelse. Så den typen av kreditbedömning ska jag slå ett slag för, att man gör det mer noggrant.

CB: Hur konstig är du på en skala från 1-10?

PK: Det får väl ni bedöma efter det här. Men jag vill gärna komma högt på den skalan. Jag tycker det är en ära att vara lite konstig, för då kan man se på saker på ett lite annorlunda sätt.

Håll koll på din risknivå och diversifiera

JB: Är det någonting som är sant för dig som nästan ingen annan håller med?

PK: Jag kan känna igen mig. Jag lyssnade inte på er blogg från början, utan det var min pappa som tipsade mig. Han har fått tagit emot mycket av mina teorier och så där. Då sa han att det är precis det de säger i den där podden. När han hade sagt det tillräckligt många gånger så sa jag ok, jag får väl lyssna då. Men litegrann hur man ser på bostaden då på ett annat sätt, och även på sina investeringar.

När folk frågar mig, ”Tycker du att jag ska göra det?” Så frågar jag vad de har för risknivå i livet nu. Återigen på 90-talet, två personer som jobbade på Ericsson, har båda optioner på Ericsson, och bor på en ort typ Kumla. Ligger inte ni lite över? Hur ser din risknivå ut? Gå hem och titta hur risken ser ut i ditt liv. Om du äger en bostadsrätt som är högt belånad i Stockholms innerstad, ska du verkligen jobba på ett bostadsutvecklingsbolag eller ska du verkligen köpa en lägenhet till då? Nej, då ska du naturligtvis investera dina pengar i sådant som går åt andra hållet. Vad går upp när fastighetsmarknaden går ner? Så kan jag tänka.

CB: Det är lite så att du tänker holistiskt och lite det stora perspektivet.

PK: Det är det jag tycker att man borde göra. Är man mäklare så kanske man då av det skälet inte ska köpa på sig en massa nyproduktion-spekulation, för om det går ner så förlorar jag både jobb och inkomst. Ofta dubblar man. Tänk tvärtom.

HappyX – en app för skilda föräldrar

JB: Tack till din pappa också, som gjorde denna intervjun möjlig. En annan spännande detalj. Du har gått in som delägare och VD i en startup, Happy X. Du har ju varit med här i två avsnitt nu, kan du bara kort beskriva vart ni är på väg, så får ni lite gratis reklam?

PK: Det är en app som ska hjälpa föräldrar, som oftast är skilda med gemensamma barn. Då kan det också vara en utmaning att hålla reda på alla utgifter och man kanske inte alltid är bästa vänner heller. Då får man ett väldigt smidigt verktyg att hantera det. Man kan notera alla utgifter på kläder och sådant till barnen, så räknas det automatiskt ut så man får en slags clearing varje månad vad den ena föräldern är skyldig den andra.

Det är grundidén. Men vi tror att det finns stora möjligheter att även starta Happy Boat till exempel, om man delar en båt tillsammans. Ofta delar man ett fritidshus och som jag nämnde tidigare i avsnittet så är det väldigt bra att man samlar alla dokument kring sitt köp, till exempel fastighet och så där, då får man automatiskt allting där.

Den finns snart att ladda ner. Vi är i väldigt tidigt skede, så vi söker investeringar. Vi har byggt halva appen kan man säga och vi kommer göra resten i höst. Nu söker vi lite finansiering till det, sedan kommer vi ut och marknadsför. Man kan mejla mig på kopparberg@hotmail.com. Det får man jättegärna göra.

JB: Du nämnde också i en parentes att du har mycket erfarenhet som nämndeman, så du kommer få komma tillbaka. Så får vi prata om Happy X och sedan gissar jag att det kommer in mycket frågor på det där. Vi ska också prata om bostäder utomlands, för det vet jag är väldigt poppis. Så det får vara en liten ”cliff hanger”. Stort tack, Pontus.

Avsnittet Hyresrätten är faktiskt ett lyxboende dök först upp på RikaTillsammans.

Ett samtal om bostadsmarknaden med många bra tips

RikaTillsammans Jan Bolmeson

Bostaden är för de flesta av oss både den största affären vi gör i livet och den som har mest påverkan på vår privatekonomi. Det är ingen underdrift att säga att det är viktigt att man gör rätt och undviker de vanligaste misstagen. Dagens artikel är en intervju med Pontus Kopparberg som varit VD på både Bjurfors och Swedbanks Fastighetsförmedling. I den här första delen av två diskuterar vi framförallt bostadsrätter, bostadsmarknaden och dessa utveckling.

En av de saker jag brukar invända mot artiklar i vanlig media om privatekonomi, är att man lätt får tron att privatekonomisk framgång handlar om att få rätt på tusentals små beslut. Jag tror inte på det. Tvärtom tror jag att det handlar om att få rätt på ett fåtal stora beslut i livet. Boendet och finansieringen av boendet är förmodligen den viktigaste faktorn att få rätt på. Få andra beslut i ens privatekonomiska karriär är så stora eller påverkar lika mycket.

Det var därför jag och Caroline blev så glada när Pontus hörde av sig och ville generöst dela med sig av sin erfarenhet, kunskap och inte minst sina bästa tips. I dagens avsnitt berör vi bl.a.

  • boendet som konsumtion eller investering,
  • en typisk svensk bostadskarriär,
  • faktorer som påverkat bostadspriserna,
  • bostadsrättsföreningar,
  • ägarlägenheter,
  • saker att tänka på vid köp av en bostadsrätt,
  • bostadsbubblan och riksgäldens rapport om bostadspriserna och en
  • hel del frågor från er läsare

Vi hoppas att du tycker att den här intervjun är lika givande som vi tyckte att den var – framförallt med konkreta tips som att om du ska sälja villan, gör det i januari eller om du ska köpa en bostadsrätt räkna med föreningens lån på din bostad i priset. I nästa vecka kommer del två som kommer fokusera på hyresrätter, villor och nyproduktioner.

Om du har frågor, kommentera gärna så ska jag be Pontus om inte han kan svara på kommentarerna här på bloggen. Har du några andra tips som du tycker att vi har missat, dela gärna med dig i kommentarerna. Tack för den här veckan!

På återseende nästa vecka!
Jan och Caroline

Lyssna eller titta på del ett av hela intervjun med Pontus

Precis som vanligt så kan du lyssna på hela den här artikeln som ett poddavsnitt via din poddspelare (iTunesAcastSpotify eller SoundCloud) eller titta på den tillhörande video via Youtube.

Nedan följer en grov innehållsförteckning till intervjun och avsnittet:

  • 00:02:34 – Ökad arbetslust och perspektiv med 5-1-regeln
  • 00:05:32 – Pontus karriär inom fastighetsbranschen
  • 00:04:12 – Är bostaden en kostnad eller en investering?
  • 00:09:10 – Kom ihåg att diversifiera
  • 00:12:11 – Priserna kan stå still eller går ner
  • 00:12:56 – Faktorer som driver upp priserna
  • 00:17:24 – Staten är orolig över bostadsbubbla och minskad konsumtion
  • 00:20:06 – Rak och lugn prisutveckling
  • 00:22:08 – Läsarfråga om hur man kan tajma bostadsmarknaden
  • 00:24:31 – De bästa bostadstipsen till barnen
  • 00:27:04 – En typisk svensk bostadskarriär
  • 00:29:16 – Undersök områdets framtida kommunikationslösningar innan köp
  • 00:31:35 – Platsen påverkar bostadspriserna oerhört mycket
  • 00:35:37 – Läsarfråga om olika ägandeformer
  • 00:37:52 – En läsarfråga om bostadsrätter
  • 00:40:14 – Bostadsrätter är förvånansvärt problemfritt
  • 00:43:00 – Det värsta som kan hända
  • 00:45:56 – Dubbelt lån på bostadsrätten
  • 00:47:37 – Ett mardrömsscenario i lågkonjunktur
  • 00:50:03 – Tips om hur man undersöker årsredovisningen
  • 00:51:49 – Titta på lånets räntesats
  • 00:54:05 – Utvecklingsmöjligheter med bostadsförening
  • 00:57:59 – Största fördelarna med bostadsrätt
  • 00:59:03 – Vanlig missuppfattning kring bostadsrätter

Transkribering av hela intervjun

För dig som hellre läser intervjun än tittar eller lyssna på den följer nedan en komplett transkribering.

— START TRANSKRIBERING —

Varmt välkommen, Pontus. Du har ju varit verksam i fastighetsbranschen i många år, varav du har varit VD för Bjurfors i Stockholm, du har varit regionchef på Swedbanks Fastighetsbyrå i Stockholm och utland. Hade under en period över 350 medarbetare och nu driver du ett eget konsultbolag. Du är också VD på halvtid för en tech-startup, HappyX, och nämndeman i Södertörns Tingsrätt, som jag tänker att vi ska prata om lite sedan. Så, varmt välkommen till oss. Idag så ska vi prata om bostäder, fastigheter, fastighetsbranschen.

CB: Du har familj också kan jag fylla i, vid sidan om alla dina åtaganden. Fru och tre barn. Hur hinner du med?

PK: Just nu hinner jag med ganska bra. Jag har tagit en liten time-out. Jag slutade för 1,5 år sedan som VD för Bjurfors och nu jobbar jag ungefär halvtid.

Ökad arbetslust och perspektiv med 5-1-regeln

JB: När du mejlade mig så skrev du att du försöker leva enligt 5-1-regeln. Det hade jag aldrig hört talas om förut. Du skrev att du jobbar i fem år, sedan är du ledig i ett år.

PK: Ja, det har blivit så. Det har kanske inte varit så genomtänkt från början, men det har faktiskt blivit de cyklerna, att jag har jobbat rätt så hårt under fem års tid och så har jag haft ett år med lite time-out. Allt från bosättning i Thailand, till att vara hemma och pyssla med lite annat. Så det har funkat ganska bra. Det kanske inte är så vanligt. Det finns alltid en osäkerhet att hoppa av.

JB: Det känns som något som många har tänkt på. De flesta säger att de inte kan göra det av ekonomiska skäl eller att de är rädda om de skulle hitta tillbaka till branschen eller karriären. Jag upplever att det är ganska modigt.

PK: Ja, det krävs ett visst mod att göra så.

Men jag tror att många fler kan göra det än de som gör det. Det finns ju rätt många arbeten i Sverige idag, som läkare, sjuksköterska och lärare, där det råder en ganska stor brist. Jag tror att man ganska lätt kan ta ett år ledigt och sedan komma tillbaka. Jag tror att du mår bra av det.

Pontus Kopparberg

JB: Vad har varit de största fördelarna med det?

PK: Dels är det att du får en arbetslust. När du har varit borta ett år så får man lite nya perspektiv på livet. Så jag tycker det har varit väldigt värdefullt.

JB: Nu blir jag nyfiken. Det var inte detta vi skulle prata om, men när du säger nya perspektiv på livet, vad tänker du då?

PK: Det blir väl lätt så att man kanske är inne i ett ekorrhjul. När man jobbar och har tre barn så finns det inte så mycket tid att reflektera. Men jag tror att man behöver komma bort ibland och se en annan värld. Och se det lilla livet också. Då kan man också få större uppskattning för att jobba sedan.

Pontus karriär inom fastighetsbranschen

JB: Jag tänker vi ska prata om fastigheter och bostäder. Hur kommer det sig att det blev fastighetsbranschen?

PK: Jag har ju varit mäklare också själv, en gång för väldigt länge sedan. Jag har alltid tyckt att det är kul att göra affärer och så har jag varit nyfiken på bostadsmarknaden. Så jag utbildade mig till mäklare på 90-talet, i samband med krisen som var då. Det är inte så många som kommer ihåg den nu, men det var en ganska djup bostads- & finanskris. Räntorna var väldigt höga och folk fick gå från hus och hem litegrann.

Jag startade ett eget företag då, som sålde nyproducerade lägenheter. Tidigare så var det så att, det kanske man inte kan tänka sig idag, men då fördelades alla nyproducerade lägenheter av HSB, Riksbyggen och SBC. Då fick man komma in och välja en lägenhet på ritning och fick femton minuter på sig. Man stod i kö och alla som stod i kön blev miljonärer i princip, för man fick köpa till ett lägre pris. Sedan vände det radikalt på 90-talet. Då startade jag ett företag som hjälpte till att sälja nyproduktion. Krisen var min förutsättning då, i det läget.

Så då har jag hållit på med det och alltid tyckt om att göra affärer. Sedan har jag jobbat med många andra stora företag. Jag har jobbat på Telia, Vattenfall, Comhem och Telenor och så emellan, sedan har jag kommit tillbaka till fastighetsbranschen.

Är bostaden en kostnad eller en investering?

JB: Jag har sett fram emot det här avsnittet i flera år, innan du hörde av dig. Men jag tänker så här, om vi börjar med en av de mest kontroversiella frågorna. Bostaden är ju på många sätt den största affären, det största privatekonomiska beslutet de flesta i Sverige gör. Det har varit mycket debatt huruvida det är en investering eller mer en kostnad eller konsumtion. Vad tänker du?

PK: Jag har en tanke kring det där, som har växt litegrann av något program som har lyssnat på hos dig också. Det är riktigt att många ser ju sin bostad som en investering och det är ganska sunt att kunna se det på lite annat sätt också. Om man kan se det i ett lite större perspektiv så är det så att bostad har också fått ett större värde i Sverige, i och med att värderingar har gått upp. Framför allt i storstäderna. Så det här är en jätteviktig fråga plötsligt. Det var mindre så förut.

Jag tycker det är intressant att titta ut i Europa, för det är lite samma sak där också. Där har priserna gått upp ganska kraftigt. Det påverkar hela samhället att vi har så stor del av vår förmögenhet i bostaden, för det är trots allt så. Jag har tänkt på det där litegrann och jag skulle kunna säga så här, hur ska man värdera sin bostad?

Om jag går till min egen bostad då tänker jag att jag har en lägenhet, som har alternativkostnader. Jag måste gå ut då i Stockholm och hyra en lägenhet på 100 kvadratmeter kan vi säga. Om det nu går, men vi säger att det går. Jag måste hyra den i andra hand eller på olika sätt, och vad är det för kostnad? Då tittar jag på den kostnaden och kostnaden för min bostad. Det är en ändå en kostnad som jag kan försvara. Resten är ju extra. Så får man titta på om det är värt att äga sin egen lägenhet, för att det blir en trevligare stämning i huset, eller bättre kvalitet eller att man kan välja område. Då är det värt någonting.

Kom ihåg att diversifiera

PK: Men utöver det blir det kanske mer en kostnad, om du förstår vad jag menar. Så det finns någon slags förmånsvärde av att bo i bostadsrätt, vad är det och vad är det värt varje månad? För alternativt hade man haft en annan kostnad. Så ser jag på det litegrann också. Många ser det naturligtvis som att det är en investering. Sedan är det så att man har ju då en ganska stor investering i bostadsmarknaden.

Jag brukar också försöka uppmana folk att tänka lite större. Jag kan ta som exempel då, det är väl ganska vanligt att unga par i Stockholm kommer kanske till mig då när jag jobbade som VD och säger att de har en bostadsrätt i innerstan och nu har de chans att köpa en till och spekulera i, och så har de köpt lite aktier i ett bostadsteckningsföretag också.

Då brukar jag säga att de bör titta lite på hur risknivån ser ut. Den är ju väldigt hög. Så jag tycker att för många som har kanske 70-80% av sin förmögenhet, då ska man börja tänka på att köpa sådant som absolut inte korrelerar med bostadsmarknaden. Se det som en investering, med det är en väldigt stor del av sin investering på en liten del av marknaden.

JB: Jag upplever att de senaste 30 åren så har det varit i Sverige att om man köper en bostad så går man med vinst. Vi tittar ju på historiska prisserier, det finns ju långa sådana, och då har det varit mycket att fastigheter har gått ungefär som inflationen. Kommer du ihåg den grafen, typ till 80-90-talet, där har vi haft fyra gångers prisökning. De har inte ökat särskilt mycket i värde. Det har gått lite upp och lite ner. Köpte du ett hus för 1 miljon så var det värt kanske 1,2 miljoner 10 år senare. Ordet eller konceptet ”bostadskarriär” fanns inte innan 1990.

Svenska bostadspriserna i ett längre perspektiv. Källa: Swedbank, april 2019
Reala huspriset i Stockholm i ett längre perspektiv. Källa: Swedbank, april 2019

PK: Vi såg ju på den grafen att den gick upp kraftigt. Vad som hände då, det finns bara ett svar på det, det är avreglering av kreditmarknaden. Innan dess var det starkt reglerat hur mycket man kunde låna. En intressant grej med den kurvan, för den var ju väldigt utdragen den du visade också, skulle man göra en kurva över de senaste 25 åren, då kan man konstatera att den som köpte bostad då när jag började verka på 90-talet, för de personerna tog det nästan 10 år innan de fick tillbaka pengarna.

Priserna kan stå still eller går ner

PK: Det är som ett litet hack i din kurva som du visade, men det är inte så roligt att sitta i 10 år och inte kunna sälja och inte kunna köpa något större eller skiljas eller sådär. Det är inte helt omöjligt att de priserna vi såg för två år sedan kanske inte reellt kommer tillbaka förrän om åtta år. Det ska man vara medveten om när man gör en investering då, för då är man plötsligt fast där.

CB: Vad händer då egentligen på bostadsmarknaden när ingen kan riktigt gå ifrån sin bostad? Blir det inte stagnation, lite det som vi ser nu?

PK: Ja, vi ser kanske litegrann av det. Sedan är det så att väldigt många som har köpt för många år sedan har stora vinster också. Så det gäller bara den gruppen som köpte då. Har man stora marginaler i övrigt så klarar man det ändå.

Men det har ingen person idag som är under 30 upplevt överhuvudtaget, att det faktiskt kan vara så att priserna står still eller går ner. Om vi säger att priserna är de samma om fem år, då är de ändå på hyggligt hög nivå, men det blir ganska jobbigt då om man har tänkt att man ska använda vinsten för att köpa bil eller att man ska köpa större.

Pontus Kopparberg

JB: Nu kommer en ledande fråga där jag har en väldigt önskan att du svarar rätt. Men du får svara som du vill. Jag brukar säga att det är ingen naturlag att priserna ska gå upp.

PK: Så är det definitivt inte. Nu har vi också haft en ständigt sjunkande ränta som har eldat på priserna litegrann, så det är inte säkert att det händer igen.

Faktorer som driver upp priserna

JB: Min upplevelse är att de 20 åren har det varit en hel del engångsfaktorer som har drivit upp priserna. Jobbskatteavdrag, avskaffad fastighetsskatt, låga räntor, låg inflation, högkonjunktur…

PK: Ja, och faktiskt relativt låga energipriser också, kan man tillägga i det. Sedan har det kompenserats för att staten har höjt energiskatterna, så man har tagit igen det. Men energiskatterna är faktiskt relativt låga nu, historiskt sätt, och har varit under en tid. Ska man vara lite pessimistisk så kan man säga så här att nu kan ingenting riktigt bra hända kvar. Det kan bara gå åt fel håll, för att vi har haft en extremt låg arbetslöshet, vi har en extremt låg ränta och vi har haft en annan sorts fastighetsskatt. Vi har ju fastighetsskatten kvar, men den är låg. Frågan är vad som kan gå bättre nu.

Om vi kliver in på det här med bubbla, då brukar jag säga, vad ska man vara rädd för? Det är när breda tjänstemannagrupper i Stockholm, Göteborg och Malmö blir arbetslösa. Då är det fara.

Pontus Kopparberg

Även om vi nu skulle få en höjd ränta, så är det inte förrän folk blir arbetslösa, eller vi får en sådan situation, som det blir jobbigt. För folk har råd att betala sina bostäder idag, absolut, det kommer inte vara något problem.

Däremot kommer man kanske dra ner på annat då, så det blir kanske mindre pengar till bilar och båtar och semester. Men att betala sin bostad kommer man kunna göra, så länge man har ett jobb. Om det blir en större arbetslöshet så blir det bekymmersamt, för då gäller inte bankernas kalkyler längre. Sedan finns det en fördröjning av det och folk har försäkring, men då blir det bekymmersamt.

JB: Var det inte typ en lag kring just bolån som kom 2014 eller 2015? Innan var det så att om priset på fastigheten sjönk, att säkerheten sjönk så att du var överbelånad, så kunde banken kräva in säkerheten? Att de kunde lösa in lånet. Men att det togs bort och att vi idag inte kan bli av med vår bostad så länge vi betalar räntorna.

PK: Om jag minns det här rätt, så tror jag att det var så att i de villkor som fanns förut, så stod det att om banken har stor anledning att tro att säkerheten har minskat, så har man rätt att kräva en engångsamortering. Som de flesta givetvis inte hade någon möjlighet till. Men jag tror inte att det verkligen har hänt någon gång. Jag tror att de har stärkt konsumentskyddet där också, så det kan man titta på.

Om vi går tillbaka till en investering då, för du har pratat lite om det här med att belåna aktier och sådant också jämfört med det så är det så att bostadslån är ändå ganska fördelaktigt som en investering. Det är ganska lätt att få bolån och du får det till relativt stor del av säkerheten fortfarande, trots allt, jämfört med andra länder. Räntan är ändå hygglig och det kan vara så att värdet gå ner och du behöver fortfarande inte betala tillbaka eller amortera ett tag, så det är en ganska snäll finansiering och fördelaktig på det sättet.

Staten är orolig över bostadsbubbla och minskad konsumtion

JB: Vi pratade ju med professor Paolo Sodini och han sa också det att i början när du är ung så har man ett högt humankapital, men ett litet finansiellt kapital. Han sa att lite ens uppgift är att mellan man är 20-65 att skifta då från ett högt humankapital, när det sjunker så ökar det finansiella kapitalet. Många studier pekar på att då ska man ta en högre risk och de flesta gör det genom att ta bolån och komma in på bostadsmarknaden. Så jag håller ju helt med dig i att det är rätt.

Riksgälden kom med en rapport nu den 28:e maj, med ungefär 80 sidor om den svenska bostadsmarknaden. Jag läste nästan hela analysen. Staten är jätteorolig, precis som du var inne på, att om vi får en bostadsbubbla och folk får betala mer för sina boenden så drar man ner på konsumtionen. Det är bra för att man behåller sitt boende, med det är väldigt dåligt för samhället.

Då skriver Riksgälden så här att om effekten av det skärpta amorteringskravet är permanent dämpas prisökningen ytterligare. De skriver,

Det höga utbudet av lägenheter kan fortsätta dämpa prisutvecklingen, se bostadsköparnas prisförväntningar påverkar marknaden negativt och mycket talar för en påtaglig dämpning av bostadspriserna”. Sedan sammanfattar de, ”modellen förutspår lägre ökningstakter för huspriserna det kommande årtiondet.

Riksgälden, 28 maj 2019

Vilket jag tycker är ganska spännande. Skulle du hålla med i deras analys?

PK: Absolut, nu har räntan gått ner från 4% till 1%, så det är klart att den utvecklingen har vi haft. Så finns det inte så mycket kvar att ta på. Sedan finns det fortfarande många orter som är tillväxtorter, som har naturligt driv efter bostäder också. Vi har blivit många fler svenska medborgare nu i samband med flyktingvågen, som också gör att det trots allt finns behov av bostäder. Det finns sådant driv efter det också, men jag håller med. Det här med hyresrätter, som vi kommer in på litegrann, den är speciell, beroende på hur den kommer utvecklas.

Rak och lugn prisutveckling

Läsarfråga från Sofia:

Olika statistik, till exempel Valueguard, Mäklarstatistik, SEB, och så vidare, ger olika svar. Vad tänker du om prisutvecklingen i Malmö, Göteborg och Stockholm?

Läsaren Sofia

PK: Först kan jag kommentera de här olika instituten som mäter. De visar lite olika för att de har lite olika källor. Till exempel Hemnet går och tittar på annonser som är ute på deras sajt, medan andra hämtar från fastighetsregister, så det kan skilja. Det kan bli lite förvirrande mellan de två. Det är väldigt svårt. Jag tror ju att vi kommer ha en ganska lugn prisutveckling. De kanske är det ett lite tråkigt svar, men jag tror att vi kommer ha en ganska rak prisutveckling. Det kommer inte hända så mycket.

Men precis som vi pratade om tidigare ska man inte ta för givet att priserna går upp. Det kan vara samma priser om fem år. Man ska tänka igenom det och mentalt titta på om det räcker att man får bo där, om man inte får någon avkastning. Det tycker jag att man ska tänka på.

JB: Det går helt i linje med när jag var och lyssnade på Swedbanks chefsekonom. Han sa precis samma sak, att det enda där vi har sett en nedgång det är med exklusiva dyra lägenheter i Stockholm, för där har amorteringskraven lagt en ribba. Annars var han lugn och sa samma sak, lugn prisutveckling.

PK: Det är trots allt så att man kan också vända på det och säga att det finns säkert städer ute i landet är där priserna faktiskt inte har gått upp så mycket. Det finns mycket kvar att ge där också, eftersom räntan fortfarande är väldigt låg. I tillväxtorter och universitetsstäder och så, där kan det fortfarande finnas utrymme för uppgångar.

Läsarfråga om hur man kan tajma bostadsmarknaden

Läsarfråga från Rickard:

När är det rätt läge att gå in i bostadsmarknaden? Kan man tajma det? Bör man tajma det? Rycka plåstret så fort som möjligt, eller ha is i magen?

Läsaren Rickard

PK: En väldigt vanlig fråga är när man ska köpa på året. Då kan jag säga att det finns ett råd jag kan ge och det är att när man ska sälja sin villa så är det faktiskt så att villapriserna ofta är ganska höga i januari och februari. Alla säger samma sak, nämligen jag väntar till maj för då är trädgården så fin. Alla tänker likadant och det innebär att du får en ökning av utbudet och man ska sälja när utbudet är som lägst, det vill säga i januari då. Det är ett litet råd. Det är ingen absolut sanning, men så kan det vara.

JB: Någon annan kommenterar på bloggen kom från någon som var lite frustrerad och undrade när spricker den där jävla bostadsbubblan så att jag kan få köpa mitt boende?

PK: Då tycker jag att man kan få sticka ut litegrann åt andra hållet och säga det att priserna är väl egentligen inte så höga som de borde vara, om man tar hänsyn till allting som hänt, med den låga räntan och allting. Så priserna har inte gått upp så mycket som de borde, rent rationellt. De borde ha gått upp ännu mer då. Om man verkligen ska räkna på det. Vad kostade det egentligen att köpa en lägenhet för ett antal år sedan?

Det har inte blivit så mycket dyrare att bo, egentligen. Utan priserna har gått upp och räntorna har gått ner mer. Sedan kan man tänka på att det finns en förväntan att räntan ska gå upp då. Det är väldigt svårt att bedöma. Som jag sa tidigare, jag tror inte att det blir någon bubbla som exploderar, om inte vi får större arbetslöshet. Det är där det händer. Då får vi en rejäl nedgång i ekonomin. Men bara automatiskt att det kommer gå ner för att priset är högt, det tror jag inte i dagsläget.

Angående när man ska gå in i bostadsmarknaden, så uppmanar jag en viss försiktighet. Jag är ganska försiktig. Att gå in i bostadsmarknaden rent spekulativt nu, det skulle jag inte göra.

De bästa bostadstipsen till barnen

JB: Det är egentligen nästa grupp av frågor, på temat att välja bostad. Du säger du har tre barn och när de ska flytta hemifrån… Vad skulle du som pappa ge dina egna barn för tips? Hur ska man göra för att göra rätt? Vilka tre råd, boendeform, tips på bostadskarriär…

PK: Om jag får ge ett allmänt råd. Vi kom ju in på det här med hyresrätt.

Om vi bortser från hur det ser ut i Stockholm och i storstäderna så är mitt råd i till det att det är självklart man ska ha en hyresrätt när flyttar hemifrån. Första bostaden, det är ju perfekt för det. Den är flexibel, du kanske inte ska bo i en etta så länge, du kanske träffar någon, du kanske byter ort, eller man kanske tar ett jobb i en annan stad. Då är svaret egentligen hyresrätt då.

Pontus Kopparberg

Sedan är ju det ett råd som blir lite fånigt i Stockholm, för det finns ju inga hyresrätter än så länge i alla fall. Då är det att börja spara tidigt.

Mitt råd är kanske det Paolo sa då, att köp inte när du är ung. Varför binda upp dig då? Sedan kommer vi in på det här med bostad som investering och då pratar vi lite om det här med beteendeekonomi, som är väldigt intressant tycker jag. Då kan man säga så, om man ska formulera det i en mening, att dagens bostadsmarknad som har varit… Köp av bostadsrätt är en vaccination av så kallat dåligt beteende, som det står i böckerna, det vill säga att det blir en form av tvångssparande.

Det är det som har varit räddningen för väldigt många människor. Att man köper en lägenhet, det är ganska dyrt i början, man betalar ganska hög ränta och du tvingas ju helt enkelt lägga ganska mycket, eller om man kallar det för sparande då, varje månad. Det är ändå så att du köper det. Oavsett om det är en bra investering eller inte, köper du en villa här, så är det så att om 20 år kommer den vara värd mer, och då tvingas du betala räntor och amorteringar under tiden. Det blir som en slags tvångssparande.

På det sättet, hur folk beter sig, så är det positivt. Och med det som bakgrund kan jag också säga det också att börja spara tidigt till en kontantinsats, som alla säger. Men att äga sitt boende blir en form av tvångssparande som är bra, för att på sikt så är det ett sätt spara för framtiden.

En typisk svensk bostadskarriär

JB: Ibland så har jag skojat om det, att man börjar sin bostadskarriär precis som du säger, med studentboende eller hyresrätt. Sedan träffar man någon och flyttar till bostadsrätt. När man får barn blir bostadsrätten för liten, så flyttar man till radhus. Sedan blir man i radhus, jobbar jättemycket, blir chef och blir man chef så flyttar man nog till villa. Sedan växer barnen upp och flyttar hemifrån och då flyttar man till lägenhet inne i stan. Sedan dör man så får barnen pengarna och så använder de det när de flyttar från hyresrätt till bostadsrätten eller villan. Så känns det som att det är samma pengar som snurrar runt i det där systemet. Grovt förenklat det här, håller du med?

PK: Vad beror det på då, att vi har det så? Det beror på att vi, alltså i Stockholm och i storstäder, inte har någon fungerande hyresmarknad. Det finns många delar i livet när det skulle vara bättre med en hyresrätt än en bostadsrätt. Hade vi haft en fungerande hyresmarknad hade det varit mycket bättre. Då hade man inte behövt ta risker i alla lägen och vi hade ökat omflyttningen i Sverige. Det du beskriver stämmer, men det beror också delvis på att det inte finns hyresrätter där emellan som en möjlighet. Så att så är det ju.

Visserligen som du säger då att ja, det är samma pengar som går runt. Så är det delvis också och det är också en stor förändring det som händer. Jag läste en artikel i Times om vad som händer med de som är 40 och 50 år idag som bor i London, som plötsligt blir mångmiljonärer för att deras föräldrar går bort. Deras radhus som de köpte väldigt billigt då, för de har också en stor utveckling där det är mycket fler som äger nu än tidigare. Det började under Margaret Thatchers tid och så vidare, så det påverkar också. Det är en generation som växer upp nu som när föräldrarna går bort så finns det mer pengar än det fanns, tack vare bostaden.

CB: Jag tänkte på det att man lätt kan få uppfattningen att alla vill flytta in till storstäderna. Men man hör också om att folk flyttar ut på landet eller till mindre orter. Har du någon uppfattning om det, hur det rör sig?

Undersök områdets framtida kommunikationslösningar innan köp

PK: I Stockholm finns det faktiskt två trender. Själva innerstaden i Stockholm växer inte så jättemycket, utan det är kranskommunerna som växer mest. Så har det varit under en tid nu, för det byggs mest och folk flyttar ut. Så det finns väl två trender i det också tror jag. Många vill gärna bo i innerstaden, men samtidigt så är det också många som flyttar ut.

Om man tittar på Stockholm och kanske säkert också nu andra större städer, så är det ju också kommunikationer som är väldigt viktigt, när man tittar på bostaden. Vi kanske kommer in på lite tips om att köpa också, men det är ju faktiskt så att de tär väldigt bra att titta på hur den framtida kommunikationslösningen ser ut kring där man bor. Det är väldigt viktigt, eftersom man ofta pendlar till sitt arbete.

CB: Jag tänkte på det också att det kan ju ha att göra med vilken typ av arbete man har. För det är fler som jobbar på distans och med frilansuppdrag nuförtiden, än det var för 20 år sedan.

PK: Det där har man pratat om i så många år, det här med distansarbete. Det var för 20 år sedan man började prata om det och det blev inte riktigt så mycket som man tänkte. Men i dagens läge så är det ju en helt annan verklighet att man jobbar på distans också, så det är riktigt. Jag tror att med infrastrukturlösningen med tågtrafiken, jag vet att har era pågatåg här i Skåne till exempel. Där kommer det finnas mycket mer möjlighet. Blir det då en stad som hamnar plötsligt inom pendlingsavstånd, genom en snabb tågförbindelse, så blir det drastisk skillnad på prisen.

JB: Ja, det har vi sett här när nya pågatågsstationer har vuxit upp, som i Eslöv eller Trelleborg, så ökade priserna plötsligt. Men jag gillar frågan angående vilka råd du kommer ge till dina barn. För då har du varit inne på hyresrätt i början och att inte underskatta den. Du har pratat om att titta på transportmöjligheter till jobb. Är det någon ytterligare grej?

PK: Tänk lite framåt också på bostadskarriären, vad har man för tanke? Ni gjorde ju så, har jag hört i tidigare avsnitt, att ni satt i en hyresrätt och sparade pengar. Där tror jag att det finns en risk att man inte gör det, utan åker på semester för pengarna istället. Så det är ett väldigt bra alternativ också – varför inte? Då har du större möjlighet när du köper sedan.

Platsen påverkar bostadspriserna oerhört mycket

JB: Skulle du kunna säga något angående storstad versus tillväxtort, eller landsbygd?

PK: Man kan våga titta på andra orter också. Man kan tänka att där kan man inte bo, det är för långt bort, och så vidare. Det tyckte man om orter som nu plötsligt ligger väldigt nära. Man kan tänka lite framåt, om kommande orter.

JB: Vi har kompisar som bor i Klippan, som är typ en timme från Malmö, norrut. Typ utanför Helsingborg. De har ett jättefint radhus, med tre våningar och så frågade jag dem vad de hade betalat, och då sa de 1,1 miljon. Då sa jag att jag menade inte kontantinsatsen, utan vad kostade hela huset. Och då sa han att det var vad hela huset kostade. För mig var det en chock för vi fick betala långt över en miljon bara i kontantinsatsen. En timme bort är det som att du hade fått fem hus för samma pris som ett hus i Malmö. Det har ju inget med själva huset att göra då.

PK: Precis det jag tänkte på när jag var på väg hit. Om man ska tänka på lite stort i sin privatekonomi… Om jag köper en ny Porsche här så kostar den exakt lika mycket för dig att köpa, men om jag ska köpa ett sådant här hus i Stockholm i det område som är motsvarande, då kostar det kanske det dubbla. Så där kan man också tänka efter litegrann. Man får inte så mycket för pengarna. Är det verkligen värt det? Som du säger får du ingenting extra i värde.

Om man ska vara lite provocerande… Om man jämför med Kiruna till exempel, där lärare, läkare och byggnadsarbetare tjänar lika mycket som i Stockholm. Det är extremt lite skillnad i lön, oftast kanske till och med högre där uppe. Men de har bostadspriser som kanske är ungefär en tredjedel eller till och med en femtedel av Stockholmspriserna, så de får exakt samma hus.

Sedan kan man tillägga till det också att tvärtemot vad många tror, så är det så att priserna har inte alls ökat mest i Stockholm. I kronor, ja, men i procent så ligger Stockholm kanske någonstans i mitten, efter Karlstad och Skövde och så där.

Pontus Kopparberg

Så om man ser bostaden som en investering så får man dels bättre avkastning på sitt kapital i Karlstad och man får dessutom samma villa som i Stockholm för ett betydligt lägre pris. Så det ska man kanske också fundera på. Det måste verkligen vara värt det där. Man ska tänka sig i livet vad som är värt. Det är klart att man ska bo fint och ha det trevligt och så, men man ska veta att man får alltid betala det här storstadstillägget. Men om du köper en ny bil, vilket ni inte gillar, men om man gör någon annan investering, allt annat du gör kostar lika mycket runt om i landet.

JB: Det är jätteroligt att du säger det där. När vi skulle köpa vårt hus så fick vi betala lite över 7 miljoner. Jag tänkte Gud det var jättemycket pengar för att vara Malmö. Det som verkligen tippade mig över kanten var att jag talade med en god vän, Niklas i Stockholm. Han bor i en trea på 80 kvadrat på Gärdet, som kostade 8 miljoner. Vi får stor trädgård, hus i centrala Malmö, och så mycket mer för pengarna. Då kändes det plötsligt mycket mer ok.

Läsarfråga om olika ägandeformer

Läsarfråga från Rickard:

Som en annan kommentar var lite inne på, skulle gärna höra hur man kan tänka angående att köpa hus eller köpa bostadsrätt? Alltså som ägandeform. Speciellt när det kommer till radhus, som finns i båda formerna.

Läsaren Rickard

PK: Det är en bra fråga, tycker jag. Då kan man väl säga så här, om jag börjar med bostadsrättsradhusen då, så är det så här att historiskt sett så har man byggt bara radhus med äganderätt. Det var så förr i tiden. Som villa, man äger själv. Sedan började man med bostadsrätt och då kan man kanske lite elakt säga att det var ett väldigt bekvämt sätt att gömma kostnaderna på. Det är lite så att om du tänker dig en bostadsrätt så kostar ett radhus kanske 5 miljoner att köpa, vilket är väldigt mycket pengar.

Men om du då bildar en förening och kör den formen och lånar upp ganska mycket pengar på föreningen och så låter du själva kontantinsatsen, eller själva radhuset, kosta 1 miljon kronor. Då blir det väldigt billigt och det är lätt få lån, relativt lätt, och så har du en hög avgift istället. Det är lite elakt att säga så, men många gånger är det för att gömma kostnaderna då. För att det ska se aptitligare ut. Så man ska väldigt noggrant räkna på vilka skulder som finns i föreningen också.

Dessutom så är föreningens räntor inte avdragsgilla, det är de när du betalar de själv. Nu har det skett en förändring de senaste åren, så nu har man då höjt priset och minskat lånen i föreningen istället. Jag kan säga att det är klart att det alltid är bättre, tycker jag, med äganderätt och ha kontroll över det. Sedan kan det finnas situationer där en bra och välskött bostadsrättsförening också är att föredra. Tycker man verkligen inte om att göra någonting själv så är det ju bekvämt. Då tar man gemensamma beslut.

En läsarfråga om ägarlägenheter

Läsarfråga från Peter:

Ägarelägenheter måste vara bättre än bostadsrätter, men varför är det utbrett i Sverige? Det måste vara en bra investering, då man själv äger och bestämmer vem som får bo där, och man får mer frihet.

Läsaren Peter

PK: Om vi ska gå in och prata lite om bostadsrätter. Vi kan ju säga att bostadsrättsföreningar är ett svenskt påfund. Mer reservation för Norge och Danmark, det har väl funnits liknande, så är det i princip ett svenskt påfund. Det är ägarlägenhet som är dominerande annars, till exempel i Spanien. Nu har vi en bostadsrättslag… Vi har bestämt att det är så vi ska bygga. Sedan har det gjorts förändringar, och det var ett antal år sedan, när man öppnade för ägarlägenheter och skrev lagar som var tillämpliga. Det har byggts några sådana föreningar också. Det har inte blivit någon succé, helt enkelt.

Det finns risker med det också, för då måste man vara överens om större renoveringar och så. Då kan några motsätta sig att man kanske inte gör renovering av fasaden då, till exempel, för att man inte tycker att det behövs och så blir det inte gjort. Det brukar regleras ändå i olika avtal och så, men jag kan säga så här, jag skulle kanske vänta lite med att köpa en sådan.

Bostadsrätt är det som finns och det är lätt att förklara när man ska sälja sedan. Här blir det en främmande fågel. Sedan finns det fördelar, som att man kan hyra ut fritt och företaget kan förvärva och så där. Men än så länge, en lite udda fågel som jag skulle vara försiktig med.

JB: Men varför har vi i Sverige de här bostadsrätterna? Varför blev det så stort?

PK: Det kan man nog tacka HSB för och Riksbyggen. De här stora allmännyttiga organisationerna som valde att göra på det sättet. Vi svenskar tycker det är ganska trevligt att ha den här föreningen tillsammans och på något sätt ligger det lite det svenska kynnet, tror jag, litegrann. Sedan stiftades det lagar kring det här. Det har funnits länge, men det stramades upp på 60-70-talet där. Det kom många sådana lagar och det har visat sig fungera bra på många sätt.

Bostadsrätter är förvånansvärt problemfritt

JB: Jag har kanske varit onödigt hård mot bostadsrätter, men jag är lite rädd för bostadsrätter. Det var en stor anledning till varför vi inte flyttade dit. Jag upplever precis att jag äger inte min lägenhet, utan jag äger bara en rätt att bo. Sedan upplever jag också att jag sitter i knäet på en massa andra människor. Så ska ett gäng amatörer sköta en fastighet för hundra miljoner. Mitt kontrollbehov och min rädsla bara blinkar rött. Sedan fattar jag att det är flera miljoner människor i Sverige som bor i bostadsrätt. Vad tänker du kring bostadsrätt? Är jag ute och reser?

PK: Jag kan säga så här, jag tycker det är förvånansvärt problemfritt. Man hör ju väldigt lite, tycker jag, om stora allvarliga problem. Generellt sett så kan man säga att en bostadsrätt är omgärdad av ganska mycket lagar och regler, så det går inte för styrelsen att fatta vilka beslut som helst. Så det finns någonting att hålla sig till. De lite större föreningarna har oftast en ekonomisk och teknisk förvaltning, som sköts av proffs. Så de flesta är väldigt välskötta.

Dessutom tar man kanske mer hand om det man äger, så jag tror att det kan bli lägre drifts och underhållskostnader än hyresrätt många gånger, för att det finns en omtanke. Men du har helt rätt i det att i små föreningar och i stora föreningar där folk bara bor och inte bryr sig så mycket, så kan en inkompetent styrelse ställa till mycket skada. Det sker säkert och det är säkert sådant som kommer upp mer i framtiden också.

JB: När jag har suttit i styrelsen för bolag som vi hade med bostadsrätt i en förening, så upplevde jag att man satt där på mötet och så hade vi något förslag och då sa någon annan att det höjer inte värde på deras lägenhet. Det var mycket politik och att man sköter upp underhåll. Att om vi ska byta stammarna nu, så kommer det höja avgiften och då kommer inte jag få så mycket betalt…

PK: Om man då ska köpa bostadsrätt så får man verkligen undersöka årsredovisningen noggrant. Du har helt rätt i det att jag förväntar mig att när vi får lite sämre tider och får ett problem, det kommer naturligtvis att komma upp nu. Det har varit väldigt mycket diskussioner om det här med nya föreningar. Vi kanske kommer in på nyproduktion sedan, hur man kanske inte gör avsättningar. För det är klart att det finns tendenser till att man kanske struntar i att avsätta till underhåll, för att hålla nere avgiften nu för att jag ska sälja om två år, så jag vill ha högsta möjliga pris.

Det brukar duktiga förvaltare sätta stopp för då, och säga att nu måste ni faktiskt göra det här. Men det är helt klart så. Jag tror det är en ständig kamp. Det är en intressant fråga. Om man ska sammanfatta så kan man säga så här, att om du bor i en bostadsrätt, engagera dig i styrelsen då. Återigen, det är din största investering. Hur stor del av din förmögenhet är din bostad? Svaret är oftast att det är mer än 50% och då är det jätteviktigt att sitta med och påverka, så att det går rätt till.

Det värsta som kan hända

JB: Jag får en sådan här pervers känsla, att kan vi inte bara prata lite mer om det som kan gå åt skogen? Men vi måste sedan, Carro du får hålla pinnen, så att vi säger de bra grejerna också. Till exempel den här föreningen i Malmö, eller vad är det som kan hända?

PK: Vad har hänt i Malmö? Det är en stor förening, som jag tror om jag inte missminner mig, så är det en så kallad ombildad förening. Många har bott där med hyresrätt och så där och det är inte helt ovanligt att det dyker upp 20-30 personer på ett årsmöte som har en förening på flera hundra. Vad som har hänt där är att det är några som har kidnappat fullmakter och tagit sig in i styrelsen. Det är ju helt ok att göra så.

Det är några personer som då har ”kuppat”, kan man säga. De har tagit sig in i styrelsen då och tagit fullmakten. Det har inte varit så många på styrelsemötet. De har egentligen fått poster då, vilket är helt ok, men sedan har man valt att anlita närstående för att renovera. Det visade sig att det här bolaget kanske inte klarade av det eller aldrig hade någon avsikt att göra det. Eller att de fick mycket mer betalt och så fick de exklusiva presenter som tack i styrelsen. Nu pratar vi om en dom som har kommit.

Sådana risker finns. Men det är väldigt ovanligt. Det är kriminellt. Men det vanligaste är att det inte sker tillräckliga avsättningar till underhåll. Det är grundläggande. Det kanske svider lite extra, man undviker att höja hyran och väljer att gå med underskott under ett antal år. Vid stora renoveringar så kan det vara så att man känner en kompis som har byggfirma. Det är inte så bra. Det gäller att göra professionella renoveringar.

Dubbelt lån på bostadsrätten

JB: En annan risk jag har sett, som du nämnde nu i förbigående innan… Med en villa så har man lån på villan. Men i en bostadsrättsförening så har jag lån på min bostadsrätt, men föreningen har också lån på min bostadsrätt. Kan du inte förklara lite hur det funkar? För det är också en risk.

PK: Om vi tänker oss en situation där man har köpt en bostadsrätt och där det kanske inte har gjorts tillräckliga avsättningar för renoveringar och räntan är väldigt låg…

Föreningen kan ha valt att ha rörlig ränta på hela lånet. Så plötsligt går räntan upp med 1% eller 2% – då slår det ganska hårt mot din avgift också. Samtidigt kanske energipriserna går upp och fastighetsskatten höjs och så kanske man har en tomträtt som skrivs om.

Pontus Kopparberg

Vi kommer in på det när det gäller att köpa sedan, att de finns risker.

Däremot får man också en annan ekonomi på köpet och därför måste man verkligen titta noggrant. Nu är det ju så att folk tittar mycket mer. Köparna är mycket duktigare och mäklarna är också duktiga på att dela ut årsredovisning. För några år sedan var det så att man bara köpte. Det är jätteviktigt att titta på ekonomin, det kan inte nog poängteras.

En sak jag kan säga, om jag ska vara lite positiv också, och det är min åsikt det här med att om grannen inte betalar så får du betala. Det stämmer ju delvis, att om grannen inte betalar sin avgift så får ni andra i föreningen betala den. Jag tycker inte att det är någon risk, för man säljer ju sedan till slut lägenheten om man inte betalar. Så föreningen har en ganska låg risk mot att någon granne skulle bli arbetslös.

Ett mardrömsscenario i lågkonjunktur

JB: Mina mardrömsscenarion, som aldrig inträffar, men då tänker jag så här att räntan ökar, och där kommer en parentes. Alla de här bankerna, du vet när man gör så här hur mycket kan du låna och på bostadsrätt, så tar ju de aldrig hänsyn till att om räntan ökar så tar de bara hänsyn till min del av lånet. De tar aldrig hänsyn till att avgiften ökar för att räntan ökar på föreningen också.

PK: Nej, en duktig bank tittar ju på årsredovisningen, men det är sant. Det blir en dubbeleffekt.

JB: Då tänker jag i en lågkonjunktur, då blir folk av med jobben, det blir svårt att betala egna hyran, föreningen får också högre avgifter. Du vet att det blir en dubbelgrej där. Som du säger, om en enstaka granne inte betalar så löser man det. Men säg att föreningen går i konkurs, eller är det orealistiskt?

PK: Det är helt orealistiskt tycker jag, när det gäller vanliga äldre föreningar i storstäderna. Det som hände på 90-talet, när det var rejäl kris, så handlade det om nyproducerade bostadsrätter, där de hade gömt väldigt mycket av kostnaderna, som jag beskrev. Om man har väldigt hög belåning i nyproducerade bostadsrätter i föreningen, då finns det absolut en risk att det går i konkurs, men så gör man inte längre.

Sedan finns det så klart orter där om du köper en bostadsrätt för 200,000 – 300,000 så är det stor risk, för det finns ingen fallhöjd. Men om man köper en lägenhet i Malmö här, en tvåa i city, som kanske kostar två miljoner, när ska den gå ner till noll? Det kommer inte hända. Så risken att en bostadsförening går i konkurs, nej, det finns inte om man köper vanlig ny. Men nyproducerade med låga insatser, typ ett bostadsrättsradhus i Leksand för 100,000 i dagens läge, med väldigt hög belåning i… De gör inte så längre.

Där har det varit en del konkurser, men det skulle jag inte vara orolig för. Men det kan ju bli en stor värdeminskning på din lägenhet. Vad händer om du köper en lägenhet så går föreningens lån upp från 1-3%, så höjer man hyran med 20-25%, då går ju det värdet ner på din lägenhet. Så konkurs är nog inte så farligt, det finns nog ingen risk. Men kraftig värdeminskning, ja.

Tips om hur man undersöker årsredovisningen

CB: Du säger att man ska titta på årsredovisningen i en bostadsrättsförening. Vad ska man titta på då? För det är inte det lättaste kanske om man aldrig har sett en årsredovisning.

PK: Absolut. Jag ska försöka ge lite andra tips också, som inte bara är de här Expressen-bilagorna, men de stämmer också så klart. Det är belåningen som är viktig. Det är svårt att uttala sig om vad som är rimligt. Men 5000 per kvadratmeter är bra 10,000 är ganska mycket, eller över 10,000. Men det beror alldeles på, för i en helt ny förening så är det klart att den är högre, för då har du inga renoveringsbehov. I en förening som står inför stambyte, de ska inte ha så höga lån, för de borde ha betalat av dem.

Så det är svårt att säga exakt. Men om man går in och tittar på föreningens lån i årsredovisningen, så delar man det i antal kvadratmeter på hela föreningen, alla lägenheter totalt sätt, så tar men det gånger sin egen kvadratmeter. Så man räknar ut sin egen andel. Man kan även titta på andelstalet, som man har i föreningen. Om man har ett andelstal på 1 om det är 100 lägenheter, och alla lägenheter är lika stora, då blir andelstalet 1 då. Man räknar ut hur mycket skuld det är per lägenhet.

Inom parentes sagt ett självklart jämförelsevärde som ska finnas på varenda mäklarbeskrivning, egentligen. Diskussion pågår om det. Det är säkert de som har det redan, men det är intressant, för man vill veta hur mycket skuld man har per kvadratmeter. Vad köper jag in mig i? För då ska du lägga det till priset, tycker jag.

JB: Gud vad smart. Så om det är så här att jag ska betala två miljoner för bostadsrätten, men sedan är den belånad i föreningen med en miljon, då är det egentligen så att jag betalar tre miljoner.

Titta på lånets räntesats

PK: Ja, jag skulle räkna så. Nästa steg är att titta på räntesatsen. För det som har varit nu, det har varit en fantastisk tid nu, för att föreningen lånar ofta upp på längre tid och har inte alltid rörligt, det ska man inte ha som förening kanske. Det innebär att räntan har långsamt sjunkit nu, så det blir bara lägre och lägre kostnader under många år. Nu går vi precis åt andra hållet, kanske. Det får vi se om räntan går upp då. Men man kan titta på hur hög räntan är på lånet. Är den 1% idag? Vad händer om det är 2%? Så kan du räkna ut det. Det är ganska viktigt att titta på. Det tycker jag är kanske enskilt viktigast.

Sedan ska man titta på, och det är återigen kanske lite Stockholm så, men det finns ganska många föreningar som har tomträtt. När går den ut? För ibland har det varit rätt långa avtal och ibland är det korta avtal. Tio år tror jag att man skriver många gånger. Tomträtt betyder att man hyr tomten som fastigheten står på. Det innebär att man får betala hyra då kan man säga. Tomträttsavgäld till kommunen oftast. Den höjs då kraftigt. Den har med fastighetsvärdet att göra så det kommer höjas kraftigt i de flesta fallen.

JB: Jag vet ju här i Malmö till exempel, ett fastighetsbolag där jag satt i styrelsen, där köpte vi ut tomträtt, för vi visste att den skulle gå ut om tre år och då räknade vi att den skulle tredubblas. Det är rätt stor skillnad att betala 100,000 per år till 300,000 per år.

PK: Om man har tomträtt är det viktigt att man kollar upp det. Det är steg två. Sedan kan man titta lite på vilka som sitter i styrelsen. Som vi pratade om tidigare, är det professionella aktörer, eller sköter man det själv? Det kan vara en liten varningssignal kanske, om man vill sköta det själva. En professionell förvaltare tror jag kanske är bättre. Det finns massor av bolag.

Utvecklingsmöjligheter med bostadsförening

PK: Sedan kan man titta på positiva saker också. Vad finns det för utvecklingsmöjligheter i föreningen? På fler och fler ställen så är det så att man också har lokaler i bottenvåningen. Det är bra som intäkt, men hur ser de avtalen ut? Vilken nivå är de på? Är de tecknade på höga nivåer eller är de osäkra? I sämre tider kanske det står tomt där och då får du inte in den intäkten. Så lokaler kan vara både en välsignelse och en förbannelse. Det är också viktigt att titta på hur stor del av föreningens ekonomi det är.

Men det finns också utvecklingsmöjligheter som vindar. Det finns spännande exempel nu som jag vet där man byggde punkthus med parkeringar. Det är en ganska vanlig bebyggelse. Det finns säkert här också mycket. När jag säger punkthus så menar jag höghus. När man bygger så är det ibland parkeringar mellan husen, det är väldigt vanligt och det kanske var när man byggde det för 30-40 år sedan. Men nu är marken värdefull, så föreningen kan gott bygga ett hus till där.

JB: Det har jag aldrig ens hört. Att man kan driva en förening som ett företag, eller utveckla det.

PK: Ja, det kan man absolut göra. Eller man kan bygga något annat där, ett parkeringshus och hyra ut. Man får väl vara försiktig, men man kan också sälja bara marken. Ett annat exempel som har kommit upp nu, som är som en liten farsot i Stockholm, det är de här attefallshusen.

Bostadsrättsföreningar bygger attefallshus på sin befintliga tomt och säljer som bostadsrätt. Det är inte alls omöjlighet att man kan göra det. På många ställen finns det mycket gräsytor och då kan man bygga attefallshus där. Då får man inkomst till föreningen när man säljer dem.

Fastighetsutveckling för bostadsrätter, det finns ju, men det finns mycket mer att göra där. Sedan kan man slutliga säga, framförallt i ombildade föreningar, från hyresrätt till bostadsrätt, så finns det ofta hyresrätter kvar. Det är ganska vanligt. Alla tackade inte ja. De kan vara en guldgruva. De kan säljas av föreningen så småningom, när den som bor där flyttar eller säger upp. Så det är en positiv sak, en tillgång. Många hyresrätter är generellt sätt bra.

Det är mycket pengar vi pratar om för den enskilde. Jag tycker att man ska se bostadsrätter professionellt också.

CB: Vad sa du nu, att det kunde finnas hyresrätter kvar i en bostadsrätt?

PK: Ombildningarna började på 80-talet. De som bodde i hyresrätt då kunde köpa huset. I Stockholm pratar vi om säkert 50,000 – 60,000 lägenheter som har gått den vägen. Nu ska man göra en ny våg i vissa förorter som man har pekat ut. Man bor i hyresrätt, jag antar att det är så i Malmö också, att om du bor i en hyresrätt i stan med en privat hyresvärd, då kan du göra en anmälan om köpintresse. Då blir det ett hembud och då får de som bor där köpa den. Lagen säger nog att minst hälften måste tacka ja.

Största fördelarna med bostadsrätt

JB: Om vi ska sammanfatta bostadsrätt, vad är dina bästa råd eller de största fördelarna?

PK: Jag tycker att bostadsrätter som så är en väldigt bra form. Oftast till lägre livskostnad och bättre skötsel och så, så får man ett boende.

JB: Jag har tänkt mycket på bostadsrätter som ett snabbt sätt, alltså flyttar jag till en ny ort och behöver boende snabbt, så finns det i princip… Om det inte finns en hyresrättsmarknad, men det finns typ ingenstans, då är det ett enkelt sätt.

PK: Ja, det naturliga sättet. Tänker man på det jag sa tidigare, att man studerar föreningen och ser man vad köper in sig och är aktiv och sköter om sin förening.

JB: Gå på årsstämman tänker jag också, för att förhindra de här kupp-försöken. För många tänker vad fan ska man göra på årsstämman, men det är viktigt att utnyttja sin demokratiska rätt.

PK: Absolut, du har helt rätt i det. Det är sin största investering så orkar man inte ens ta sig ner till föreningslokalen eller restaurangen för den här årsstämman, som tar två timmar per år. Så det kan jag verkligen uppmana till, att man går på årsstämman och ställer frågor och engagerar sig i föreningen. Jag tycker egentligen att om man sitter i en förening så ska man alltid sitta med i styrelsen någon period. Det brukar inte vara slagsmål om de posterna.

Vanlig missuppfattning kring bostadsrätter

JB: Är det någon missuppfattning kring bostadsrätter?

PK: Missuppfattningen kanske är att många fortfarande tror att de äger sin lägenhet, men att de äger nyttjanderätt. Jag tror att många kanske också bor i till exempel HSB-förvaltade föreningar som säger att det där har HSB bestämt, men det är inte så. HSB förvaltar på uppdrag av föreningen. Jag tror att man har mer ansvar än vad man tror. Du har faktiskt ansvaret att se till att föreningen fungerar. Det finns ingen automatik att man sköter den åt dig.

JB: Är det någon praktisk betydelse i det där? Som det du var inne på, att det är en nyttjanderätt och inte en äganderätt.

PK: Skillnaden är att om du har en äganderätt då äger du det faktiska, just den… Om vi jämför med Spanien, då äger du faktiskt just den stenen där i ditt hus, om man säger så, eller just den enheten äger du. Du har ju lagfart, pantbrev, kan ta ut på din enskilda lägenhet. Och du har ansvar för skötsel av just den. Sedan har du en förening som gemensamt tar hand om den, så det liknar bostadsrätt.

JB: Det är så många som säger att det är mycket bättre att ha en lagfart, och då har jag sett den stora risken att bostadsföreningen kan gå i konkurs. Men där var du väldigt tydlig och sa att risken var inte obefintlig men väldigt, väldigt låg.

PK: Om man tar exemplet då om Sverige kan gå i konkurs? Och kommuner? Med de har en beskattningsrätt som är nästan obegränsad. Så är det med bostadsrätter också. Det blir bara högre avgift. Det ska mycket till, om du förstår vad jag menar. Man har det som första bästa rätt också mot föreningen, alltså medlemmar.

Om man inte betalar sin avgift så är det så att föreningen går före bankerna där. Det ska man ha klart för sig också. Det är därför jag säger att om din granne inte har betalt avgiften på ett år och är skyldig 70,000 till din förening, så är det ingenting att bli nervös över, så länge lägenheten är värd med än 70,000, vilket är fallet överallt nästan. Så det är en stark stämning där.

JB: Coolt. Nu har vi pratat i en timme och vi är bara halvvägs. Detta är superspännande. Ett stort tack Pontus, för all din kunskap. Vi fortsätter detta samtalet, går in på nyproduktion, villor, hus utomlands och lite attefallshus och sådant också. Du som lyssnar eller tittar, kom gärna tillbaka nästa vecka för att se fortsättningen och ytterligare några läsarfrågor. Tack.

— SLUT TRANSKRIBERING —

Få uppdateringar, tips och nyheter till din mejl

Om du gillade den här artikeln då är sannolikheten stor att du även kommer att gilla del två och andra liknande artiklar på bloggen. En gång i månaden mejlar jag ut bloggens bästa artiklar, ofta tillsammans med några andra tips. Nyhetsbrevet är kostnadsfritt och du kan välja avprenumerera precis när du vill. Fler än 50 000 personer prenumererar redan idag, börja du med genom att fylla i formuläret nedan.

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.

Relaterade artiklar

Jag tror du även kan uppskatta följande artiklar:

Avsnittet Ett samtal om bostadsmarknaden med många bra tips dök först upp på RikaTillsammans.

Libra – Kryptovalutan som förmodligen kommer förändra synen på pengar

RikaTillsammans Jan Bolmeson

Jag har varit negativ till kryptovalutor ända sedan jag gjorde avsnitt #25 om Bitcoin. Jag har inte tagit i dem med tång utifrån ett investeringsperspektiv eftersom det enda sättet man har kunnat tjäna pengar på dem är via ”greater-fool-teorin”. Däremot har jag varit superpositiv till blockkedje-tekniken. Det är nämligen en revolution. Länge har jag också sagt att det kommer att komma en kryptovaluta som kommer 1) lösa problemen som Bitcoin har, 2) att backas upp av världens största företag och 3) förändra betalningar och pengar i grunden som vi känner till dem. Idag tror jag att den kryptovalutan har sett dagens ljus i form av Libra.

Det här är ingen rekommendation eller något tips på investering, utan snarare en inkludering och kommentar på vad som sker där ute. Facebook släppte idag nyheten om att de nästa år kommer att lansera kryptovalutan Libra tillsammans med PayPal, Mastercard, Coinbase, eBay, Uber, Lyft, Kiva, Booking.com, Spotify, Stripe, Visa, Vodafone med flera. Jag tror att det här samarbetet har förutsättningarna för att kunna lyckas och slå igenom på riktigt. Inte minst med tanke på hur många människor dessa företagen når varje dag.

En intressant reflektion i sammanhanget är att inte en enda bank är med. Inte en jättekul dag på jobbet om man är bankdirektör idag. Men det som jag sa redan för ett år sedan. Bankerna har spelat ut sin roll i så många områden. Två andra parter som jag saknade i det här – som också säger en del – är Google och Apple.

Jag tycker att det är superspännande, inte minst med att syftet med den här kryptovalutan är att den ska vara praktiskt användbar och inte bygga på spekulation eller ett teknikintresse. Om den dessutom kan vara så intressant här, då kan jag bara tänka mig hur intressant det kommer vara i länder i t.ex. Afrika där halva befolkningen inte har ett bankkonto.

Det är spännande tider vi lever i. :-)

Avsnittet Libra – Kryptovalutan som förmodligen kommer förändra synen på pengar dök först upp på RikaTillsammans.

RikaTillsammans-portföljen – ett sparande som alltid ska gå plus

RikaTillsammans Jan Bolmeson

Syftet med RikaTillsammans-portföljen är att alltid gå plus och skydda dina pengar mot förlust. Något som den har lyckats väldigt bra med. Sedan 1978 har den bara gått back fem gånger. De senaste 20 åren, har den som mest gått back med 2,98 procent, trots en IT-bubbla och en finanskris med förluster på -40 % till – 80 %. Fokus är en bra avkastning till en låg risk, skydda och bevara dina pengar, ge dig sinnesro, lugn och en trygghet. Dina pengar kommer att må bra oavsett vad som händer på marknaden. Sedan 2014 har min variant gått +40 % till en betydligt lägre risk än en aktieportfölj och tillhör de bästa 10 % av portföljerna hos Nordnet.

RikaTillsammans-portföljen är faktiskt den portfölj som jag har haft mina pengar i längst. Jag började spara i RikaTillsammans-portföljen för många år sedan när jag blev rekommenderad boken ”Fail-Safe-investing” av Harry Browne. I boken, som är väldigt läsvärd än idag trots att den är 20 år gammal, argumenterar han för att alla borde ha ett sparande som gör dem finansiellt trygga oavsett vad framtiden för med sig. Föga förvånande tilltalade det mig som inte gillar risk. Särskilt eftersom den var en bra lösning på mitt problem att balansera risk och avkastning.

Ett misstag som jag har gjort, fortfarande gör till viss del och ser andra göra är att ligga fel i risk. Majoriteten av alla jag träffar har antingen alldeles för lite risk eller alldeles för mycket risk. Båda är lika fel. Om man har för lite risk (t.ex. pengar på bankkontot), riskerar man en situation där pengarna ta slut och inte räcka till. Det går inte att spara ihop alla de pengar som behövs för t.ex. en pension utan att investera dem, få avkastning på dem och utnyttja ränta-på-ränta-principen. Extra svårt blir det när man dessutom blir motarbetad av inflationen som urholkar värdet på pengarna (ca 30 % på 20 år).

Det andra misstaget som ofta förekommer hos dem som sparar i t.ex. aktier är att man har för hög risk. Risken man löper är att man förlorar de pengar man har tjänat och får samma resultat som den som inte sparat – pengarna tar slut och räcker inte till. Många jag pratar med säger att de har spridit riskerna eftersom de har olika aktier eller olika aktiefonder. Problemet är att hur olika aktier och aktiefonder än man väljer, så har man inte diversifierat på riktigt. Alla pengarna är ju fortfarande utsatta för ”aktierisken”.

En portfölj man inte behöver oroa sig över

Forskningen är tydlig med att det som ger mest pengar över tid är att spara i aktier. RikaTillsammans-portföljen är inget magiskt undantag, det är en portfölj som över tid kommer att gå sämre än en global barnportfölj med 90 procent aktier. Problemet med vinstmaximering och en total exponering mot aktier är att lika mycket som de kan öka i värde, lika mycket kan de falla. Det är inte ovanligt att en aktieportfölj kan och bör tappa hälften av sitt värde minst två gånger under en 15 års period.

Mängder av studier och empiri har gång på gång visat att i dessa nedgångar freakar småspararna ut och säljer av sina tillgångar. De upplever aldrig den där vinstmaximeringen som de bestämde sig för i goda tider. Ett fantastiskt exempel är fonden Magellan som mellan 1977-1990 var en av världens bästa och största fonder under ledning av legenden Peter Lynch. Under 13 år ökade värdet från 1 000 kr till 27 000 kr – en ökning på 2 700 %. Ändå lyckades den genomsnittlige småspararen förlora pengar. Hur lyckas man förlora pengar i något som ökar med 27 gånger i värde på 13 år om det inte är för känslomässigt irrationellt beteende (läs: freaka ut)?

Harry Browne identifierade det här problemet redan för 50 år sedan. Hans lösning var en portfölj som skulle skydda mot de stora förlusterna samtidigt som den gav en bra avkastning. Han kallade sin portfölj för ”Permanent portföljen” för att det var just en portfölj man skulle kunna ha permanent. Det var en portfölj som man skulle sätta upp i ett engångsjobb och sedan kunna glömma bort. Den skulle prestera oavsett vad som händer på marknaden. Hans åsikt var att man inte skulle behöva oroa sig för sitt sparande och sin portfölj. Så här mer än 40 år senare så har den bestått tidens tand väldigt väl som artikeln kommer visa.

Ett komplement och inte en ersättning

Innan vi går in på detaljerna kring Permanent Portföljen och min variant av den i form av RikaTillsammans-portföljen, är det viktigt att påpeka att den är ett komplement. Jag ser den inte som en ersättning för nybörjarportföljen eller globala barnportföljen som jag skrev om i avsnitt 99 ”Kom igång med ditt sparande”. Det bör fortfarande vara basen i ditt sparande eftersom det har mest solid vetenskaplig och historisk grund.

Det är dessutom ett betydligt enklare sparande att komma igång med än RikaTillsammans-portföljen. De portföljerna kan du bokstavligen starta på 15 minuter med ett par klick hos en fondrobot som t.ex. Lysa. Att sätta ihop RikaTillsammans-portföljen är något mer komplicerat och kräver en större förståelse för vad och varför man gör något. Det är därför jag rekommenderar att se det här mer som en inspiration och en möjlighet att överväga, snarare än en uppmaning att ”göra så här” som i avsnitt #99.

En annan försvårande faktor är att det i Sverige inte riktigt är möjligt att sätta ihop en ren Permanent Portfölj hundra procent enligt teorin. Vi har nämligen inte tillgång till alla de fonder som krävs. Vissa finns helt enkelt inte och andra kommer vi inte åt på grund av lagstiftning eller de helt enkelt inte erbjuds. RikaTillsammans-portföljen är helt enkelt min personliga implementation och sätt att hamna så nära teorin som möjligt.

Särskilt när det gäller det här avsnittet är det viktigt att vara medveten om att historisk avkastning inte är en garanti för framtida avkastning. Bara för att portföljen har gått bra historiskt betyder inte att den kommer att göra det igen. Även om portföljen har skyddat extremt bra under mer än 40 år så kan du förlora pengar i den, i värsta fall alla pengarna, precis som i alla investeringar. Artikeln är inte finansiell rådgivning utan ska ses som allmän information, inspiration och jag rekommenderar att läsa böckerna i litteraturlistan i slutet av artikeln. Mer info finns i villkoren.

Lycka till med ditt sparande!
Jan och Caroline

PS. Det här är en komplett ombearbetning av 2014-års artikel per den 17 juni 2019. DS.

Sammanfattning av RikaTillsammans-portföljen

Nedan följer artikelns viktigaste punkter:

RikaTillsammans-portföljen maximerar inte avkastningen
För att vara supertydlig, det här är inte en portfölj som ska maximera avkastningen. Tvärtom är det här en portfölj som ska minimera risken för förlust. Målet är att portföljen ska gå plus varje år. Det kan den göra på bekostnad av att avkastningen över tid inte blir lika hög som för en ren aktieportfölj. Å andra sidan bygger teorin om en ren aktieportfölj på det ibland felaktiga antagandet om att man har den psykiska styrkan att sitta genom en nedgång på upp till -50 procent. 
Diversifiering – när det inte fungerar
De vanligaste misstagen som småsparare gör när det gäller diversifiering (=sprida riskerna) är att man tror att man är diversifierad när man inte är det egentligen. Man har för mycket risk i samma tillgångsklass eller har tillgångarna i portföljen exponerade för samma typ av risk. Ett annat vanligt misstag är att man bygger sin diversifiering på felaktiga antaganden om korrelation då dessa ändras kontinuerligt. Slutligen är det väldigt vanligt att man inte har några reala tillgångar såsom guld, fastigheter eller råvaror i sin portfölj. Även kontanter och korta räntefonder saknas ofta.
Få professionella förvaltare av institutionellt kapital har mer än 50 % aktier
Min upplevelse är att de flesta småsparar har i princip bara aktier i sitt sparande. Det är en intressant kontrast mot professionella förvaltare för t.ex. Nobelstiftelsen, Harvard och andra som sällan har mer än 50 procent aktier i sina portföljer. En bra fråga att ställa sig är: hur kommer det sig?
Alla ekonomiska klimat kan beskrivas i form av tillväxt/recession och inflation/deflation
Precis som väder kan beskrivas i form av varmt/kallt och torrt/fuktigt kan man beskriva de flesta ekonomiska klimat i form av tillväxt/recession och inflation/deflation. Tillväxt är när ekonomin växer, recession är när ekonomin krymper, i inflation minskar pengar i värde och under deflation ökar de i värde. 
Fyra ekonomiska klimat + fyra tillgångsslag = briljant diversifiering
Kombinerar man dessa fyra kombinationer av ekonomiska klimat med de fyra tillgångsslagen – aktier, korta räntefonder, långa räntefonder och guld – får man en riktigt bra diversifiering. I tillväxt när företagens vinster ökar går aktier bäst, i recession går korta räntefonder minst sämst, i inflation mår guldet riktigt bra och i deflationsscenario går långa räntefonder väldigt bra. Genom att kombinera dessa fyra tillgångsslag, 25 % procent i varje del, får man en stabil, simpel och säker portfölj.  
De viktigaste egenskaperna
Portföljen ska med stor sannolikhet (1 år: ca 83 %, 5 år, 99 %, 10 år: 99,99 %) ge en positiv avkastning varje år. Sedan 1978 har den bara gått back 5 år. Den största nedgången de senaste 41 åren har varit -5 % (1981). Under IT-bubblan gick portföljen plus och under finanskrisen backade den bara med -2.0 % mot det breda börsindexets -37 %. Sedan hösten 2014 har min variant gått +43 procent enligt Shareville (annonslänk).

Jag tycker att Harry Browne även sammanfattade det väl med sina egna ord:

”You don’t need a money manager. Investing is complicated and difficult only if you’re trying to speculate and beat the market. To keep what you have requires only a simple understanding of the basics of investing. You can set up a worry-proof portfolio for yourself in one day—and thereafter you need only one day a year to monitor it.”

Harry Browne

Det går helt i linje med mina egna tankar om att automatisera saker och göra jobbet en gång medan man får betalt många gånger.

Lyssna eller titta på avsnittet om RikaTillsammans-portföljen

Precis som vanligt så kan du lyssna på hela den här artikeln som ett poddavsnitt via din poddspelare (iTunesAcastSpotify eller SoundCloud) eller titta på den tillhörande video via Youtube.

Nedan följer en grov innehållsförteckning av videon och poddavsnittet:

  • 00:05:57 – Sammanfattning av hela avsnittet
  • 00:13:33 – Harry Brownes sammanfattning
  • 00:14:59 – Omvärldsspaning om att proffsen har sällan mycket aktier
  • 00:19:35 – Förvaltarna för Yales & Harvards stiftelser har bara 50 % aktier
  • 00:21:33 – Diversifiering – när det inte fungerar
  • 00:27:32 – Harry Browne – pappan till Permanent Portfolio
  • 00:28:51 – Introduktion till Permanent portföljen
  • 00:32:06 – RikaTillsammans-portföljens tillgångsslag
  • 00:32:41 – Tre portföljkrav: Safety
  • 00:33:10 – Fyra ekonomiska klimat
  • 00:33:49 – Förenklad ekonomisk cykel
  • 00:38:47 – Tillväxt – ett klimat där aktier mår bra
  • 00:40:33 – Recession – ett klimat för korta räntefonder och kontanter
  • 00:43:24 – Inflation – ett klimat där guld mår bäst
  • 00:45:37 – Deflation – ett klimat för långa räntefonder
  • 00:47:34 – Fyra klimat + fyra tillgångsslag = bra diversifiering
  • 00:49:29 – Harry Browne sammanfattar ”Safety”
  • 00:50:51 – Tre portföljkrav: Stability
  • 00:52:13 – Hur har dett gått sedan 1978?
  • 00:58:51 – Följ RikaTillsammans-portföljen på Shareville
  • 01:00:04 – Simulering av portföljen: hur ska den bete sig?
  • 01:04:43 – Tre portföljkrav: Simplicity
  • 01:04:59 – Fonder som går bra vid tillväxt (aktier)
  • 01:05:50 – Fonder som går bra vid recession (korta räntefonder)
  • 01:06:55 – Fonder som trivs i inflation (guld)
  • 01:08:19 – Fonder som går bra i deflation (långa räntefonder)
  • 01:11:02 – Avslutande kommentarer
  • 01:14:14 – Överkurs: belåning av RikaTillsammans-portföljen

Precis som vanligt matchar tiderna bättre med videon än med poddavsnittet på grund av efterbearbetning och klippning.

Min spaning om höga aktieexponeringar

Ett faktum som har fascinerat mig de senaste fem åren är alla dessa rekommendationer kring höga exponeringar mot aktier och aktiefonder. Min upplevelse är att intresse för ekonomi och sparande är väldigt högt, vilket märks i trender kring sparande i utdelningsaktier, intresse för FIRE, fondrobotar, antal börsintroduktioner och så vidare. Jag tror att det hänger ihop med att vi har haft flera års konstant uppgång, till och med rekylen hösten 2018 är bortglömd eftersom allt är återhämtat.

Det fascinerar mig att i princip varje gång jag rekommenderar räntefonder kommer protester. Det enda ”rätta” är att man ska ha 100 procent aktier. Då pratar vi inte ens om breda globala indexfonder med tusentals kvalitativa bolag, utan om enskilda bolag på den svenska börsen. Motiveringarna är alltid samma, räntefonder ger ingen avkastning, räntan ska gå upp (något som är dåligt för räntefonder), det är dåligt i ett långsiktigt perspektiv och det är tråkigt. Att räntefonder överpresterade mot svenska börsen under 2018 är det få som tänker på.

Det stämmer att aktier är det tillgångsslag som presterar absolut bäst över tid. Ska man tjäna mest pengar då är det 100 procent aktier som gäller. Ingen tvekan. Men det förutsätter en psykisk styrka som de flesta inte har men tror att de besitter. Många har en övertro på sin egen förmåga och risktolerans. Det är precis samma sak som i den svenska studien som konstaterade mer än 80 % av alla bilförare anser sig köra bättre än genomsnittet. Uppenbarligen saknar minst var tredje bilförare självinsikt om sin egen förmåga.

Institutionella förvaltare har sällan mer än 50 % aktier

Särskilt intressant blir det här i jämförelse med professionella förvaltare av t.ex. institutionellt kapital. Då menar jag inte fondförvaltare som förvaltar en enskild aktiefond med 100 procent aktier. Jag tänker snarare på t.ex. förvaltare av pensionsfonder, stiftelser såsom Nobelstiftelsen eller norska oljefonden och förmögna familjer. Det vill säga de som tar helhetsansvar för en stor påse pengar. Det är nämligen den bästa jämförelsen med oss småsparare, för vi tar båda hand om en egen påse pengar.

Undersöker man dessa förvaltares fördelning av pengar mellan olika tillgångsslag, där aktier bara är ett av många, så är det få som har en större aktieexponering än 50 procent. Nedan följer en tabell som visar tillgångsallokeringen mellan de tre stora tillgångsklasserna aktier, räntor och reala tillgångar. Reala tillgångar i det här fallet avser t.ex. guld, fastigheter, mark, råvaror och andra fysiska tillgångar.

  Marc Faber Jared Dillian Mohamed
El-Erian
Rob Arnott Larry Swedroe Nobel stiftelsen David Swensen Norska
oljefonden
Ray Dalio
Aktier 25 % 30 % 51 % 30 % 30 % 50 % 50 % 62,5 % 30 %
Räntor 25 % 55 % 17 % 40 % 35 % 18 % 30 % 30,5 % 55 %
Realt 50 % 15 % 32 % 30 % 35 % 32 % 20 % 7 % 15 %

Det här är en väldig spännande kontrast mot oss småsparare som ofta ligger på 100 procent aktier. Jag tycker det kan vara värt och ställa sig frågan:

Kan det vara som så att dessa full-blodsproffs vet något som inte jag vet?

Viktigare att bevara än maximera kapitalet

Jag tror att skillnaden handlar om en kombination av faktorer. Den första är att deras uppdragsgivare – som t.ex. Nobelstiftelsen – sällan har som mål att vinstmaximera. Det är snarare som så att man vill ha en god avkastning samtidigt som man vill undvika stora rörelser och risker i kapitalet. Man vill absolut inte se sin portfölj explodera och bli värdelös. Det skulle nämligen ofta ha grava konsekvenser för verksamheten – t.ex. tänk att inte kunna finansiera Nobelpriset.

Jag tycker inte likheten med oss småsparare är långsökt. Det är bara att tänka pension – tänk att inte kunna gå i pension för att ditt sparande har förlorat 50+ % av sitt värde. Under IT-bubblan föll t.ex. teknikaktierna (NASDAQ) med -78 %. Mellan toppen 1929 och botten 1931 föll aktier med nästan -90 %. Under finanskrisen såg vi nedgångar på -40 % och så vidare. Då pratar jag dessutom om breda index med många bolag. Det finns många aktier som fallit med mer än så och till med gått i konkurs där aktierna blivit värdelösa.

Det bästa och viktigaste sättet att bevara sitt kapital på är att sprida riskerna och inte lägga alla äggen i samma korg. Det vill säga det som man kallar för diversifiering.

Diversifiering – sprida äggen i olika korgar på riktigt

Det stora problemet som jag ser med diversifiering är att det är svårt och att det finns många olika nivåer. Det flesta förstår att endast äga en enda aktier är dumt utifrån ett riskperspektiv. Vi lär oss snabbt att man ska ha flera aktier för att minska risken. Ändå har en, inte obetydlig andel av Avanzas sparare, bara 1-3 aktier. Så här skrev Avanza på sin blogg vid ett tillfälle:

[..] faktum är att vi i Sverige inte bemödar oss att sprida på risken. Det är lite grann som att enbart köpa en enda pralin i godispåsen med en fyllning man aldrig testat. De flesta har bättre risktänk vid lösviktsdisken på fredagskvällen än i sitt sparande. I snitt har vi 3,9 aktier i portföljen medan varannan blott nöjer sig med en enda aktie. Det är en mycket onödig risk som är enkel att minska… genom att sprida på risken.

Avanza Bloggen, 24 april 2019

Det är i min värld, ursäkta uttrycket, helt sjukt. Man brukar säga att bolagsrisken försvinner först vid 10-15 bolag och Aktiespararna rekommenderar minst 5-6 olika branscher. Att bara äga 1-3 aktier är som att sitta med dynamit där stubinen är tänd. Det är en olycka som bara väntar på att hända.

Jag tycker det är så dumt, eftersom det är ett problem som man helt undviker genom att välja en indexfond. Då eliminerar man alla företags-, lands- och branschrisker och har bara kvar marknadsrisken. Men även om man väljer en indexfond eller följer rekommendationerna så är man inte diversifierad på riktigt. För om det kommer en börskrasch då spelar det ingen roll, eftersom alla aktier faller. Man har helt enkelt för mycket risk i en enda tillgångsklass – i det här fallet aktier.

Vanliga misstag vid diversifiering

Tyvärr finns det fler misstag att göra än att bara ha för mycket risk i samma tillgångsklass och att tro att man är diversifierad när man inte är det. Det tredje misstaget är att alla tillgångarna i portföljen är exponerade för samma typ av risk. Ett dagsaktuellt exempel är risken i högräntefonder. Eftersom räntorna är låga ger de flesta räntefonder i princip ingen avkastning. För att få någon avkastning överhuvudtaget har många sparare därför sökt sig till högräntefonder (eng. high-yield).

Problemet med att välja dessa fonder är att de lider av samma risk-exponering som aktier. Räntefonder bygger nämligen på att man lånar ut pengar till andra parter. För att få en hög ränta som möjligt på sina utlånade pengar behöver man låna ut pengarna till de som inte får lån till en låg ränta. Precis samma princip som att den som kan få bolån sällan tar ett SMS-lån. Det betyder att högräntefonderna idag lånar ut till de företag med högst risk. I en allmän nedgång är det dessa bolag som med stor sannolikhet kommer att få svårast att betala tillbaka på sina lån.

Även om det finns säkerheter så är jag ganska säker på att när vi får se en nedgång i aktier så kommer vi även få en nedgång i högräntefonderna. Det betyder att en diversifiering mellan aktier och högräntefonder är minimal. Trots att det vid en initial anblick kan se ut som man är diversifierad med både räntor och aktier. En variant på det här misstaget är att man har en strategi som bygger på felaktiga antaganden om korrelation mellan tillgångar.

Korrelation kan man enklast tänka på som svaret på frågan hur två olika tillgångar hänger ihop. Det mäts i form av en siffra mellan -1 och 1, där 0 är ingen korrelation alls, -1 är fullständig motsatt korrelation och 1 är fullständig samvariation. Det betyder att hade man ägt två tillgångar och som har korrelationen -1 så hade man inte haft någon rörelse alls. De hade ”tagit ut” varandra. En korrelation på 0 betyder att det finns inget samband mellan rörelserna överhuvudtaget.

För att illustrera misstaget med ett exempel kan vi titta på korrelationen mellan aktier i amerikanska storbolag och aktier i storbolag utanför USA. I perioden 1995 till 2000 var korrelationen 0,69. Mellan IT-bubblan och finanskrisen (2001-2007) ökade korrelationen till 0,85. Mellan 2008 och 2015 ökade den ännu mer till 0.91. Det är väldigt tydligt att korrelationen har ökat och med det har vinsterna med diversifiering minskat. En parentes – korrelation mellan tillgångar är det som fondroboten Better Wealth bygger sin affärsidé på.

Det sista misstaget är att man saknar antingen kontanter (korta räntefonder) eller reala tillgångar i sitt sparande. Med reala tillgångar i det här fallet avses t.ex. guld, fastigheter eller råvaror.

Harry Browne – pappan till Permanent Portföljen

Harry Browne som levde mellan 1933 och 2006 var en finansiell rådgivare, författare och faktiskt även presidentkandidat för det libertianska partiet. Jag har läst flera av hans böcker och gillar dem eftersom han tänkte själv och resonerade mycket kring frågor om frihet och individen. Han adresserade framför frihet, sparande och diversifiering där han skrev bland annat:

For the money you need to take care of you for the rest of your life, set up a simple, balanced, diversified portfolio. I call this a “Permanent Portfolio” because once you set it up, you never need to rearrange the investment mix— even if your outlook for the future changes.

The portfolio should assure that your wealth will survive any event — including an event that would be devastating to any individual element within the portfolio… It isn’t difficult or complicated to have such a portfolio this safe. You can achieve a great deal of diversification with a surprisingly simple portfolio.

Harry Browne

Hans förslag på en diversifierad portfölj var förvånansvärt enkelt. Den skulle bestå till lika delar av aktier, korta räntefonder, långa räntefonder och guld.

Komponenterna i Permanent Portföljen: 25 % aktier, 25 % korta räntor, 25 % långa räntor och 25 % guld.
Komponenterna i Permanent Portföljen: 25 % aktier, 25 % korta räntor, 25 % långa räntor och 25 % guld.

Likt mig tyckte han att det var viktigt att ha en portfölj som inte krävde konstant tillsyn. Den skulle fungera även om framtidsutsikterna ändrades så att man inte skulle behöva förutspå framtiden. Det skulle helt enkelt vara en portfölj som var trygg:

It should protect you against every possible economic future. You should profit during times of normal prosperity, but you also should be safe (and perhaps even profit) during bad times—inflation, recession, or even depression.

Ett krav på portföljen var att den skulle fungera oavsett vad som hände i framtiden. Den skulle ha möjligheten att gå plus både i goda och dåliga tider.

Fyra ekonomiska klimat och den ekonomiska cykeln

De flesta av oss känner till att vädret kan bestå av en i princip oändlig mängd olika kombinationer. Bryter man dock ner vädret i olika komponenter så kan man säga att alla väder egentligen består av samma grundläggande komponenter. Alla väder är en kombination av att det antingen är varmt eller kallt samtidigt som det är torrt eller fuktigt.

På ett liknande sätt kan man bryta ner alla ekonomiska klimat i liknande grundläggande delar. Alla olika ekonomiska lägen är antingen en kombination av tillväxt eller recession samtidigt som det är inflation eller deflation. Dessa tenderar dessutom att röra sig i olika så kallade ekonomiska cykler. Nedan följer en förenklad bild av en sådan ekonomisk cykel bestående av tillväxt, recession, inflation och deflation.

En förenklad ekonomisk cykel med tillväxt, recession, inflation och deflation.
En förenklad ekonomisk cykel med tillväxt, recession, inflation och deflation.

Den ekonomiska cykeln börjar i ett neutral läge och vi har en tillväxt. Under tillväxten går företagen bra, efterfrågan på varor och tjänster är hög och det skapas ett positivt produktionsgap. Det innebär att efterfrågan på varor och tjänster är större än tillgången vilket leder till att folk är villiga att betala mer. Prishöjningarna gör att löntagarna kräver högre lön och så är inflationsspiralen igång.

Om priserna fortsätter öka kommer folk inte ha råd att konsumera lika mycket, företagen kommer inte få ihop sin ekonomi, lagren ökar och tillväxten saktar ner. Det i sin tur leder till en recession med en högre arbetslöshet eftersom företagen t.ex. kommer hellre sälja av lagervaror än producera nya. I dessa lägen uppstår dessutom ofta deflation som är motsatsen till inflation där t.ex. priset på varor sjunker. Efter ett tag kommer man ha sålt av sina lager och balanserat sig till den nya nivån av efterfrågan. Eftersom arbetslösheten är hög är folk villiga att acceptera lägre löner och företagen kan bli lönsamma igen. Det i sin tur leder till en ny tillväxtfas.

Ovan är naturligtvis väldigt förenklat, men förhoppningsvis inte långt från sanningen. Situationen som vi har nu i världen, som gör det mer komplext, är t.ex. att politiker och centralbanker försöker manipulera cykeln så att vi ska undvika recessionerna som är smärtsamma. Grundtanken är att man i tillväxtperioder ska höja räntan för att kyla av ekonomin genom att göra det svårare för företag och privatpersoner att låna pengar till konsumtion och investeringar såsom t.ex. nya maskiner och personal. På det sättet kapar man av toppen för att kunna sänka räntan vid recession för att stimulera investeringar och konsumtion när det är som mörkast.

Det som jag och många med mig upplever just nu är att vi har extremt låga räntor, trots att vi inte befinner oss i en recessionsfas. Det betyder att när väl recessionen kommer, då är all ammunition redan uppanvänd. Många hävdar att det är annorlunda nu, men det är något jag är högst skeptisk till.

Fyra klimat + fyra tillgångsslag = bra diversifiering

Harry Brownes tes var att man skulle ha en portfölj som bestod av ingredienser som mådde bra i alla dessa olika kombinationer av klimat.

Tillväxt – perioden då aktier och räntor går bra
Perioder av tillväxt karakteriseras ofta av en ökande produktivitet och därmed ökande vinster. Arbetslösheten är låg och många gånger dessutom minskande. Det är enkelt att få lån och räntorna är stabila. Humöret är på topp och optimismen är utbredd.
Eftersom företagen går bra och visar höga och ökande vinster går följdaktligen även aktier bra i perioder av tillväxt. Även räntor går bra eftersom räntorna är stabila, företagen har gott om pengar att betala räntor på sina lån (till räntefonderna). 
Recession – perioden då korta räntefonder går minst sämst
I recession är det mesta ganska deppigt. Den ekonomiska aktiviteten är låg. Det är svårt att få lån eftersom de som lånar ut pengar är skeptiska till företagen och deras framtid. Lån till privatpersoner är inte heller attraktivt eftersom man inte vet om de kommer få behålla jobbet och därmed kunna betala sina räntor. Företagen varslar och säger upp folk och arbetslösheten är ökande. Det i sin tur leder till lägre konsumtion, lägre vinster och en allmän negativ stämning.
I dessa perioder går i princip inga investeringar bra. Det som går minst sämst är pengar på bankkontot och korta räntefonder. 
Inflation – perioden då guld och reala tillgångar går bäst
Perioder av hög inflation kännetecknas av stigande priser och att det är för mycket pengar i cirkulation. Eftersom inflation gör pengar mindre värda försöker långivare kompensera med högre räntor. Värdet på besparingar urholkas. Inflationen leder också till att du idag inte kan köpa lika mycket för dina pengar som du gjorde igår. I extremfallen med hyperinflation (Venezuela idag eller Tyskland på 30-talet) kan pengarna bli helt och hållet värdelösa. 
I dessa perioder går reala tillgångar såsom guld, fastigheter, mark och råvaror bäst. Det är nämligen bättre att äga en ”sak” än att äga papperspengar. Aktier kan ibland se ut att gå bra i tider av inflation eftersom de kan öka priset på sina varor (tänk Coca-Cola-burkar som blir dyrare) men det är sällan att de går bättre än att de håller jämn takt med inflationen.
Deflation – perioden då långa räntefonder ger mest avkastning
Perioder av deflation kännetecknas av fallande priser, hög arbetslöshet och minskande vinster. Eftersom deflation är motsatsen till inflation innebär det att värdet på pengar och besparingar ökar. Konsumtionen minskar ofta eftersom det är mer lönsamt att vänta med att konsumera eftersom du får mer för dina pengar imorgon än idag. 
I dessa perioder går långa räntefonder absolut bäst eftersom det är lån till andra. Man tjänar inte bara pengar på räntan på lånet, utan man tjänar dessutom på att själva lånet blir mer värt. Även guld kan gå bra i dessa perioder. 

Så här skriver Harry Browne själv om de fyra klimaten och de fyra olika tillgångsslagen:

”The portfolio’s safety is assured by the contrasting qualities of the four investments — which ensure that any event that damages one investment should be good for one or more of the others. And no investment, even at its worst, can devastate the portfolio — no matter what surprises lurk around the corner — because no investment has more than 25% of your capital.” 

Harry Browne

Det vill säga att genom att ha fyra tillgångsslag som mår bra i olika perioder kommer vi få en portfölj som går betydligt mer jämnt än om den bara hade ett av dem. Dessutom riskerar vi som mest 25 % av vårt kapital i ett enda tillgångsslag.

Portföljen ska ha en stabil och jämn avkastning

Tittar man på korrelationerna mellan tillgångsslagen så såg den ut som följer på rullande 60 månaders basis mellan december 2004 och maj 2019 så ser de ut som följer. Jag har använt amerikansk data eftersom svensk motsvarande data inte finns tillgänglig.

Tabell 2. Korrelation mellan de olika tillgångsslagen mellan 2004 och 2019.
  Aktier Långa räntor Korta räntor Guld
Aktier -0,32 -0,05 0,03
Långa räntor -0,32 0 0,18
Korta räntor -0,05 0 0,09
Guld 0,03 0,18 0,09

De är väldigt låga vilket är precis det som vi vill uppnå. Ju närmare noll desto bättre diversifiering och stabilitet. Harry Browne skrev om kravet på en stabilitet på följande sätt:

Whatever economic climate arrives, the portfolio’s performance should be so steady that you won’t wonder whether the portfolio needs to be changed. Even in the worst possible circumstances, the portfolio’s value should drop no more than slightly—so that you won’t panic and abandon it. This stability also permits you to turn your attention away from your investments, confident that your portfolio will protect you in any circumstance.

Harry Browne

Det vill säga att även under de värsta tänkbara förhållande ska portföljen inte tappa mer än väldigt lite i värde. En av de sakerna som jag gillar mest med portföljen är att den inte är ny. Harry skrev om den redan på 80-talet vilket gör att den har fått många möjligheter att visa vad den går för. I nedanstående graf har jag ritat ut både portföljen och dess komponenter. Eftersom det inte finns någon svensk motsvarighet har gått på amerikansk data eftersom de siffrorna som jag har kunnat få tag på.

Utvecklingen av RikaTillsammans-portföljen och dess komponenter mellan 1978-2019.
Utvecklingen av RikaTillsammans-portföljen och dess komponenter mellan 1978-2019.

Grafen visar tydligt hur aktier helt klart har presterat bäst. Inget av de andra tillgångsslagen är ens nära. Kontanter har presterat sämst, tätt följt av guldet. Kombinationen av komponenterna, själva portföljen, har gått mitt i mellan. Det här understryker det jag skrev i början. RikaTillsammans-portföljen är INTE en portfölj för att försöka maximera vinsten. Vill du tjäna mest pengar, då ska du ha en ren aktieportfölj.

Portföljen har levererat en stabil avkastning

Syftet med den här portföljen är snarare att den inte ska gå back och om den mot förmodan gör det, då ska nedgången vara liten. Låt oss titta på hur det ser ut:

RikaTillsammans-portföljen 1978-2019 med IT-bubblan och finanskrisen detaljerad.
RikaTillsammans-portföljen 1978-2019 med IT-bubblan och finanskrisen detaljerad.

När det breda aktieindexet gick ner med över -40 procent under IT-bubblan mellan 2000 och 2002 gick Permanent portföljen upp med nästan +9 procent. Då ska man dessutom komma ihåg att de flesta ägde ju inte en indexfond (de fanns knappt då) och ”bara” upplevde en nedgång på -40 procent. De flesta ägde ju IT-aktier. Nasdag-indexet som mäter teknikbolagen föll under den perioden med -78 %. Det betyder att RikaTillsammans-portföljen i det sammanhanget överpresterade med nästan 86 procent(!). Under finanskrisen 2008, när den amerikanska börsen föll med -37 %, föll portföljen bara med -2 %. Enormt bra resultat enligt mig.

Tittar vi dessutom på en kortare, men ändå lång tidsserie, om 20 år, det vill säga från 1998 till maj 2019, så ser utvecklingen ut som följer.

RikaTillsammans-portföljen och dess komponenters utveckling mellan 1998 och maj 2019.
RikaTillsammans-portföljen och dess komponenters utveckling mellan 1998 och maj 2019.

Här syns det tydligt hur tillgångarna inte är särskilt korrelerade. Under perioden 2005 till 2011 steg guldet kraftigt, samtidigt som aktier gick sämre. Precis som tidigare gick kontanter sämst och aktier bäst (marginellt bättre än guld). Portföljen är återigen det ljusblå strecket i mitten som går som genomsnittet av de fyra tillgångarna. Den har få toppar eller bottnar och är väldigt jämnt. Något som ger en bra nattsömn.

Tittar vi slutligen på den senaste 10 års perioden, då ser det ut som följer:

RikaTillsammans-portföljen och dess komponenters utveckling mellan 2008 och maj 2019.
RikaTillsammans-portföljen och dess komponenters utveckling mellan 2008 och maj 2019.

Precis samma mönster återkommer. I det här fallet har aktier gått bäst, tätt följt av långa räntor, guld och kontanter. Själva portföljen ligger återigen mitt mellan alla fyra tillgångsklasserna.

Faktisk utveckling sedan oktober 2014

Min variant av Permanent-portföljen har jag kört i många år. När Nordnet lanserade sin tjänst Shareville hösten 2014 satte jag upp den där. Tack vare Shareville kan du som läsare se och följa den faktiska utvecklingen med riktiga pengar. Du får mer än gärna göra som mer än 11 000 personer och följa portföljen genom min sponsrade länk för Shareville (annonslänk). Det är självklart kostnadsfritt, både att bli kund på Nordnet (annonslänk) som behövs och att följa portföljen.

Utvecklingen per 190616 var +42,49 procent, vilket motsvarar ca 7 procent i årsmedelavkastning. Notera gärna även hur jämn kurvan är jämfört med OMX30 (=Stockholmsbörsens 30 största bolag). Nu tycker jag att jämförelsen med OMX30 haltar och är orättvis eftersom vi jämför väldigt äpplen med päron. Det är en 100 procent aktier jämförelse samtidigt som min portfölj bara har 25 % aktier. Trots det har RikaTillsammans-portföljen slagit Stockholmsbörsen (och alla som har fonden Avanza Zero) med hästlängder OCH dessutom med en betydligt lägre risk (=mindre svängningar).

Portföljen har för närvarande även 3 stjärnor, vilket betyder att den tillhör de 10 bästa procenten av portföljer hos Nordnet. Det ska dock noteras antalet stjärnor varierar eftersom Nordnet har ett – enligt mig – märkligt sätt att bedöma portföljerna. De tittar nämligen bara på de tre senaste månaderna och belönar kortsiktiga vinster på bekostnad av långsiktig stabil utveckling. Men det är ett klagomål för ett annat avsnitt. Oavsett vilket – målet med portföljen är inte att ge bäst avkastning oavsett vilket. Men att den dessutom kan prestera visar på dess styrka (och tyvärr hur dålig portföljsammansättning de flesta småsparare har).

Simulering av RikaTillsammans-portföljen

Precis som med mina andra portföljer har jag lagt en hel del tid på portfölj-simuleringar. Jag har tagit så lång historik jag har kunnat och sedan har jag låtit datorn göra simuleringar av 10 000 tioårsperioder med 100 000 kr i startbelopp och 1000 kr i månadssparande. Även om historisk avkastning inte är en garanti för framtida avkastning ger det en indikation om vad vi statistiskt kan förvänta oss av portföljen. Nedanstående tre bilder visar utfallen av simuleringarna:

Jag ska vara helt ärlig. När jag gjorde simuleringarna första gången så trodde jag att jag hade gjort fel. Framförallt så upplever jag att den förväntade avkastningen ligger väldigt högt. En portfölj med bara 25 % aktier borde inte kunna prestera ungefär samma avkastning om en portfölj med 90 % aktier men till en risk som är betydligt mindre än hälften. Men resultaten blev ungefär samma även när jag gjort om dem. Tittar jag dessutom i verkligheten på Shareville (annonslänk) så har portföljen de senaste fem åren presterat ganska exakt 7 procent och det teoretiska värdet ska bli 7,9 procent. De ligger i samma härad och jag får helt enkelt konstatera att min spontana känsla är fel. Siffrorna ljuger uppenbarligen inte.

Den första tabellen visar också något som är väldigt intressant och logiskt. RikaTillsammans-portföljen överpresterar ordentligt mot globala barnportföljen i de sämsta 10 och 25-procenten av utfallen (=10 och 25-percentilen). I det genomsnittliga utfallet, den 50 percentilen, är de ungefär lika och i de bästa 25 och 10 procenten av utfallen överpresterar globala barnportföljen ordentligt. Det understryker återigen mekaniken att RikaTillsammans-portföljen ger en bra men inte den bästa avkastningen. Den skyddar dina pengar i de sämsta utfallen på bekostnad av en lägre vinst i de bästa utfallen.

Med risk att vara tjatig. Det förutsätter dock att man i en ren aktieportfölj sitter still i nedgångarna och inte freakar ut och gör en ”Lex Magellan”. Risken syns och tydligt i jämförelsen av den maximala förlusten (=max drawdown) som är betydligt lägre för RikaTillsammans-portföljen än för globala barnportföljen. Om vi tar det genomsnittliga utfallet i den 50 percentilen så är den maximala förväntade förlusten -10,1 procent för RikaTillsammans-portföljen jämfört med -25,6 procent för globala barnportföljen. För än 100 procentig aktieportfölj är den än högre.

Det som också är väldigt intressant är sannolikheterna för att portföljen ska gå plus. På ett års sikt är sannolikheten hela 83 %, på fem års sikt är den hela 99,7 procent och på 10 år är den 99,99 procent. Det kan jämföras med globala barnportföljens sannolikheter om 72,5 %, 85,9 % och 93,2 %. Vi ser även sannolikheterna plana ut runt 50 procents chans för 7 % årsmedelavkastning över längre tidsperioder.

Förslag på fonder för att praktiskt bygga portföljen

Även om Harry Browne skrev:

The portfolio should be so easy to maintain, and require so little of your time, that you’ll never be tempted to look for something that seems simpler, but is less safe.

Harry Browne

så upplever jag inte riktigt att portföljen är enkel att sätta ihop. Det beror främst på att många av de komponenter som behövs inte riktigt är tillgängliga i Sverige på grund av lagstiftningen MiFID II. Därför behövs några olika special lösningar, bland annat genom att man behöver köpa börshandlade fonder, s.k. ETF:er. Det är fonder som handlas som aktier och har både en valutaväxlingsavgift, en courtage-kostnad och en spread. Jämfört med att sätta upp en portfölj på ett par minuter hos Lysa (annonslänk) är det komplicerat. Jag håller dock med honom att när den väl är uppsatt, då är den enkel att både underhålla, ombalansera och låta vara i fred.

RikaTillsammans-portföljen går INTE att konstruera hos Avanza
En ytterligare sak som komplicerar det hela är att portföljen inte går att bygga ihop hos Avanza. De tillåter nämligen inte köp av de utländska börshandlade fonderna i listan nedan. Varje gång jag har pratat med kundtjänst ger de olika besked. Ibland är motiveringen att fonderna inte uppfyller lagstiftningen (vilket de uppenbarligen gör hos Nordnet 🤔) och vid andra tillfällen är det att deras system inte kan köpa de utländska fonderna. 
Oavsett anledning så går det inte hos Avanza, utan jag rekommenderar att i så fall öppna ett konto hos Nordnet (annonslänk). Nordnet och Avanza fungerar till 99 % på exakt samma sätt, förutom att Nordnet just nu har ett större och bättre utbud av utländska fonder. 

Mitt förslag på konkreta fonder till RikaTillsammans-portföljen är följande:

Tabell 3. Den rekommenderade varianten av RikaTillsammans-portföljen 2019 med ca 20 fonder.
Fondnamn Typ av indexfond Målfördelning
Aktiefonder som går bra vid tillväxtscenario (målfördelning: 25 %)
1. Länsförsäkringar Global Indexnära Global aktiefond 7.5 %
2. Handelsbanken Gl Småbolag Index Global aktiefond (småbolag) 2.5 %
3. SEF Independent Investmentbolag Global/svensk aktiefond 5.0 %
4. SEB Sverige Index Svensk aktiefond 5.0 %
5. Swedbank Robur Access Asien Asiatisk aktiefond 2.5 %
6. Länsförsäkringar Tillväxtmarknad Indexnära Tillväxtmarknadsaktiefond 2.5 %
Delsumma   25.0 %
 
Korta räntefonder som går bra vid recessionsscenario (målfördelning: 25 %)
7. Spiltan Räntefond Sverige Kort räntefond (aktiv) 5.0 %
8. IKC Avkastningsfond Kort räntefond (aktiv) 5.0 %
9. BlackRock iShares € Govt Bond 0-1yr (EUN6) Kort räntefond (europa) 5.0 %
10. Vanguard USD Treasury Bond (VGTY) Kort räntefond (USA) 5.0 %
11. AMF Räntefond Mix  Kort räntefond (global) 5.0 %
Delsumma   25.0 %
 
Långa obligationsfonder som går bra vid deflation (målfördelning: 25 %)
12. AMF Räntefond Lång Lång räntefond (svensk) 5.0 %
13. iShares Euro Govt Bond 15-30yr (IBCL) Lång räntefond (europa) 5.0 %
14. iShares $ Treasury Bond 20+yr (IS04) Lång räntefond (USA) 5.0 %
15. SPDR Bloomberg Barclays 10+ Year U.S. Corporate Bond (SYBN)  Lång räntefond (ftg. usa) 5.0 %
16. xTrackers Eurozone Government Bond 25+ (DBXG)  Lång räntefond (europa) 5.0 %
Delsumma   25.0 %
 
Guld och inflationsskyddade räntefonder som går bra vid inflation (målfördelning: 25 %)
17. ETFS Physical Swiss Gold (GZUR) Guldfond 10.0 %
18. ETFS Physical Gold (VZLD) Guldfond 10.0 %
19. Handelsbanken Realräntefond Realräntefond 2.5 %
20. BlackRock iShares Global Inflation Linked Govt Bond (IUS5)  Realräntefond 2.5 %
Delsumma   25.0 %

Några viktiga kommentarer till listan ovan. Jag har skrivit kortnamnet för alla de utländska börshandlade fonderna inom parentes. För att hitta dem och köpa dem är det enklast att söka på dessa kortnamn, som t.ex. GZUR. Då kan du vara helt säker på att du får samma fond som i listan. Den andra kommentaren är att det behöver vara dessa fonderna för att hamna så nära ursprungstanken som möjligt.

Fonder för deflationsdelen är klurigast

T.ex. skrev Avanzas tidning Placera om ”Evighetsportföljen” i höstas men byggde den enligt mig inte helt optimalt. Framförallt är det deflations-delen som är klurig. Samtidigt som vi vill ha små svängningar i portföljen som helhet så vill vi ha stora svängningar inom respektive komponent. Den del som nämligen går bäst i ett ekonomiskt klimat måste nämligen kompensera för de andra tre delarna som underpresterar och dessutom ger ett positivt bidrag.

I ett deflationsscenario faller räntan vilket gör att värdet på räntefonder ökar. Det ökar dessutom i paritet med löptiden (=durationen) på räntefonderna. Om vi kort repeterar avsnitt #64 om räntefonder, så kommer värdet på en räntefond ändras med ränteförändringen multiplicerat med löptiden. En kort räntefond men en löptid om 2 år kommer alltså öka med 2 procent i värde om räntan minskar med 1 procent (=2 år löptid * 1 procent förändringen i ränta). Det är således en stor skillnad på att ha en räntefond med en duration på 2 år eller 20 år. Den första kommer ändras +2 procent och den andra +20 procent.

Problemet är att det finns inga svenska räntefonder med löptider över 10 år. Den längsta svenska räntefonden som jag har hittat är AMF Räntefond Lång. Men trots att den har en lång löptid om ca 7 år med svenska mått mätt, är det ingenting mot Permanent portföljens långa räntefonder med löptider om 20 till 30 år. Det är därför vi behöver dessa specialfonder såsom IBCL, ISO4, SYBN och DBXG. Jag anser att det inte går att ersätta dessa med AMF Räntefond Lång och ha en förväntning om att portföljen kommer att bete sig ”rätt” i ett väder där räntan faller. Risken är att man får 25 % aktier, 25 % guld och 50 % korta räntefonder.

Övriga kommentarer

Eftersom portföljen innehåller dessa börshandlade specialfonder kan man tyvärr inte månadsspara i dem. Överhuvudtaget är RikaTillsammans-portföljen klurig att månadsspara i. Å andra sidan behöver det inte göra så mycket eftersom teorin tillåter att en del rör sig +/- 10 procentenheter innan man behöver ombalansera. En komponent kan alltså sjunka ända ner till 15 procent av portföljens totala värde eller stiga till 35 procent av det totala värdet innan man behöver balansera om. Det gör att man utan problem kan månadsspara i t.ex. de vanliga aktiefonderna eller korta räntefonderna.

En annan sak att vara medveten om är att man har en valutarisk/valutamöjlighet i portföljen. Få har ju klagat de senaste månaderna när den svenska kronan har försvagats och man haft investeringar i andra valutor. Det kan dock gå åt andra hållet också. Jag har dock försökt välja fonder i både USD och EUR för att få en så bra spridning som möjligt. Tyvärr går det inte, mig veterligen, att eliminera den här risken/möjligheten.

En annan sak som slog mig med tanke på den senaste tidens diskussioner om FIRE (här, här och här), är att den här portföljen borde uppskattas av alla som vill leva på avkastningen på sin portfölj. Särskilt lämplig borde den vara för 4 % procents-regeln och andra uttagsstrategier. Det får förmodligen bli ett annat avsnitt där man tittar på vad ”safe withdrawal rate” blir för den här portföljen.

Överkurs #1: en lämplig kandidat för belåning

I avsnitt #102 diskuterade jag och Caroline frågan: ”Vad är bäst? Amortera, investera eller t.o.m. (be)låna?”. Där nämnde vi att man kan belåna sina fonder för att få en hävstång och öka avkastningen. RikaTillsammans-portföljen är faktiskt en av de portföljer som vi har valt att belåna. Jag tycker nämligen den är en perfekt kandidat eftersom den inte svänger så mycket. Det höjer risken naturligtvis risken, men den blir ändå inte i paritet med en ren aktieportfölj.

Det är också anledningen till att vi har relativt många fonder i portföljen. Riskspridningen i antal fonder är nämligen av faktorerna som Nordnet använder när de beräknar den räntan man betalar för lånet. Så här ser det ut just nu för oss i portföljen hos Nordnet (annonslänk).

RikaTillsammans är en lämplig kandidat för belåning tack vare riskspridningen och den låga volatiliteten.
RikaTillsammans är en lämplig kandidat för belåning tack vare riskspridningen och den låga volatiliteten.

Som bilden visar ovan har vi belånat den lite och vi har en hel del utrymme kvar. Det är dock viktigt att komma ihåg att belåning är överkurs. Det är lite som en pistol, rätt använt kan det vara din bästa vän och rädda livet på dig, men fel använt kan man göra sig riktigt illa. Något det tyvärr finns många exempel på.

Överkurs #2: en optimal (men avancerad) struktur

Även om jag är en förespråkare för att hålla saker enkelt är det viktigt att man får välja själv. En av mina teser är nämligen att det är bättre med en enkel struktur som man följer än en optimal struktur som man inte följer eller till och med hindrar en från att komma igång.

Jag kör faktiskt hela RikaTillsammans-portföljen i ett ISK-konto även om det inte är optimalt utifrån de korta räntefonderna. Brytgränsen för när ett ISK-konto är mer lönsamt än en vanlig aktie- och fonddepå går i år (2019) vid ca 1.5 procent. Det betyder att om man förväntar sig en avkastning över 1.5 % då är det skattemässigt mer förmånligt att välja ett ISK. En förväntad avkastning under 1.5 % ger en fördel på vanlig aktiedepå. På samma sätt är den bästa lösningen för gulddelen att äga guldet fysiskt istället för att ta på sig en motpartsrisk i form av en fond. Den optimala lösningen för guldet är enligt mig den engelska leverantören BullionVault. De är som ett Nordnet för ädelmetaller.

Man köper det fysiska guld man vill ha och så försäkrar och lagrar de guldet åt en. De till och med skickar hem det till en om man vill och äger jämna 100 grams-mängder. Problemet är att deras minimiavgift är ca 450 kr per år. Det betyder att om man köper guld för 1 000 kr så betalar man 45 % i avgift, vilket gör det omöjligt. Därför brukar jag rekommendera BullionVault (annonslänk) först vid summor över 45 000 kr. Då blir nämligen den årliga kostnaden om 450 kr bara 1 procent av det totala beloppet. Det är betydligt mer rimligt.

Så en optimal struktur om man vill nörda till det:

Det sparar en förmodligen någon tiondels procent i avgift. Inte jättemycket men inte heller försumbart. Jag är dock personligen en person som uppskattar smidighet och energi framför optimering, så jag kör allt i samma ISK på Nordnet. Särskilt eftersom det ger mig tillgång till Shareville (annonslänk) och en utveckling på samma konto istället för att räkna och hålla koll på allt manuellt i en excel-fil.

Vanliga frågor om RikaTillsammans-portföljen

Nedan har jag sammanfattat några av de vanliga frågorna som jag brukar få om portföljen. Jag kommer att fylla på den här listan efterhand.

Kan man spara i RikaTillsammans-portföljen i sin tjänstepension?

Nej, tyvärr det går inte eftersom många av fonderna inte finns tillgängliga där. En variant kan dock vara att se hela sin ekonomi som helhet. På det sättet skulle man kunna köra aktie- och korta räntefonder-delen i tjänstepensionsdelen och de andra delarna utanför.

Vilken hink passar RikaTillsammans-portföljen i?

Tittar man utifrån förväntad avkastning och risk så skulle jag säga att den är lämplig i mellanrisk-hinken.

Om du har en fråga kring portföljen, konstruktionen eller något annat – ställ den gärna i kommentarerna nedan.

Få uppdateringar och tips via nyhetsbrevet (gratis)

Om du gillade den här artikeln, har byggt en RikaTillsammans-portfölj eller allmänt är intresserad av privatekonomi, då rekommenderar jag prenumerera på vårt nyhetsbrev. Det är kostnadsfritt, har mer än 50 000 prenumeranter och kommer ut ca en gång i månaden. Du kan självklart avanmäla dig när du vill:

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.

Bli en del av vår Patreon-community

En anledning till att vi kan lägga tid på att göra research och producera dessa fördjupande artiklar varje vecka är att vi får mycket stöd. Mer än 100 av er läsare stödjer oss med en liten summa varje månad via Patreon. I utbyte försöker vi ge ett mervärde såsom tips på investeringar som inte kommer ut på bloggen som vi själva gör, exklusiva frågestunder och andra tips. Du väljer själv på vilken nivå du vill sponsra och hur länge. De flesta sponsrar med lite mer än en kopp kaffe i månaden.

Tack till dig som sponsrar oss.

Relaterade artiklar och externa källor

Om du gillade den här artikeln kommer du sannolikt även uppskatta följande artiklar:

Den här artikeln bygger även på följande böcker:

  • ”Permanent portfolio” av Craig Rowland
  • ”Fail-safe investing” av Harry Browne
  • ”Money: master the game” av Tony Robbins

Det finns även mängder av material på nätet. Det är bara att googla ”Permanent portfolio” för att hitta mängder av artiklar. Det finns till och med en kandidatuppsats från Lunds Universitet från 2012 om portföljen.

Avsnittet RikaTillsammans-portföljen – ett sparande som alltid ska gå plus dök först upp på RikaTillsammans.

Byter ut fonden Pacific Precious mot ETFS Physical Swiss Gold

RikaTillsammans Jan Bolmeson

På grund av avgiftshöjningen och den allmänna osäkerheten kring fonden Pacific Precious har jag tagit det ovanliga beslutet att plocka bort den från modellportföljerna. Jag rekommenderar att på Nordnet byta till den börshandlade fonden ETFS Physical Swiss Gold (GZUR). På Avanza finns tyvärr inget bra alternativ utan det bästa tipset är att öppna ett konto på Nordnet (annonslänk) och köpa GZUR. Vill man inte det så är Ava guld det minst sämsta alternativet i paritet med att lämna pengarna i kontanter. För större belopp (ca 45 000 kr) är BullionVault (annonslänk) ett alternativ.

I början av 2019 lade jag till 5 % guld i modellportföljerna eftersom guldet gör portföljerna bättre. Guld tenderar nämligen att stiga i över 90 % av de fall då aktier sjunker i värde. På det sättet är guldet en typ av försäkring i portföljen. Det är dessutom en klassisk rekommendation att ha mellan 5 och 10 procent i guld. Problemet med guld har dock alltid varit att få till en bra exponering.

Under de senaste åren har fonden Pacific Precious varit det bästa alternativet, men jag är inte säker på att det är det längre. Förra helgen kom det ett pressmeddelande från förvaltaren av Pacific Precious Eric Strand, som varit gäst i podden i flera avsnitt, att han lämnar fondbolaget Pacific i protest mot att de dubblerade avgiften på fonden. Så här stod det i pressmeddelandet:

– Dessvärre har nu bolaget bestämt sig för att höja förvaltningsavgifterna på mina fonder från och med 1 juni 2019, vilket är något jag inte kan acceptera eftersom det blir en dubblering av den fasta förvaltningsavgiften för investerare i fonderna. Detta överensstämmer inte med min grundläggande syn och det var inte på dessa premisser som jag startade fonderna, skriver Strand.

Placera, 1 juni 2019

Som i alla uppbrott är det förmodligen mycket känslor inblandade, eftersom fondbolaget gick ut med sina egna pressmeddelanden dagen efter som finns här och här. Det som jag dock anser spelar mest roll för oss sparare är följande citat:

Det vill jag inte kommentera. Det vi gör nu är att vi sätter in en förvaltare som kan förbättra fondens avkastning. Vi ska nu göra strukturella förändringar för att kunna leverera vad vi har lovat våra investerare. [..] Mattias Gromark kommer att ta över Pacific Precious förvaltning från och med i dag måndag.

Placera, 3 juni 2019

Just nu vet jag inte vad strukturella förändringar är, hur förvaltaren ställer sig till guld och marknadsläget. Tittar jag på Pacifics hemsida så driver Mattias redan de tre fonderna Pacific Global Dynamic, Pacific Explorer Dynamic och Pacific Extraordinary Brands. Med Multi-Asset och Precious så ska han förvalta fem fonder samtidigt vilket jag tror kan vara svårt. Lägg till att avgiften som kom via meddelande på Avanza:

ISEC Services AB meddelar att fonden Pacific Precious A har ny förvaltningsavgift från och med den 1 juni 2019. Ny förvaltningsavgift är 1 %.

Avanza

så tänker jag att det är för mycket osäkerhet. Dessutom är fondbestämmelserna ganska lösa vilket kan innebära att Pacific Precious inte längre kommer vara det skydd som det var ämnat som från början. Det kan absolut ändras i framtiden, men då får man ta ett nytt aktivt beslut om det. För närvarande tycker jag att det är värt överväga andra alternativ.

Två bra alternativ på Nordnet

Tyvärr finns det ingen annan ekvivalent guldfond som handlas i svenska kronor. Däremot finns några börshandlade fonder som fungerar bra. En börshandlad fond, en s.k. ETF, är en fond som handlas som en aktie. Det vill säga att du kan köpa och sälja den flera gånger om dagen om man skulle vilja samt att den kostar lite courtage, valutaväxlingsavgift och årlig avgift. Det kan hända att du behöver göra ett kunskapstest för att bli godkänd för att handla med dessa.

De två bästa alternativen enligt mig på Nordnet är (sök gärna på Nordnet på kortnamnet inom parentes):

Det är två tyska börshandlade fonder som följer guldets utveckling och de äger riktigt fysiskt guld. Det senare är viktigt eftersom vi vill att vår ”försäkring” ska fungera just som en försäkring när det blir kris. Då vill man hålla motpartsriskerna så låga som möjligt. Det är något som jag har skrivit om i följande artiklar:

Det bör dock observeras att vi får en valutarisk/valutamöjlighet i och med att dessa fonderna handlas i EUR och inte svenska kronor. De senaste månaderna hade det varit en stor fördel, men om den svenska kronan stärks så blir det följdaktligen en nackdel. Jag själv ser det inte som ett problem, men det är värt att nämna risken.

Avanza har tyvärr inget bra alternativ

Som rubriken antyder har jag tyvärr inget riktigt bra alternativ på Avanza. När jag har försökt köpa samma fonder som finns på Nordnet så har det inte gått. Jag har fått lite olika svar beroende på vem jag har pratat med. Det har hänvisats till allt från att de inte uppfyller EU-kraven (vilket de uppenbarligen gör hos Nordnet) till att Avanzas system inte är uppkopplat mot den tyska börsen och så vidare. Summa summarum är att de i alla fall inte går att köpa.

Det minst sämsta alternativet är:

Men jag gillar inte det – och kommer inte köpa det heller – eftersom det inte har någon fysisk uppbackning av guldet. Mitt råd är faktiskt att i så fall öppna ett konto på Nordnet (annonslänk) eftersom det är gratis och placera ens andel i guld i GZUR eller VZLD. Ett alternativ på Avanza kan vara att sätta pengarna i ett av deras sparkonto med en fast ränta och insättningsgaranti.

BullionVault – ett alternativ från 45 000 kr och uppåt

Jag själv har majoriteten av mina guld och silver-placeringar hos det engelska företaget BullionVault (annonslänk). Hos dem köper man den fysiska metallen i eget namn och det finns reviderade listor på att man äger det själv. Dessutom kan man få guld hemskickat i en fysisk tacka (mot en kostnad så klart) om man har 100 gram eller mer. Det vill säga att man kan ta fysisk leverans. Vissa fonder tillåter det, men först från 12,5 kg vilket för de allra flesta är totalt ogörbart.

BullionVault är extremt smidigt men det har en stor nackdel – kostnaden vid små innehav. Eftersom du äger guldet personligen så försäkrar och förvarar BullionVault det åt dig. För det tar de en minimiavgift om ca 3.50 EUR per månad. Det innebär att köper du guld för 1 000 kr så kommer du betala nästan 450 kr i förvaltningsavgift (=45 %) vilket är helt orimligt. På två år är du av med hela summan. Därför behöver man upp i högre belopp för att det ska bli lönt.

Jag tycker att gränsen går någonstans kring 45 000 kr. Då är det årliga beloppet fortfarande 450 kr, men nu motsvarar det bara ca 1 procent av det totala beloppet. Det är fortfarande högt, men det är betydligt bättre än de flesta andra alternativ, framförallt utifrån ett trygghetsperspektiv.

Relaterade artiklar

Om du gillade den här artikeln, då kan du även uppskatta följande:

Få uppdateringar via nyhetsbrevet

Vi skickar ut vårt nyhetsbrev ca en gång i månaden och det innehåller de viktigaste artiklarna, tipsen och uppdateringarna som i det här fallet. Det är självklart kostnadsfritt och du kan avprenumerera när du vill:

Genom att prenumerera godkänner du villkoren för nyhetsbrevet. Du kan avsluta när du vill.

Eric gästar bloggen och podden

Inom kort kommer Eric Strand tillbaka och gästar podden och då är det här naturligtvis något som vi kommer att ta upp. Om du har frågor till honom får du gärna skriva dem i kommentarerna. Självklart går det bra att skriva även andra frågor. :-)

Avsnittet Byter ut fonden Pacific Precious mot ETFS Physical Swiss Gold dök först upp på RikaTillsammans.

Från arbetslös till nästan ekonomiskt fri om ca två år

RikaTillsammans Jan Bolmeson

I veckans avsnitt intervjuar vi läsaren Jimmy Andersson om FIRE (=Financial Independence, Retire Early). Det var han som skrev repliken på vårt poddavsnitt om FIRE. Det är få som är så bestämda och åtagna att de kan och över tid sparar en bra bit över 50 procent av sin lön. Men, med extraordinära aktioner kommer också extraordinära resultat – som att att han med stor sannolikhet kan välja att sluta jobba och satsa på sin dröm om två år. Endast 37 år gammal.

En insikt som har grott på mig det senaste året – som kan tyckas väldigt självklar i efterhand – är att man kan göra sin ekonomiska resa på väldigt många olika sätt. Det finns de som sparar 10 procent av sin lön, jobbar på, har en balans mellan sparande och slösande och kommer ha en bra slant när de går i pension. Det finns de som extremsparar långt över 50 procent sina inkomster, försakar en hel del idag (i min mening), för att nå sitt mål snabbare och lyckas på det sättet.

Sedan finns de, där jag nog mer tillhör, som gillar spelet kring pengar och istället för att extremspara försöker hitta sätt att tjäna mer pengar och i vissa avseenden kan anses vara slösaktig (med andras mått mätt). Inget av det är rätt eller fel, det är bara annorlunda. Som vanligt behöver man mäta framgång i förhållande till ens egen definition.

Min insikt således är att det är precis som med investeringsfilosofier. Innan man kopierar någon behöver man helt enkelt se vilka fördelar och nackdelar just det sättet innebär. Mitt sätt att investera är t.ex. försiktigt, evidensbaserat, gör att du kommer ha kvar dina pengar och att du kommer bygga upp en förmögenhet. Men det kommer att ta lugnt 10-30 år. Att investera i en balanserad portfölj i indexfonder är inget som kommer förändra ditt liv det kommande decenniet. Dessutom är det – och ska vara – lika tråkigt som att se målarfärg torka.

Även om vi delar mål – friheten att få välja själva – så har vi valt två olika vägar. Tittar man på ekonomisk frihet så definierar jag den matematiska aspekten på det enligt:

  • ekonomisk frihet = passiv inkomst / totala utgifter

Det vill säga att man är ekonomiskt fri när ens passiva inkomster (t.ex. från ens kapital) är större än ens totala utgifter. Eftersom det är en kvot kan man angripa det på två sätt. Det ena sättet är att öka de passiva inkomsterna och de andra sättet är att minska de totala utgifterna.

Ett sätt är att tjäna mer

När det gäller sparande/konsumtion så gillar jag att köpa de saker som jag upplever är bäst och därmed är de oftast dyrast. Jag är hellre utan en pryl så länge jag inte kan köpa den bästa (t.ex. hellre än 10 år gammal V70 så länge jag inte kan köpa exakt den bilen jag vill ha). Jag finner väldigt lite nöje i att köpa 4 kg potatis för 8 kronor eller leta billigaste alternativet. Det är förmodligen tack vare mina mentorer och entreprenörsvänner som jag hellre ställer mig frågan ”hur kan jag tjäna X kr mer, så att jag kan köpa Y? Än hur kan jag minska kostnaderna för att ha råd med Y?”

I grunden handlar det om att min grundsyn är att du kan maximalt spara 100 procent av din lön. Tjänar jag 20 000 kr efter skatt så är det maximala jag kan spara på ett år 240 000 kr. Men det finns ingen begränsning i hur mycket man kan tjäna uppåt. För mig är det en roligare fråga och utmaning att utgå från: ”Hur kan jag tjäna 240 000 kr mer på ett år?” Det är svårare, absolut, men där i ligger ju också spelet.

Det i sin tur leder till att jag ofta resonerar såsom: ”Om jag tjänar X kronor per timme, ska jag då köpa in tjänsten (=klippa gräsmatta, bokföring, barnvakt, städning etc) Y för Z kronor?” För mig blir svaret väldigt enkelt. Om jag tjänar mer per timme än vad det kostar mig att köpa in tjänsten så är svaret ett självklart ja. Om min timpeng är 200 kr per arbetad timme så är det ju lönsamt att ta in någon för 100 kr och behålla mellanskillnaden själv. Det här sättet leder till högre inkomster men även högre utgifter.

Ett annat är att spara mer och hålla ned kostnaderna

Jimmy är ett fantastiskt exempel på det andra sätt att resonera. Han är istället extremt duktig på att hålla ned de totala kostnaderna. Han hade ett fantastiskt exempel som vi pratade om i bilen som tyvärr inte kom med i podden eller videon. Det handlade om en utökning av vår ”Fyra-hinkar-princip” där han tyckte att vi skulle lägga till en femte hink – utgiftshinken.

Utgiftshinken kommer innan bufferthinken. Utgiftshinken är hinken som vi alla måste fylla innan vi kan spara eftersom den består av alla de utgifter vi har en månad. Han beskrev den väldigt illustrativt som en hink med en massa hål där det läcker vatten. Väldigt passionerat beskrev han att om man lyckas täta ett sådant hål permanent, eller hålla hålen mindre, då blir det ju mer över till de andra hinkarna. Något som verkligen är svårt att argumentera mot. :-)

Jag håller också med honom att det är enklare att börja med att dra ner på sina utgifter än att tjäna mer pengar. Det går snabbare, det ger tydligare effekt på kort sikt och är ett jättebra sätt att börja på. Sedan handlar det verkligen om att inte vara fanatisk på det ena eller andra sättet – något som också märks när Jimmy berättar om att han har hyrt ut en del av sin lägenhet för att få en extra inkomst och så vidare.

Till syvende och sist handlar det om att må bra

Slutligen tror jag att det handlar om att vara ärlig mot sig själv kring vad som ger en själv ett rikare liv. Jag tror inte att jag hade mått bra, haft upplevelsen av ett rikare liv eller ens kunnat ha det liv jag har idag om jag skulle extremsparat. Det går helt enkelt emot andra värderingar som jag har. Jag skulle till viss del upplevt ett sådant liv att vara som att ”jag lever i brist”.

Det som jag däremot tog med mig från intervjun med Jimmy är att han inte alls tänker på. Han är ett exempel på att en sådan livsstil absolut kan innebära ”ett rikare liv” för honom. Han har bara valt en annan strategi för att nå sina mål och upplever inte det som en uppoffring mer än jag upplever mina uppoffringar. Det tycker jag är coolt.

Sedan kan vi nog båda lära oss från varandra. Min och Carolines ekonomi skulle inte må dåligt av att utgiftssaneras från tid till annan (vem visste att en replika på ett 30-tals värmeelement kostade 20 000 kr?!). Precis som jag tror att Jimmy inte skulle tackat nej till ett antal tusenlappar extra i månaden utifrån frågan ”hur kan jag tjäna mer pengar?”. Kanske är det likadant för dig som det är för oss.

Tack för den här veckan och på återseende!
Jan, Caroline (och Jimmy)

Lyssna på veckans avsnitt om FIRE

Precis som vanligt så kan du lyssna på hela den här artikeln som ett poddavsnitt via din poddspelare (iTunesAcastSpotify eller SoundCloud) eller titta på den tillhörande video via Youtube.

Nedan följer en grov innehållsförteckning av videon och poddavsnittet:

  • 00:03:43 – Tvingad till extremt sparande p.g.a. arbetslöshet
  • 00:06:00 – FIRE:s tre byggnadsstenar
  • 00:10:45 – Tre vägar till ekonomisk frihet
  • 00:14:11 – Så mycket spar Jimmy varje månad
  • 00:17:55 – Är det tråkigt att extrem-spara?
  • 00:21:25 – Jimmys, Jans och Carros månadsutgifter
  • 00:25:19 – Är det inte bättre att byta jobb och öka inkomsterna?
  • 00:28:35 – Den vanligaste missuppfattningen med FIRE
  • 00:31:17 – Många bäckar små
  • 00:34:18 – Om dagjobb, hobbies och inkomstströmmar
  • 00:36:00 – FIRE på Facebook
  • 00:39:23 – Tankar om lån och Jimmys investeringsfilosofi
  • 00:42:51 – Olika sätt att värdera utgifter på
  • 00:46:30 – Två, tre år kvar till ekonomisk frihet
  • 00:50:52 – Personliga värden och introspektion
  • 00:53:44 – Jimmys boktips
  • 00:54:42 – Favoritcitat och visdomsord
  • 00:59:16 – FIRE som en väg till personlig frihet

Transkribering av hela intervjun

Precis som vanligt kan du som hellre läser än tittar eller lyssnar läsa hela intervjun nedan.

— START TRANSKRIBERING —

Varmt välkommen Jimmy Andersson. Det är jättekul att ha dig här, för du är en av våra trogna lyssnare och tittare. Du kommenterar nästan alltid på våra avsnitt. Det som var så himla roligt var att vi gjorde ett avsnitt som handlade om FIRE. Då var du väldigt diplomatisk och skrev att jag nog hade missuppfattat vissa saker. Du ser annorlunda på det eftersom du är en FIRE-entusiast, financial independence retire early. Sedan har vi träffats och pratat och jag såg en kommentar där någon skrivit att du är en expert på att spara.

Tvingad till extremt sparande p.g.a. arbetslöshet

JB: Då tänkte vi med tanke på att vissa avsnitt vi har gjort på sistone varit ganska slösaktiga, att det blir jätteroligt att prata om pengar, sparande, din filosofi och din historia, som är fantastiskt rolig. Så varmt välkommen hit. Det började med att du skrev den här jättefina repliken, som blev väldigt uppskattad på bloggen. Då var det tydligt att du var en uppenbar gäst. Kan du förklara lite kort hur du blev intresserad av det här med sparande och FIRE och inte minst att spara ganska mycket av sin lön?

JA: Som jag skrev i den här artikeln, som publicerades på bloggen, att jag var arbetslös och hade inga pengar. Det var under en ganska lång tid och sedan när jag väl fick jobb, då tänkte jag att aldrig igen. Jag ville aldrig mer befinna mig i den sitsen. Jag sparade så mycket jag kunde. Först bara för att vara säker att om jag blir arbetslös igen, då har jag åtminstone pengar. Men sedan med tiden så insåg jag att jag kan faktiskt göra något med de här pengarna. Investera på något sätt.

JB: Men du har ändå fortsatt med det, även efteråt. När du hade sparade ihop så att du klarade en arbetslöshet, så har du ändå fortsatt med det. Vad är det som är drivkraften där då?

JA: Det är ju för att jag vill egentligen skriva. Att bli författare är min stora dröm. Förut så tänkte jag att jag skulle skriva på fritiden och jobba. Jag hade till och med någon plan för många år sedan att jobba kanske två år, sedan vara ledig ett år, och lever på de pengarna. Men nu har jag insett att om jag sparar tillräckligt mycket pengar och investerar pengarna, så kan jag vara ledig på halvtid.

FIRE:s tre byggnadsstenar

JB: I den här artikeln så refererar du till en video på YouTube som är ganska bra. Vi kan länka till den. Den förklarar mycket av FIRE-konceptet. Då bygger det egentligen, så som jag förstått det, på tre stycken hörnstenar. Den ena är frugality (sparsamhet), investerande och 4%-regeln. Vad tänker du om de här tre byggblocken?

JA: Sparandet är ju grunden. Att hålla nere kostnaderna och spara så mycket som möjligt. 4%-regeln, jag gillar den, men den appliceras inte så jättemycket på mig, för stor del av min passiva inkomst kommer från min uthyrning. Jag har en bostadsrätt i Stockholm och jag har tre inneboende där. Det täcker upp större delen av mina utgifter faktiskt.

JB: 4%-regeln grundas alltså på en studie som jag tror gjordes på Trinity universitet av en professor där. Om du tar ut max 4% av ditt kapital varje år, så ska det teoretiskt hålla för alltid. Investerar du då klokt så ska det täcka det uttaget och behålla summan mer eller mindre konstant, över tid.

JA: Ja. Om man säger att det kostar 100,000 att leva, då behöver man 2,5 miljon. För de flesta är det mycket mer än 100,000 per år då. Men styrkan med FIRE är just att man får ner sina kostnader, så det blir inte de här fantasisummorna på 10 miljoner eller 20 miljoner. Man tänker att det är ouppnåeligt, att så mycket pengar kan man aldrig spara ihop.

JB: En parentes, för det är ju en av mina största invändningar som jag har gjort mig ovän med halva nätet på. Men jag tänkte på det där du nämnde i en bisats, gånger 25. Ska du ha 4% avkastning så är det delat med 0,04. Men delat med 0,04 är samma sak som multiplicera med 25. Så tumregeln är att du behöver 25 gånger dina årsutgifter.

Det är spännande det du säger om sparsamhet och jag inte, för det är där som jag har blivit ibland så provocerad. Att man ska dra ner och så tänker jag, och detta är väl förmodligen för att jag umgås för mycket med många kompisar som tjänar mycket pengar, de som alltid säger att om du drar ner så kan du max spara… Tjänar du 20,000 kan du max spara 20,000. Om du vänder på det och istället tittar hur du kan tjäna mer pengar, så finns det inget tak.

Men varför är det ett sådant fokus på att spara istället för att tjäna pengar, i FIRE-rörelsen? För matematiskt blir ju resultatet det samma.

JA: Ja, det blir det ju, och jag är ingen representant för hela FIRE-rörelsen. Men jag tänker att det är mycket enklare att spara. Jag har svårt att se hur jag kan öka min inkomst väldigt mycket på kort tid. Det är klart jag kan gå någon utbildning, men det tar ju flera år. Inom min bransch finns det inget utrymme att öka min inkomst. Det enda som finns det är att jobba med, då tjänar jag mer.

CB: En annan grej vi skulle kunna ta upp senare, i ett annat avsnitt, är att om man nu vill tjäna mer pengar så får man ändra sitt liv rätt mycket. Man kanske måste starta företag och man måste lära sig hur man tjänar pengar, och sådana saker, som man kanske inte är sugen på heller.

Tre vägar till ekonomisk frihet

JB: Men jag tänker att det är spännande. Där ska jag vara helt ärlig, du har gjort stort intryck på mig i det där. För jag har alltid tänkt att vägen ser ungefär likadan ut för alla som vill nå ekonomisk frihet. Sedan tänkte jag på det att det ena sättet, en väg kan vara att man har sitt vanliga jobb, man avsätter 10-20% av sin lön, sedan har man kanske 20-30 år där man bygger upp ett stort kapital. Det är en väg.

Den andra vägen, som du är inne på, är att man sparar en väldigt stor andel av sina inkomster och har låga utgifter. Då kan man nå sitt mål mycket fortare. Det tredje sättet, som är mer det som faller mig naturligt, som tycker det är ett spel med pengar där man frågar sig själv hur man kan tjäna mer. Men det kräver en helt annan arbetsinsats, för jag har jobbat 80 timmar i veckan i många år.

Det har jag aldrig riktigt tänkt på eller varit så schysst med att det finns väldigt olika vägar. Men kan du beskriva hur du gör? För du är duktig på, alltså verkligen duktig, på att inte spendera pengar. Hur kan det se ut till exempel?

JA: Jag tänker på allting som jag konsumerar. Om man ska gå tillbaks till när jag var arbetslös… När jag först blev arbetslös det var 2011. Jag hade bara jobbat i fyra månader då och innan dess hade jag pluggat i fyra år. När de beräknar hur mycket man får i A-kassa då kollar de hur mycket man har tjänat det senaste året. Eftersom jag bara hade arbetat fyra månader så hamnade jag på den lägsta ersättningsnivån.

Jag kommer inte ihåg exakt hur mycket det var per dag, men jag vet att jag räknad ut att i snitt per månad skulle jag få ut 4350 efter skatt. Det säger sig självt att det går inte att leva på. Jag hade en hyra då 4500, så det täckte inte ens mitt boende. Jag kollade upp om det fanns något extra jag kunde söka, och de frågade direkt om jag hade några pengar på banken, vilket jag hade, och då sa de att jag skulle använda det först. Så jag hade väl runt 20,000 på mitt konto och fick klara mig tills de var slut.

Jag fick jobb, men det varade inte så länge, så fick jag lite pengar där. Sedan kom skatteåterbäringen och jag klarade mig lite till. Till slut fick jag komplettera med socialbidrag i två eller tre månader totalt. Men det är inte mycket pengar. Du får bara precis så att du klarar dig.

Så mycket spar Jimmy varje månad

JB: Hur mycket av din lön sparar du idag, får man lov att fråga så?

JA: Förra året kom jag fram till siffran 69%. I år har jag inte räknat på det exakt. Jag har precis börjat ett nytt jobb och innan dess var jag arbetslös en liten stund och innan dess var jag tjänstledig. Så min inkomst har inte varit så konsekvent.

CB: Jag tänkte fråga om den där perioden då du var arbetslös och tvingades vända på varenda krona. Var det så då att du hittade saker man kan göra gratis och alternativ som var de billigaste, som var liksom ”good enough”? Som när man handlar mat till exempel. Hur artade sig tillvaron? När jag har haft lite pengar så har jag känt att nej, jag ska minsann inte bli hindrad från att göra roliga grejer. Då går jag till biblioteket och där kan man hitta saker som är gratis runt om i staden.

JA: Förvånansvärt nog så lärde jag mig inte så jättemycket. Jag hade kunnat handla mycket billigare, men jag handlade i princip det jag handlade innan också. Samma mat. Underhållning och sådant där… Jag var ute på nätet väldigt mycket. Läste en del böcker, tittade på TV-serier gratis, spelade spel, alltså det finns mycket som är gratis.

JB: Det hände en rolig grej tidigare idag. Vi har prenumerant på Råd och Rön, som kostar 890 spänn för ett år och då frågade Carro om jag visste att de finns gratis på biblioteket. Det hade jag inte tänkt på. När du tittar på dina kompisar, eller andra, finns det några utgifter som du blir fascinerad av att folk lägger pengar på?

JA: Ja, det finns det verkligen. Det är allting, i stort sett. Folk lägger mycket på sin bil och sitt boende och mat. När jag ser andra människor gå och handla så går de in och tar det de vill ha. Men jag kollar alltid, jag tar också det jag vill ha, men det finns olika märken. Det här kanske är billigare än det och den här butiken säljer detta till lite billigare. Och i den här butiken har de rea på det här den här veckan.

JB: Tar inte det en massa tid, att ha koll på? Eller det kanske kommer av sig självt?

JA: Det blir ganska automatiskt. Det tar inte så mycket tid. Jag får hem lokala tidningar. Jag vet inte om det finns här nere, men i Stockholm finns det två olika tidningar där lokala butiker annonserar. Då ser jag att ok, nu har de billigt sådant och då köper jag det den här veckan. Så jag handlar på några lokala butiker och Willys brukar jag handla på.

Är det tråkigt att extrem-spara?

JB: Nu kommer en ”fördomsfråga”. I den här videon, som du också refererade till, så är det ju så att inom många som sparar så här mycket pengar, mellan 50-70%… Då undviker man restaurang, man bor mindre, man tränar inte på gymmet, man har ingen bil, man semestrar inte, man har inga dyra hobbies. Nu citerar jag videon. Blir det inte bara väldigt tråkigt?

CB: Kan inte du beskriva lite kring det? För du berättade i din artikel, som vi publicerade, att du har ingen bil nu. På semestern så cyklade du för att det var fint väder och kunde göra det. Du har inte köttutgifter för du är vegan. Du beskriver det inte alls på det viset som Jan nu listade, utan du beskrev det mycket trevligare. Din tillvaro.

JA: Ja, jag tycker att min tillvaro är väldigt trevlig. Jag går inte ofta på restaurang, men det gjorde jag inte så mycket förut heller. Jag saknar inte det. Det händer då och då att jag går på restaurang, men jag väljer tillfällen.

JB: Jag tycker detta är fascinerande. Nu pratar jag bara om mig själv, men jag kan ibland vara så här, som med bil, det har ju vi haft uppe många gånger, där jag kan vara så att jag köper inte bilen för jag gör matteövningen. Då tänker jag 100,000 med 8% avkastning, 10 år dubbla pengarna, femdubbla på 20 år, tiodubbla på 30 år. Sedan tänker jag ska jag köpa en bil för en miljon? 100,000 idag blir liksom en miljon när jag ska gå i pension.

Jag tror jag har roligare för den miljonen när jag går i pension än vad jag har med en ny bil nu. Jag vill egentligen ha bilen, men jag köper den inte för att jag rationellt fattar att det är dumt. Och då tänker jag, är det så du resonerar? Eller du kommer inte ens på tanken att du vill ha bilen.

JA: Jag gillar ju bil och jag skaffade bil när jag var 19 och hade den fram till 2017. Jag har haft fem olika bilar så jag har alltid haft bil. Det var en rätt så lång process innan jag kom fram till att jag inte skulle ha bil, men jag bestämde mig för att prova utan bil. Det är väldigt dyrt med bil, speciellt där jag bor nu. Jag bodde förut en bit utanför Stockholm, så det var gratis parkering.

Sedan hade jag reseersättning till jobbet, så det kostar inte så mycket att ha bil där. Nu bor jag i Stockholm och parkeringen kostar 700 kronor i månaden. Jag hade bestämt mig för att prova utan bil och det har funkat bra. Jag saknar det faktiskt inte alls.

Jimmys, Jans och Carros månadsutgifter

JB: På en genomsnittlig månad, vad ligger utgifterna på? Får jag fråga det?

JA: Det är 11-12,000 ungefär, sammanlagt. Ungefär hälften av det är ju boende. Om man jämför med för fem år sedan när jag var arbetslös så har jag fördubblat mina utgifter, men jag har ju ökat mina inkomster med sex gånger. Det mesta av det är bara för att jag jobbar nu och det gjorde jag inte då. Så det handlar inte bara om att leva jättefattigt, utan jag spenderar ändå dubbelt så mycket nu som jag gjorde då.

JB: Jag är ju fascinerad… Jag brukar ibland kalla det för Parkinsons lag. När man ska lämna in en rapport på jobbet och man har två veckor på sig, då tar den två veckor. Ska man lämna in den imorgon så är den klar imorgon. Det vill säga att en arbetsuppgift tar den tid som jag har avsatt för ändamålet. Samma sak gäller ju pengar. Dina utgifter tenderar att växa, för de flesta men inte för dig, i samma takt som inkomsterna.

Jag och Carro kan ibland vara fascinerade, för när vi var studenter levde vi gott på 15,000. Studiemedlet i början av 2000-talet var 7,500. Nu så klockar vi in en månad på 45,000 så tänker vi fan vad bra jobbat. Det är mycket som går till boendet. Men då kan man undra vad som hände under de här tio åren som gjorde att vi levde gott på 15,000 då.

CB: Jag tror också att det är så här att vi kommer inte riktigt ihåg exakt hur vi kände under studenttiden. Jag minns att jag hade behov av att handla grejer och jag kunde inte det. Det kommer jag ihåg. Sedan när jag fick jobb och fick upp lönen lite, så handlade jag absolut.

JB: Jag fattar. Det är den vanliga invändningen att det inte blir så rikt liv. Men du säger att du gör allt det du vill göra och du har det bra. Jag relaterar till det med minnet om hur vi hade det när vi var studenter.

CB: Ja, jag kan också vara fascinerad över hur lite vi klarade oss på. Sedan känner jag ibland att blir jag så påverkad eller är jag knäpp på något vis, som hela tiden vill komplettera till hemmet och konsumera. En del av det kommer förmodligen av att vi har ett konsumtionssamhälle. Hur står du emot det?

JA: Jag har aldrig varit speciellt lättpåverkad av sådant, så jag har alltid kunnat stå emot det hyfsat bra. Även när jag började jobba efter gymnasiet så ökade jag mina utgifter också, per automatik. Jag sparade ändå och jag minns att jag hade folk som sa, ”Vad duktig du är som kan spara 5000 i månaden. Hur går det ihop?” Och det är inte så mycket jämfört med vad jag sparar nu liksom. Men visste, jag lät utgifterna gå iväg. Jag gick från att vara heltidsarbetande till att vara student utan att livskvaliteten minskade någonting.

Är det inte bättre att byta jobb och öka inkomsterna?

JB: Det där var också roligt, för två veckor sedan gjorde vi det där avsnittet amortera, spara eller investera. Där tror jag att du skrev att du inte tog så mycket CSN-lån, men om du hade gjort det nu så hade du gjort det och investerat.

Om jag läser till exempel på Mr Money Mustache, som av vissa anses vara lite fadern till FIRE, men det kom egentligen någon bok redan 20 år tidigare. Då upplever jag att mycket av retoriken… Jag har aldrig hört den från dig, men från många andra, att det handlar om att man gör detta för att kunna sluta jobba. Och då tänker jag, ok, om ditt högsta mål är att sluta jobba, då är det förmodligen så att du inte trivs på jobbet. Eller att du hade önskat att ha ett annat jobb.

Är det inte bara bättre att byta jobb? Varför ska man ta omvägen med att spara 25 gånger sin årslön och dra ner. Varför inte bara byta jobb?

JA: Javisst, det kan man ju göra, om man tror att man hittar ett bra jobb. Jag trivs rätt så bra på mitt jobb, men det är mest det här med 40 timmar i veckan. Det är för mycket. Jag skulle vilja jobba mindre eller kanske inte alls.

JB: Vad är ett rikt liv för dig då? Vad är målet?

JA: Det är att kunna göra vad jag vill. Frihet är viktigast för mig och det vet jag att ni har pratat om också. Jag vet inte om jag kommer sluta jobba helt och hållet, men jag kan jobba några månader, och sedan är jag ledig.

JB: Vad är jobb? Du säger att du har en passion för att skriva böcker. Det har du gjort. Skulle du räkna att skriva böcker som jobb?

JA: Ja, det är väl ett jobb på sätt och vis, men jag har aldrig tänkt på det som ett jobb, kanske för att jag aldrig har fått betalt för det. Medans det jobbet jag har, där går jag ut för ett jobb och så får jag betalt för det. Men jag ser det rätt mycket som att jag gör det jobbet för någon annan. För företaget.

JB: Jag hade en kvinna som sa till mig vid ett tillfälle, ”Jan, du vet det handlar inte om att gå i pension. Det handlar om att gå i passion.” Jag älskar det ju jättemycket. Där är väl den fördelen eller att jag har haft en massa människor som har sagt hur kan du tjäna pengar på din hobby? Det är därför jag inte skiljer så himla mycket på det här med jobb och fritid, utan tycker lite som du säger, att det kanske är att man inte relaterar till det.

Den vanligaste missuppfattningen med FIRE

JB: Vi känner ju människor som har jättemycket pengar. Ingen av dem ligger på en sandstrand och dricker paraplydrinkar. De flesta jobbar, och jobbar förmodligen mer än de flesta. Men de jobbar nog, precis som du är inne på, för att de vill, snarare än för att de måste. Om vi skulle ta FIRE, vad upplever du är den vanligaste missuppfattningen?

JA: Jag har ganska dålig koll på det. Jag vet inte vad människor utanför rörelsen säger, men många tror väl att det är omöjligt, om du inte är rik. Om du tjänar väldigt mycket pengar så går det så klart, men för vanligt folk så går det inte. Men jag tror att det går för alla. Det som du sa innan att man kan öka sin inkomst, just det tror jag att inte alla kan göra. Alla kan ju inte tjäna en halv miljon eller en miljon om året, men alla kan minska sina utgifter.

JB: Där tänker jag så här, alltså detta måste jag göra som ett avsnitt framgent, för jag tror inte att det handlar om att tjäna en miljon om året. Jag fick en mentor från Rotary 2003
när jag startade mitt företag. Det var tur och att dyka upp. Men han sa alltid att man ska ha tre projekt i sitt liv.

Du ska ha ett storebrorsprojekt, som tar 60% av din effort och som är det du tjänar pengar på. Sedan ska du ha ett lillebrorsprojekt, som är typ 30% av efforten, och den ska ge pengar om kanske 2-5 år. Det behöver inte ge pengar idag, men det ska vara påbörjat så att det ska kunna tjäna pengar i framtiden. Sedan ska du ha ett lillasysterprojekt, som är 10% av efforten, som det kanske blir någonting av om fem år.

Han var industrialist och hade drivit företag hela sitt liv. Han sa att detta är man gör i företag. Duktiga företag har en produkt idag de tjänar pengar på, en i pipen och sedan research. Sedan visade det sig att BSG, Boston Consulting Group, har en liknande modell. Men jag upplever ändå att det är det du gör. Du har ju ditt dagjobb i byggbranschen, som du lägger 60% av energin på. Sedan har du dina böcker, eller det projektet.

Många bäckar små

JB: Jag tror att alla människor kan ha något som de tycker är roligt, men jag tror att de flesta trillar i diket för att de aldrig frågat sig själva hur de kan tjäna pengar på det redan idag. Då tror jag att även om man bara får in 1000 extra i månaden, så är det 12,000 per år. Investerar man det i en indexfond så har man dubblat det på tio år. På 20 år har du femdubblat det. Plötsligt så blir det pengar av det.

CB: Ja, man ska inte förakta små inkomster och fundera över vilka inkomster man kan få. För du har du ju en passiv inkomst på ditt boende, till exempel.

JB: Det är ju en fantastisk grej. Jag hade faktiskt en kompis som hyrde ut sin stuga, Sanne, men hon fick höra från FIRE-människor att det är fusk. Men de var danskar, så det kanske inte räknas. Jag tänker särskilt idag med gigg-ekonomi. Folk kör ju Uber, eller det finns siter som Upwork. Alla har vi har lärt oss att spara pengar, men jag tror inte alls att vi har fått samma träning i att tjäna pengar. Det är precis som du säger, för även bara några hundralappar gör ju stor skillnad.

JA: Ja, det tänker ju inte vanligt folk på. Hundra spänn är ju ingenting och även några tusen är ingenting. Så tänker folk med sparandet också, ”Jag skulle kunna skära ner på det här, men det sparar bara fem hundra i månaden, så det är inte lön.” Men det är det ju.

JB: Jag trillar dit hela tiden på sådant. I någon kommentarstråd så sa du att det är skillnad på lean FIRE och fat FIRE. Kan du inte förklara skillnaden på de två?

JA: Ja, det är som det låter. Lean FIRE det är låga utgifter och låga omkostnader. Fat FIRE då vill man leva lyxliv helt enkelt, när man har slutat jobba. Det är om man vill resa runt hela världen till exempel och bo på hotell och sådant. Det är väl lite mer för de rika, med höga inkomster eller som har hållit på länge. Om jag jobbade tills jag var 60 då kanske jag hade haft råd med fat FIRE, men det är jag ju inte intresserad av.

Om dagjobb, hobbies och inkomstströmmar

JB: Ironin, detta pratar jag om lite från vår egen erfarenhet och folk i vår umgängeskrets, som kanske har sparat… För även om det låter nu som att jag är anti FIRE, så är jag inte det. Vi har också sparat. Vi bodde i hyresrätt i tio år, för att vi insåg att det är billigare och vi kan spara de pengarna och investera, för att sedan kunna köpa huset. Men ofta upplever jag att när man har sparat ihop, för man tänker att man ska gå i pension eller sluta sitt dagjobb och skriva böcker…

Om jag skulle sätta pengar så skulle jag sätta pengar på att du kommer tjäna mer pengar på dina böcker efter ett tag, än vad du någonsin gjort på ditt vanliga jobb. Förstår du? Ironin blir att när man sedan gör det man brinner för, det man är passionerad för, så kommer man tjäna mycket, mycket mer pengar på det, än på det andra man gjorde från början.

JA: Det är möjligt. Det finns inget tak för hur mycket jag kan tjäna som författare, men som byggnadsvetare finns det ju det. Men just nu tjänar jag ingenting på mitt skrivande och så har det blivit sedan jag började skriva.

JB: Men du kan också fundera på hur du kan tjäna pengar på det under tiden. Jag fattar att jag är kontroversiell, men om jag ska skriva en ny bok så frågar jag mig själv hur jag kan tjäna pengar på det under tiden. Kan jag lägga ut artiklar i förväg? Det finns författare som får in pengar på Patreon, som gör sådana grejer, men då måste man gilla det. Sedan är min gissning att ni båda är lite introverta båda två och då kanske man inte vill vara där ute.

FIRE på Facebook

CB: Det kan vara så att man kanske behöver ta sig dit att finnas på Patreon, om jag nu inte skulle ha ett dagjobb till exempel. Men jag måste bara ställa en fråga här nu. Jag tänker att det måste finnas en hel rörelse, FIRE, och vart hittar man den? Är det sociala medier, reddit, Facebook-grupper eller så? Eller är det något du håller dig borta från?

JA: Det finns Facebook-grupper och jag är med i två stycken. Sedan finns det fler. Den första jag gick med i, den är internationell men det är mest amerikaner, och den heter Singles in Pursuit of Financial Independence. Så det är för singlar då, men eftersom den är amerikansk så är det även en del som är i förhållande men inte är gifta. Men de flesta är ensamstående där. Den gruppen startades för att de tyckte att det var för mycket fokus på familjeliv. Så vi behöver en grupp för oss som inte har familjer.

JB: Känner du till människor som har detta och har familj, eller är detta en singel-grej?

JA: Jag känner ingen annan överhuvudtaget, utan bara via nätet.

JB: En stor anledning till att jag startade bloggen för en massa år sedan var att jag kände mig jävligt ensam med mina tankar kring ekonomi. Bara det här att efter våra studier köper alla våra kompisar bostadsrätt eller villa och vi bodde i hyresrätt i 12 år. Eller att jag pratar indexfonder… Hur håller du energin? Har du en bild av hur du sitter på stranden och skriver böcker i framtiden eller hur gör du?

JA: Den bilden har jag inte. Jag är inte så förtjust i stranden. Det är väl ganska ensamt, men jag har alltid gjort saker själv, så det har inte varit något som stört mig. Jag har gått min egen väg. För att flika in det här med Facebook-grupper så finns det en till som jag är med i, Choose FI Scandinavia och det är en mestadels svensk grupp. Jag tror det finns kanske några norrmän och danskar där, men där finns det svenskar om man vill ha kontakt med folk från Sverige som håller på med detta.

JB: Jag som inte är så mycket på Facebook, eller man pratar tips och investeringar, eller man hjälper varandra?

JA: Ja, det gör man.

Tankar om lån och Jimmys investeringsfilosofi

JB: En annan grej som jag tror kanske är kontroversiell, då skrev du så här att du växte upp med att lån är dåligt, men idag har du två miljoner i lån och du känner dig mer fri. Kan du inte säga något mer om det? Jag fattar precis, men det är inte intuitivt.

JA: Nej, det är det inte, och det tog lång tid innan jag fattade det. När jag studerade hade jag sparat pengar som jag skulle använda att leva av när jag studerade. Jag tyckte att det var jättesmart, för då slipper jag ta några studielån. Men jag fattar nu att det var inte alls smart, utan ganska dumt däremot.

Nu har jag till slut insett att om det är bra lån, ni pratade ju nyligen om bra mot dåliga lån. Alltså ett bra lån kan vara en hävstång och jag hade aldrig kunnat ha någon bostadsrätt om jag inte hade något lån. Genom att ta det här lånet så tjänar jag pengar, så pengarna jag tjänar betalar lånet och avgiften och lite till.

JB: Hur är din investeringsfilosofi? För jag gissar att du inte bara tar pengarna och lägger dem på ett bankkonto, där de äts upp av inflationen. Hur investerar du?

JA: Jag har inte direkt någon filosofi. Det är mycket indexfonder och sedan har jag investerat i Trine en hel del och Lendify och Tessin. Jag har ingen riktig strategi. Det är därför jag lyssnar på den här kanalen. Jag tror det därför jag började lyssna på er.

JB: Det där var ganska roligt, för när jag läst mycket om FIRE så är de flesta så här indexfonder och sådant. Jag tycker att i FIRE får man väldigt mycket väldigt rätt. Det är ibland som jag upplever, och det kan vara jag som har missuppfattat det, att det är just den här hetsen kring att man ska säga upp sig.

Om du ska ge tips till någon som vill börja, hur gör man? Om man har åkt dit på att man har 25,000 i utgifter, hur tar man sig ner till 12,500?

JA: Jag kom inte in det hållet. Jag tvingades ju att inte ha några utgifter. Mitt tips skulle vara att börja bokföra alla utgifter. Det finns olika appar för det, men jag är lite old school. Jag använder ett Excel-ark och skriver upp alla utgifter varje månad. När man har gjort det i en månad kan man kolla och se att här verkar det vara ganska mycket som jag betalar, kan jag minska det?

Olika sätt att värdera utgifter på

JB: Det där har vi gjort också. Vi har varenda utgift sedan 2006 nedskriven i en app som jag hoppas kunna släppa om i sommar. Vi tittar mycket ur ett energiperspektiv. När vi tittar på utgifterna så frågar vi oss om det gav energi, blev vi glada av den, eller var det en lunch ute inte för att jag uppskattar lunch ute, utan för att jag vaknade sent och hann inte ta med mig matlåda och så vidare. Den vill man bara stryka, för det ger ingenting. Har du något sådant perspektiv, eller tittar du bara på beloppen?

JA: Jag har definitivt ett sådan perspektiv. När jag tycker saker är värdare, då kan jag lägga pengar på det. Främst är det tid, det är ju hela poängen bakom det här att jag vill ha ledigt liksom. Jag började det här året med att vara tjänstledig i två månader. Kostnaden för det var ju två månadslöner plus avkastningen de pengarna hade gett, så det var ganska dyrt. Men det var det värt, för jag fick vara ledig.

Jag hälsade på släkten. Jag brukar göra det över jul och nyår, men nu stannade jag nästan en månad. Sedan skrev jag jättemycket. Så det var definitivt värt det.

JB: Det där tycker jag är så himla klokt. Ibland träffar jag människor som säger att de sparar 10,000 i månaden, men de hinner inte hämta barnen för att de är på dagis från 7-7. Då tänker jag varför inte spara 5,000 mindre i månaden och vara ledig en dag i veckan? Tiden kommer ju aldrig tillbaka. Jag tycker det är så himla coolt, för du gör det där som många bara tänker. Jag tycker det är jättehäftigt.

CB: Finns det något du unnar dig som du tänker att det här är alltid värt mina pengar.

JA: Ja, nu spelas det här in i slutet av maj, så nästa vecka är det Sweden Rock och jag ska dit. Jag brukar åka på festival så det är något jag unnar mig. I år så blir det extra dyrt för jag jobbar skift just nu så nästa vecka skulle jag ha jobbat egentligen. När jag bokade festivalen var jag arbetslös och då tänkte jag att det är röd dag på torsdag, så har jag jobb så är det bara fredagen som går bort.

JB: Och nu blev det en hel vecka, och du jobbar dubbelvecka, 80 timmar den vecka du jobbar. Så det blir dubbelt så dyrt.

JA: Ja, speciellt då lördagen och söndagen går bort, när det är jättemycket OB. Så det som skulle blivit min billigaste festival blir min dyraste festival. Men jag åker ändå.

JB: Detta var ju oväntat, vad roligt. Då är det ändå så att det som är värt det får kosta pengar. Jag vet inte om du skrev i det i någon kommentar eller bisats, att handlar det inte bara om att ha en medveten konsumtion. Känner du igen det? Eller att aktivt välja det man vill lägga pengarna på.

Två, tre år kvar till ekonomisk frihet

JA: Ja, jag kan ha skrivit det. Kan ha varit någon annan också. Men ja, det handlar det om. Många lägger pengar på onödiga saker som jag tycker är onödiga då.

JB: Ja, och om vi tar det här energiperspektivet, att det inte ger dem någon energi. Så är det för oss. Vi har vissa utgifter där vi ser att det inte ger oss någon energi överhuvudtaget. Kan man inte bara då välja aktivt? Vi hade kunnat bo kvar i hyresrätt, men nu har vi valt ett stort hus. Det kostar en massa pengar, men i den fasen vi är i livet så är det det vi vill ha.

Vi har några frågor som vi alltid ställer till gästerna. Är det någonting som är sant för dig, som nästan ingen annan håller med om?

JA: Oj, den var lite svår. Jag vet faktiskt inte.

JB: Hur tas det när du är ute på bygge? Pratar du med dina kollegor om de här sakerna?

JA: Ja, jag slänger inte ur mig det, men om jag känner av att det är någon som håller på med samma liksom. Jag har vissa som håller på med uthyrning till exempel. Det är inte allt för ovanligt. Och vissa som också jobbar mot att sluta jobba tidigare. De kanske siktar med på 50-55 då. 40 siktade jag på förut, men nu kanske det blir tidigare. 37, 38. Jag är 35. Jag började med FIRE när jag var 30, men jag kände inte till begreppet då. Men det var då jag började spara mycket.

CB: Jag tror det kan ge mycket hopp till människor. Du har inte hållit på i 15-20 år.

JB: Vad coolt, att på 10 år gå från att iden föds till att jag ska kunna skifta om mina inkomster så att jag kan leva på avkastning av mitt kapital, resten av livet.

JA: Ja, måste tror ju att man måste börja tidigt. Det är sant att ju tidigare du börjar desto bättre, men det är aldrig för sent liksom. Att vara 30 att börja är gott om tid. 40-50… finns också tid.

JB: Jag såg en intervju med en professor som pratade om att en risk är ändå att om man checkar ut från arbetslivet så minskar man värdet på sitt humankapital. Alltså att man minskar sin arbetslivserfarenhet eller att det kommer vara svårt att komma in på arbetsmarknaden sedan igen. Vad tänker du om det?

JA: Det är en risk värd att ta. Men man kommer ju alltid in.

JB: För mig var det lite konstig invändning, för om någon hade kommit till mig och sagt att, ”Du, vet du vad, jag fattade ett beslut när jag var 30 och sedan genomförde jag projektet till jag 40. Sedan var jag ledig i 10 år tack vare de besluten jag hade gjort och nu har jag tänkt jobba ett tag till.”

Då hade jag inte sett det som att du hade missat tio års arbetslivserfarenhet. Tvärtom hade jag anställt dig på dagen. Jag tänker att det är en viss målmedvetenhet. Men har du aldrig liksom tänkt, ”Vad fan är det jag håller på med?”

Personliga värden och introspektion

JA: Nej. Ibland ifrågasätter jag väl vad jag gör. Det har jag alltid gjort oavsett vad jag gör. Men jag kommer alltid fram till att det jag gör är rätt för mig.

CB: Skulle du säga att det är ett framträdande drag hos dig? Att du ifrågasätter vad du pysslar med hela tiden. Så du har chansen att reflektera över vad du vill.

JA: Ja. Jag har alltid varit ifrågasättande. Ju mer desto bättre.

JB: Jag bara tänkte nu att fan vad skönt om man kunde vara lite ”clueless” och inte ifrågasätta sig själv.

CB: Vi går ju mycket på autopilot, absolut.

JA: Det gör jag också. Det är inte lätt. Där hjälper de här forumen. För jag började med det här helt själv och min tanke från början var att lån fortfarande var dåligt, men jag ville skaffa ett bolån och ha inneboende. För jag har bott i kollektiv innan när jag pluggade och jag har pluggat på folkhögskola och bott ihop med andra där. Så jag vet att det funkar.

Jag tänkte att jag skulle ta ett bolån och betala av det så fort som möjligt. Jag hade plan på att jag skulle amortera 20,000 i månaden. Som tur var så gjorde jag aldrig det. Men jag amorterade ett tag 12,000 i månaden, men det har jag minskat till 6,000. Nu investerar jag pengarna istället, vilket är mycket smartare.

Jimmys boktips

JB: Är det någon bok du vill tipsa om? Då kan vi ta både ekonomirelaterat och något helt icke-ekonomi.

JA: Jag har inte läst så mycket ekonomiprodukter. Jag läste Marcus Hernhag förra året. Det är väl inga favoritböcker, han skriver om aktier och det är inte så roligt. Jag gillade hans böcker för jag lärde mig litegrann, men jag är inte speciellt intresserad av aktier. Jag gillar George Martins böcker, som har skrivit A Song of Ice and Fire. Game of Thrones för de som inte är så insatta.

CB: Men du är singel alltså? Den uppfattningen fick jag i och med att du är med i den här Facebook-gruppen. Men om du skulle träffa någon person som du gillar, som inte delar din FIRE-uppfattning, hur skulle ni ta det då?

JA: Ja, jag får väl ta det då, om det händer.

JB: Men är det ett krav, att din partner behöver dela den här filosofin?

JA: Nej, det är det inte. Alla relationer handlar väl om att kompromissa. Om jag träffar någon som säger att om vi ska vara tillsammans så måste jag slänga ut mina inneboende så att vi kan bo ihop…

Favoritcitat och visdomsord

JB: Har du något citat eller ordspråk som du brukar återkomma till?

JA: Inte direkt citat. Jag tänker ibland på Mr Money Mustache. Jag tycker han är väldigt bra på att uttrycka sig. Han skriver väldigt roligt. Han skrev någon gång om man ska köpa ny bil. Han sa det ska man absolut inte göra. Om du har en miljon dollar, då kanske du kan köpa en ny bil, men även då så ska du inse att det är ett dumt beslut och du ska slå dig själv i ansiktet. Han uttryckte det bättre, men han skriver ofta, ”punch yourself in the face”.

JB: Jag gillar det också. Jag har läst en hel del av hans artiklar. Han pratar också mycket om indexfonder och sparande. Men är det någon speciell artikel som du kan tipsa nybörjare om?

JA: Ja, den jag länkade i mitt blogginlägg tycker jag är väldigt bra. Det handlar mycket om produktiviteten har ökat jättemycket. Det var någon undersökning de gjorde på något universitet, jag kommer inte ihåg vilket. De kollade på hur mycket produktivitet hade ökat sedan 1950. Jag tror det var så att det tog 11 timmar 2011 att producera lika mycket som tog 40 timmar 1950. Ändå har vi samma levnadsstandard i princip och vi jobbar lika länge. Det är fortfarande 8 timmar om dagen tills vi är 65 som gäller.

JB: Om du skulle ge bort en livsvisdom till ett barn eller en bästa vän, vad skulle du ge bort då?

JA: Oj, det är svårt. Det kanske är just det om tid. Pengar finns ju i världen nästan obegränsat, men tid, vi har bara 24 timmar vardera om dagen i 80-90 eller 100 år om vi har tur. Så det är tiden som verkligen är viktig. Att slösa bort den då, om man inte gillar sitt jobb, känns ju ganska dumt. Gillar man sitt jobb så är det en annan sak. Men även om man gör det så kanske man inte gillar sitt jobb om 20-30 år.

JB: Jag kan säga att jag älskar mitt jobb och allt det jag gör. Men jag har haft mer en omedveten drivkraft, att jag jobbar för att inte behöva känna efter. Man jobbar egentligen av fel anledning. Då tror jag att det som du säger är så himla viktigt, just det här att välja själv. Alltså har jag valt detta, eller har jag detta jobbet för att mina föräldrar tyckte att jag skulle bli läkare.

CB: Ja, eller för att sysselsätta mig så att jag slipper tänka. Precis, det kräver en högre medvetandegrad kring vad man vill i livet. Eller vad man vill känna och tänka, om man nu ska dra ner på det som får en att sluta tänka och känna.

FIRE som en väg till personlig frihet

JB: För det upplever jag är så himla fint med dig, att du har verkligen tänkt igenom allt det här. Det är inte snålande för snålandets skull, utan det handlar om att du har en plan, dina tankar och valfrihet eller frihet i livet. Och att få brinna för att jag vill vara i min värld och skriva de här böckerna.

CB: Ja, jag tror det här är en väldigt viktig poäng faktiskt. För de flesta kanske känner att sluta jobba kan man inte göra, för vad skulle man då göra. Alltså att man måste komma i kontakt med sig själv. För att kunna vara ledig senare och kunna göra annat som man vill. Men om man inte vet vad man vill.

JB: Jag tror det handlar om att vara autentisk och att vara äkta mot sig själv. Jag tror egentligen, förlåt, nu blev det monolog här, men jag tänker att det är svaret på varför ska jag göra det? Varför ska jag avvara något idag, för någon som har 25,000 i utgifter, varför ska jag gå ner till 15,000? Jo, för att då kan jag göra någonting i framtiden som jag inte kan göra nu.

CB: Ja, det handlar inte bara om att man är superstressad på sitt jobb. Man kanske inte gillar det ens, utan ett högre syfte eller annat syfte.

JA: Ja, även det här som du sa att folk frågar sig vad de skulle göra om de inte hade ett jobb att gå till. Jag känner jättemånga sådana. Men alla av dem ser ändå fram emot helgen, så de kanske skulle vilja jobba lite mindre. Det tror jag att de flesta vill.

JB: Jag såg en siffra, det var en god vän till oss, han såg en undersökning att 60% av alla som är på ett jobb trivs inte på det jobbet, utan hade bytt om de fick möjlighet. Att det är typ bara 10% som är engagerade. Då tror jag, eftersom jobbet ändå är så stor del av vårt liv, så tror jag att det är så viktigt att man gör något åt det. Men det kan man göra parallellt med det här med FIRE.

Sedan tror jag, som du säger, att jag vill inte ha kravet på mig att jag behöver tjäna mina pengar på mitt skrivande, utan låt mig få dela upp att detta är det jag brinner för och så tjänar jag mina pengar på något annat ställe. Och det tycker jag är så himla klokt, för vi har så mycket lärt oss att det jag gör måste vara det jag tjänar pengar på. Men du har delat upp det i två olika högar, och det är jävligt coolt.

JA: Ja, jag hoppas ju att jag kan tjäna pengar på mitt skrivande, men med FIRE så behöver jag inte det.

CB: Det kanske är en sunt när det är en kreativ grej. Du ska inte känna att nu måste du få ihop den här boken. Det kanske inte är det bästa för kreativiteten.

JA: Inte alltid. Ibland kan det vara det. Det är rätt bra att ha lite press på sig ibland.

JB: Nu har vi pratat i mer än en timme. Sjukt vad tiden går fort. Jag tycker det är helt fantastiskt Jimmy. Tack för att du ville ta dig ner från Stockholm för att vara med i podden. Tack för att du lyssnar och hoppas att detta verkligen är inspirerande och du kanske kan tänka dig att svara på lite kommentarer, och det kommer.

JA: Absolut, jag finns ju på YouTube så jag kommer nog att svara på alla kommentarer.

JB: Jag hoppas i framtiden att vi kan vara här om tre år, eller kanske till och med innan, och höra hur det har gått. Har du sagt upp dig nu och är författare på heltid.

JA: Ja, jag kommer gärna tillbaks. Det är kul.

JB: Tack så hemskt mycket.

JA: Tack själva.

— SLUT TRANSKRIBERING —

Relaterade artiklar

Artiklar som nämns i intervjun eller som du kan gilla är:

Avsnittet Från arbetslös till nästan ekonomiskt fri om ca två år dök först upp på RikaTillsammans.

Tips till följd av John Mattson-spekulationen (överkurs)

RikaTillsammans Jan Bolmeson

Att investera handlar om sannolikheter. För det mesta är sannolikheterna för direktinvesteringar i aktier väldigt låga eftersom man har ett informations- och kunskapsunderläge gentemot i princip alla andra aktörer. Det är lätt att glömma bort att om en aktieaffär ska äga rum så måste två parter ha diametralt olika åsikt där en vill sälja och en vill köpa. Ibland inträffar dock felprissättningar, som t.ex. i måndags med John Mattson eller i krascher. Det var därför vi kunde tjäna mellan 10 – 15 procent på John Mattson utan någon större risk eller ansträngning. I den här artikeln får du ett trick för att bättre kunna utnyttja dessa lägen i framtiden.

Även om jag till stor del tror på att marknaden är effektiv finns det enstaka tillfällen då den helt klart inte är det. När jag i måndags gick ut med rekommendationen att delta i börsintroduktionen av fastighetsbolaget John Mattson var det ett sådant tillfälle. Sannolikheten var gott och väl över 95 procent på att vi skulle tjäna pengar. Det berodde på många faktorer, inte minst på att substansvärdet per 31 mars var på 105 kr och börsintroduktionen skedde på 90 kr. En annan anledning var att ankarinvesterarna som köpte aktier för över 900 miljoner kronor hade förhandlat till sig en bra rabatt. En rabatt som spillde över på oss småsparare.

Det här är inte på något sätt unika händelser, de senaste åren har jag skrivit om ett antal likadana händelser (Ambea, FM Mattson, Engelska skolan, m.fl.) och hittills har jag ett 100 procentigt track record. 😎 Det stora problemet är dock att dessa felprissättningar inte är osynliga. Det är ju naturligtvis fler som upptäcker dem och därför blir intresset så stort. Det i sin tur översätts till att ofta blir tilldelningen i minsta laget. I John Mattsons fall verkar det vara som att de som tecknat under 1000 aktier fick 50 aktier i tilldelning (1000 verkar ha gett 100 och 2 000 verkar ha gett 100). I andra fall kan det till och med bli som så att man lottar. I fallet med John Mattson i måndags översattes det till en vinst på ca 500 kr per person. Inte fy skam för några minuters jobb (=bra timpeng), men inte heller något som gjorde någon större skillnad i ens liv.

Dock skulle den här vinsten kunnat bli större med ett litet trick. Ansökningar för deltagande i börsintroduktioner är ofta per personnummer och bank. Det är svårt att skaffa sig fler personnummer, men man kan ofta skaffa sig fler banker (använd gärna mina sponsrade länkar nedan, det kostar inte dig något, men gör det möjligt för oss att lägga mer tid på bloggen). Det är en av anledningarna till att jag rekommenderar att vara kund hos både:

det kostar ingenting att vara kund och det ger en möjligheten. Hos dessa båda aktörerna bör man dessutom ha minst en vanlig aktie- och fonddepå, ett ISK-konto och en kapitalförsäkring. Olika emissioner har nämligen olika villkor och t.ex. gick John Mattson inte att teckna i ISK men väl i en aktie- och fonddepå och kapitalförsäkring. Om det är så att du har en partner så kan du be hen att göra samma sak. På det sättet kan man i ett hushåll ha möjligheten till fyra tilldelningar istället för bara en. Det kostar inget att ha dessa möjligheterna och därför tänker jag att om man är lite om sig och kring sig, så kan det vara värt att göra engångsjobbet.

Ytterligare ett över-överkurs-tips är att dessutom ha en kredit kopplad till sitt vanliga konto. Det är sällan en god idé att sälja befintliga innehav för att delta i en nyintroduktion, i fallet med fonder tar det dessutom flera dagar, men genom att ha en kredit så kan man köpa aktierna för krediten och täcka upp den senare (och därmed slippa sitta med kontanter på kontot). Notera att det här är överkurs och man bör veta vad man håller på med. Jag avråder de flesta att använda lånade pengar för att investera – undantaget berörs i förra veckans avsnitt: ”Amortera eller investera”.

Sedan kan jag också tipsa om att undvika att klanta sig. Jag gjorde en variant på ovan, ansökte via fler depåer (330 st respektive 550 st) men gjorde dumheten att för 550 ansökningen så satte jag in pengarna på fel konto… 🤦‍♂️ Dock en nyhet som jag insåg att man idag kan swisha in pengar på Nordnet och på Avanza kan man göra en direktöverföring för att få in pengarna direkt, till skillnad mot hur det var förr där man var tvungen att ha koll på dagar/klockslag för att få in pengarna i tid.

Slutligen, grattis till dig som tjänade ett par hundralappar och tack för att du använder våra sponsrade länkar!
Jan Bolmeson

PS. Jag vill även tacka Goda Tider som var de som tipsade mig om John Mattsonoch gav mig tillstånd att återpublicera deras analys så att den kom alla läsare till gagn. Vill du ha fler sådana tips (om än med lägre sannolikheter), ca 5 – 10 per år, så rekommenderar jag deras nyhetsbrev. Det kostar 1 500 kr per år och är det enda finansiella nyhetsbrev som jag betalar för en prenumeration på själv. Du kan göra en intresseanmälan för att få mer information här (sponsrad länk). DS.

Avsnittet Tips till följd av John Mattson-spekulationen (överkurs) dök först upp på RikaTillsammans.